【正文】 旺盛，已售罄。裕豐城市廣場一期銷售情況不錯，但二期推出后，銷售僅達(dá)20%，目前正處于二期待售封盤鍛造階段新景家園進(jìn)入項目開發(fā)末期，第4期銷售情況良好。 IT、廣告、新聞等單位工作人員。 私營業(yè)者；40％216。 工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員、技工、白領(lǐng)階層；216。帝景國際① 政府公務(wù)員、政企單位人員與企事業(yè)高收入工作人員；② 改善居住條件的居民；③私營業(yè)主及商鋪/寫字樓投資客。金僑金僑金僑新城國際①充分發(fā)掘集團(tuán)內(nèi)部客戶資源。九州怡景苑①投資商的資源最大限度利用：湘潭電機(jī)集團(tuán)；②附近單位居民，以改善居住條件為目的；③商鋪和寫字樓的投資客；④看好長株潭一體化為湘潭房地產(chǎn)帶來升值空間的外地投資者；⑤附近企業(yè)年輕白領(lǐng)、技術(shù)人員及私營業(yè)主。城市廣場①看好其地段升值前景的投資客；②面向湘潭全城，高購買力人群；③長沙、株洲等外地看好湘潭城市發(fā)展前景的投資客；④部分湘潭鋼鐵集團(tuán)客戶。中央廣場帝景國際均價（元/㎡）多層1600160016001700小高層/高層19002000230020882000190021002000[數(shù)據(jù)來源：知道策略顧問機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計]5．競爭樓盤客戶群分析樓盤名稱主要購買客戶群的構(gòu)成盤龍名府①附近單位居民（湘潭武警支隊、湖南電力等）；②紅旗商貿(mào)城，經(jīng)營燈飾、建材、家居的店鋪老板；③附近單位公務(wù)員（湘潭最后一批公務(wù)員集資建房小區(qū)）；④部分湘潭鋼鐵集團(tuán)客戶。書香庭苑金僑城市廣場新景家園九州怡景苑裕豐城市廣場940套約45%1*1*1（39㎡）30%/2*1*1（70—100㎡）30%/3*2*2（137—140㎡）6%/4*2*2（150—158㎡）30%/帝景國際800套約40%1*1(30—50㎡) / 2*1 (70—100㎡)60%/3*2*2( 110—120㎡) / 3*1*2 (90—110㎡)20%/4*2*2(140—150㎡)15%/5*2*2(150—160㎡) / 6*3*4 (230—260㎡)5%/湖湘家園374套70%2*2*1 (106㎡)/100%3*2*2 (140—160㎡)/80%4*2*2 (161㎡)/80%6*3*3 (200㎡ )/70%7*3*3 (250㎡)/70%金僑 凸窗應(yīng)用較多。 一梯兩戶，南北通透形式；216。l 戶型設(shè)計：216。三房戶型面積主要集中在135㎡左右。[數(shù)據(jù)來源：知道策略顧問機(jī)構(gòu)實地調(diào)查]競爭樓盤戶型設(shè)計分析通過對湘潭市場的調(diào)查，市調(diào)抽樣全市30余個樓盤，分析如下：l 戶型配置：湘潭房地產(chǎn)市場上主流戶型為三房二廳，約占了整個市場的50％，其次是四房二廳占區(qū)域市場的20％，一房、兩房的供應(yīng)量相對較少。綠化率47%，車位126個，容積率：①28層地標(biāo)建筑、集居住、商業(yè)、辦公于一體的復(fù)合型地產(chǎn)；②十一大優(yōu)勢◎豪華弧形觀景電梯 ◎入戶花園 ◎VIP會員社區(qū) ◎空中陽光浴◎70多平米樓中樓 ◎星級配套生活空間 ◎獨家270度觀景餐廳 ◎南北通透，72米超寬樓間距 ◎錦源廣場、東方紅廣場兩大生態(tài)休閑廣場 ◎五星級物業(yè)管理模式 ①四房及五房戶型不夠方正，使用率大為降低；②兩房戶型全部為復(fù)式，并未獲得以居家為主的客戶群的青睞。①起價2100的價格使大戶型總價過高；②，但總體銷售勢頭旺盛。金僑金僑金僑金僑①高層市場反響不夠熱烈。單價高，面積大造成其總價高，瞄準(zhǔn)湘潭社會結(jié)構(gòu)的金字塔頂端，銷售阻力很大。①區(qū)域未被充分炒熱，城市向東的關(guān)注度小，樓盤發(fā)展戰(zhàn)略眼光還停留在項目層面，而不是整個城市發(fā)展角度；②銷售策略出現(xiàn)問題：目前處于封盤，調(diào)整市場銷售策略階段新景家園占地：， 約320畝總建面：30多萬平米多層洋房/小高層①地段優(yōu)勢，湘潭三橋西端，韶山東路、熙春路、泗洲路交匯于此；②江景資源：毗鄰湘江與濱江風(fēng)光帶，資源稀缺；③大社區(qū)新生活，處于居住條件升級的湘潭，大社區(qū)魅力很大。建鑫湘潭最后一批公務(wù)員集資建房；②帶有福利性質(zhì)的商品房住宅，成就“公務(wù)員小區(qū)”的特征，此人群的居住聚集效應(yīng)為樓盤的后續(xù)發(fā)展帶來龐大而優(yōu)質(zhì)的客源。競爭樓盤規(guī)模及發(fā)展形態(tài)分析樓盤名稱整體規(guī)模（占地銀座等。新城國際、金芙蓉小區(qū)、錦繡華庭等。商業(yè)樓盤有：柏麗廣場、。