【正文】 總占地 33 萬余平方米，建筑面積約 40 萬平方米，規(guī)劃有獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房以及小高層等物業(yè)類型。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管，對(duì)開發(fā)商要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)資本金制度，加強(qiáng)對(duì)申貸企業(yè)信譽(yù)度和還貸能力的審核；對(duì)購買者貸款要嚴(yán)格履行貸款的各種手續(xù)，以防金融風(fēng)險(xiǎn)。一要進(jìn)一步改革公積金制度，放松現(xiàn)行公積金貸款的某些具體規(guī)定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。 （ 三）金融機(jī)構(gòu)制度創(chuàng)新、加大支持 目前中、低收 入者是房地產(chǎn)市場需求的主要群體，而這部分居民購房更加需要信貸支持。第四，要加強(qiáng)市場營銷，樹立 理性的營銷觀念，堅(jiān)持誠信服務(wù)，進(jìn)行“陽光”操作。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場需求的變化不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，切忌盲目追求高檔、豪華、大戶型住宅，要向不同收入階層提供不同層次商品房，構(gòu)造多層次供給體系，以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房開發(fā)的理性回歸。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)練素質(zhì)、外樹形象 面對(duì)激烈的市場競爭，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機(jī)制，創(chuàng)新經(jīng)營理念，提高管理水平。五是要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費(fèi)，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費(fèi)用，降低建房成本。三是要加大監(jiān)督執(zhí)法力度，堅(jiān)決治理房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動(dòng)的違規(guī)違法行為，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；同時(shí)搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)交易市場，促進(jìn)居民購房，以舊換新、以小換大，改善居住條件。調(diào)控力度的把握主要是對(duì)房地產(chǎn)市場總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控力度的把握，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整，多建適合中低收入階層的中、小戶型住房。 （一）政府部門加強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化環(huán)境 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費(fèi)水平相適應(yīng)，同時(shí)也要適應(yīng)城市的發(fā)展需要。 三）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的思考 目前，針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價(jià)格增長過快，結(jié)構(gòu)不合理等問題，國家已采取了多種措施，通過經(jīng)濟(jì)、行政等手段，控制信貸和土地兩個(gè)閘門，有保有壓，區(qū)別對(duì)待，已經(jīng)取得了初步的成效。隨著金融政策的逐步到位，炒房族貸不到款不再購房投資、工程隊(duì)貸不到款無法墊資，被動(dòng)購房減少，購房者慎購，如果不盡快拓寬融資渠道，一旦 市場出現(xiàn)供大于求的局面，房地產(chǎn)資金鏈會(huì)有斷裂的危險(xiǎn)。宏觀調(diào)控后，多數(shù)房地產(chǎn)商的應(yīng)對(duì)措施首先是進(jìn)一步擴(kuò)大期房的銷售來彌補(bǔ)資金的不足。風(fēng)險(xiǎn)由銀行照單全收，高額利潤屬于房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商靠著銀行發(fā)大財(cái)。按世界銀行提出的房價(jià)應(yīng)是家庭年收入的 3－ 6 倍的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，南通房價(jià)收入比明顯偏高。 20xx 年市區(qū)商品住宅均價(jià) 元，買一套 100 平方米的住宅需 萬元，是當(dāng)年家庭年收入的 倍。 （四）商品房價(jià)格上漲較快，房價(jià)收入比偏高 商品住宅價(jià)格由 20xx 年的 元 /平方米，上漲到 20xx 年的 1484 元 /平方米、 20xx年的 /平方米、 20xx年的 /平方米 、 20xx 年的 /平方米和 20xx年的 元 /平方米。 （ 三）商品房空置面積較多 20xx 年底商品房空置面積總量達(dá)到 萬平 方米，同比增長 %，其中住宅為 萬平方米，同比增長 %，占空置面積總量的 %，其他空置分別為：辦公樓為 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房為 萬平方米，其他房屋為 萬平方米。 20xx 年末，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共擁有資產(chǎn) 億元，其中負(fù)債 億元，平均每個(gè)企業(yè)負(fù)債 7273萬元，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá) ％，其中資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)、三級(jí)的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率分別為％和 ％。企業(yè)規(guī)模偏小，容易在激烈的競爭環(huán)境中被淘汰。20xx 年末，資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)及以下企業(yè) 310 個(gè)，占全部企業(yè)個(gè)數(shù)的 %，一、二級(jí)企業(yè)個(gè)數(shù)分別僅有 1 個(gè)和 43 個(gè)，分別僅占 %和 %。 二）制約房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素分析 南通市房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢良好，開發(fā)投資不斷創(chuàng)出新高，市場持續(xù)旺銷，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并逐步走向規(guī)范與成熟，但在具體運(yùn)行過程中還存在一些不容忽視的問題，應(yīng)引起重視和關(guān)注。 今年二季度市區(qū)二手房重點(diǎn)調(diào)查資料顯示：二手房住宅平均價(jià)格為 4411 元 /平方米，比一季度上升 348 元 /平方米。 今年上半年全市商品房平均價(jià)格為 元 /平方米，同比上漲 %，其中住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，同比上漲 %。 商品房價(jià)格上漲，住宅價(jià)格快速上揚(yáng) “十五”期間南通商品房價(jià)格上漲較快， 20xx 年商品房平均價(jià)格達(dá)到 元 /平方米，比 20xx 年上漲 元 /平方米，年均上漲 %。 20xx 年，全市商品房銷售面積為 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元。從房屋銷售形式來看，上半年全市現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，同比下降 %，期房銷售面積 萬平方米，同比增長 %，期房銷售面積占商品房銷售面積的 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx年全市銷售商品房屋面積 萬平方米，同比增長 %，其中銷售住宅 萬平方米，同比增長 %。 1998 年以來，商品房銷售面積以年均 %的較快速度增長。從 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工類型比例及所占比重變化看，全市房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅投資為主，但商用房、辦公樓等商務(wù)房建設(shè)也有相應(yīng)的變化，與城市發(fā)展、市場需求相適應(yīng)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)趨于合理 南通房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年市場經(jīng)濟(jì)的洗禮，已逐漸成熟，企業(yè)開發(fā)圍繞市場需求，投資的結(jié)構(gòu)漸趨合理，形成了以住宅為主、商務(wù)為輔的投資格局。 近年來南通國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展空間，再加上舊城改造的基本結(jié)束，以及市中心土地資源的稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)向城區(qū)外圍拓展，住宅建設(shè)日趨城郊化。 房地產(chǎn)開發(fā)高層化、城郊化趨勢明顯 近幾年，南通高層建筑明顯增多，房屋高層化趨勢明顯，“十五”期間南通累計(jì)施工十一層及以上高層建筑 萬平方米，占房屋施工面積的 %，其中 20xx 年施工十一層及以上高層建筑 萬平方米，同比增長 %，占房屋施工面積的 %，比20xx 年提高 個(gè)百分點(diǎn)。20xx 年新開工面積的大幅下降，造成 20xx 年竣工面積出現(xiàn)較大幅度的回落 (圖 3)?！笆濉逼陂g，南通累計(jì)施工房屋面積 萬平方米，比“九五”期間增長 %，其中施工住宅面積 萬平方米，比“九五”期間增長 %。 “十五”期間，南通房地產(chǎn)開發(fā)投資擺脫“九五”中前期的持續(xù)下降，并繼續(xù)“九五”后期的快速增長勢頭，但期間由于受企業(yè)改制以及國家宏觀調(diào)