中央花園（世紀(jì)苑的二期）、金僑城市廣場、新景家園、金僑世紀(jì)苑一期（售完）、九州怡景苑、金僑河?xùn)|的樓盤可大致集中在兩個板塊：市委市政府板塊和芙蓉商業(yè)廣場（新一佳）板塊。l 住宅樓盤代表有：陽光山莊、金源小區(qū)、曙光家園、龍鳳佳園（以上4個樓盤均位于韶山西路砂子嶺段）、新景家園、怡園花苑等，其中檔次相對較高、銷售較好的是陽光山莊、新景家園等。二手房交易中心填報的金僑世紀(jì)苑四組團(tuán)，由于其地段，位置較好，且為2003年所建，故其交易價格同比上漲幅度較大。隨著居民消費水平的提升，對自身居住環(huán)境日益講究，消費者對小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施的要求也有所提高，同時，對商品房的質(zhì)量要求也相應(yīng)提高，從而導(dǎo)致開發(fā)商對中高檔樓盤開發(fā)的力度加大，低價位樓盤，特別是經(jīng)濟(jì)適用房所占比重大幅下降。隨著國家宏觀調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)土地審批難度加大，地價上漲，因而部分房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤銷售價格同比上漲幅度較大。 售后服務(wù)意識增強2．2006年新政后的樓市特點據(jù)相關(guān)資料顯示，2006年下半年湘潭市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)的運行態(tài)勢。 房產(chǎn)市場日趨規(guī)范216。盡管房價穩(wěn)中有升，但居民購房熱情不減，由此可以看出，未來510年是湘潭房地產(chǎn)業(yè)的繁榮時期，市場潛力巨大。 [資料來源：湘潭市統(tǒng)計局]l 湘潭市2006年7—12月商品房銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，湘潭市2006年下半年度（7—12月）商品房核準(zhǔn)預(yù)售面積接近81萬平方米。湘潭市由于經(jīng)濟(jì)基本面較好，行政區(qū)東移后，地域優(yōu)勢更加凸現(xiàn)，房地產(chǎn)仍被眾多開發(fā)商看好。......房地產(chǎn)開發(fā)再入高潮。l 湘潭市2006年上半年經(jīng)濟(jì)形勢分析報告 [摘錄]2006年5月，國家出臺的各項宏觀調(diào)控政策作用逐漸顯現(xiàn)。l 2006年湘潭城鄉(xiāng)居民生活主要指標(biāo)狀況 湘潭市統(tǒng)計局初步預(yù)計2006年湘潭全市城市居民、農(nóng)村居民人均可支配收入分別達(dá)10900元、4400元以上，%、%。6年來全社會固定資產(chǎn)投資累計完成700多億元，比前六年增長近2倍，綜合經(jīng)濟(jì)實力明顯增強。農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)不斷壯大，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展。工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢日益凸顯，工業(yè)園區(qū)正在興起，高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 [資料來源：《瀟湘晨報》“聚焦長株潭”專題]l 2006年1—8月份湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長49%去年1—8月湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)投資132775萬元，同比增長49%，其中土地購置費37468萬元，%，%。l 湘潭河?xùn)|新區(qū)將擴(kuò)大四倍 “湘潭市將根據(jù)長株潭城市群發(fā)展規(guī)劃和要求，突出打造一個中心（中心區(qū)），貫通一條環(huán)線（二環(huán)線），構(gòu)建一道景觀（湘江景觀道）”湘潭市委副書記、市長彭憲法說。l 圖片資料：長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃 核心區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖 核心區(qū)空間結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)帶比選規(guī)劃圖 城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖 “十五”期間，湘潭市按照“大產(chǎn)業(yè)、大發(fā)展”的思路，堅持一手抓開發(fā)，一手抓管理，促進(jìn)了全