【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的調(diào)查，市調(diào)抽樣全市30余個(gè)樓盤(pán)，分析如下：l 戶型配置：湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)上主流戶型為三房二廳，約占了整個(gè)市場(chǎng)的50％，其次是四房二廳占區(qū)域市場(chǎng)的20％，一房、兩房的供應(yīng)量相對(duì)較少。l 戶型面積：戶 型二 房三 房四 房復(fù) 式主要面積區(qū)間70100平米108140平米140—175平米175225平米從此表我們可以看出，市場(chǎng)上戶型面積比較適中。三房戶型面積主要集中在135㎡左右。隨著市場(chǎng)意識(shí)不斷成熟，目前新開(kāi)樓盤(pán)戶型面積有所回落，其結(jié)構(gòu)更加緊湊合理。l 戶型設(shè)計(jì)：216。 戶型以平層為主，個(gè)別有錯(cuò)層；216。 一梯兩戶，南北通透形式；216。 客廳陽(yáng)臺(tái)以封閉和半封閉設(shè)計(jì)居多；216。 凸窗應(yīng)用較多。項(xiàng)目名稱總戶數(shù)總銷(xiāo)售率（%）戶型產(chǎn)品銷(xiāo)售比例（%）戶型（面積㎡）戶型所占比例（%）建鑫城市廣場(chǎng)940套約45%1*1*1（39㎡）30%/2*1*1（70—100㎡）30%/3*2*2（137—140㎡）6%/4*2*2（150—158㎡）30%/帝景國(guó)際800套約40%1*1(30—50㎡) / 2*1 (70—100㎡)60%/3*2*2( 110—120㎡) / 3*1*2 (90—110㎡)20%/4*2*2(140—150㎡)15%/5*2*2(150—160㎡) / 6*3*4 (230—260㎡)5%/湖湘家園374套70%2*2*1 (106㎡)/100%3*2*2 (140—160㎡)/80%4*2*2 (161㎡)/80%6*3*3 (200㎡ )/70%7*3*3 (250㎡)/70%金僑中央廣場(chǎng)513套82%4*2*2(150—160㎡)50%/3*2*2(130140㎡)28%/2*2*1(90—100㎡)22%/九洲怡景苑//4*2*2(160㎡)/剛開(kāi)盤(pán)3*2*2(140150㎡)/1*1(35㎡)/[數(shù)據(jù)來(lái)源：知道策略顧問(wèn)機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)]4．競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)價(jià)格分析樓盤(pán)名稱盤(pán)龍名府建鑫城市廣場(chǎng)新景家園九州怡景苑裕豐新城國(guó)際金僑書(shū)香庭苑金僑中央花園金僑中央廣場(chǎng)帝景國(guó)際均價(jià)（元/㎡）多層1600160016001700小高層/高層19002000230020882000190021002000[數(shù)據(jù)來(lái)源：知道策略顧問(wèn)機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)]5．競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)客戶群分析樓盤(pán)名稱主要購(gòu)買(mǎi)客戶群的構(gòu)成盤(pán)龍名府①附近單位居民（湘潭武警支隊(duì)、湖南電力等）；②紅旗商貿(mào)城，經(jīng)營(yíng)燈飾、建材、家居的店鋪老板；③附近單位公務(wù)員（湘潭最后一批公務(wù)員集資建房小區(qū)）；④部分湘潭鋼鐵集團(tuán)客戶。建鑫城市廣場(chǎng)①看好其地段升值前景的投資客；②面向湘潭全城，高購(gòu)買(mǎi)力人群；③長(zhǎng)沙、株洲等外地看好湘潭城市發(fā)展前景的投資客；④部分湘潭鋼鐵集團(tuán)客戶。新景家園①面向全城置業(yè)者，其早期的多層樓房迎合市場(chǎng)潮流，銷(xiāo)售面廣；②其新推出的“CEO江景府邸”，則意味著在項(xiàng)目多年的影響力擴(kuò)張與客戶資源積累下，將目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)湘潭社會(huì)的最頂端，以攫取更為豐厚的利潤(rùn)。九州怡景苑①投資商的資源最大限度利用：湘潭電機(jī)集團(tuán)；②附近單位居民，以改善居住條件為目的；③商鋪和寫(xiě)字樓的投資客；④看好長(zhǎng)株潭一體化為湘潭房地產(chǎn)帶來(lái)升值空間的外地投資者；⑤附近企業(yè)年輕白領(lǐng)、技術(shù)人員及私營(yíng)業(yè)主。裕豐新城國(guó)際①充分發(fā)掘集團(tuán)內(nèi)部客戶資源。開(kāi)發(fā)商湘潭電化裕豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為湘潭電化集團(tuán)下屬公司；②項(xiàng)目靠近的部分湘潭鋼鐵集團(tuán)的住宅區(qū)，是其客源地之一。金僑書(shū)香庭苑① 機(jī)關(guān)單位（教育局、公安局等）公務(wù)員，對(duì)公務(wù)員有針對(duì)性優(yōu)惠；②高校（職業(yè)技術(shù)學(xué)院）教師群體；② 私營(yíng)業(yè)主及投資客。金僑中央花園① 公務(wù)員（市府、公安局、工商局等）群體，對(duì)公務(wù)員有針對(duì)性優(yōu)惠；②高校（職業(yè)技術(shù)學(xué)院）教師；③ 附近居民（電廠新村）。金僑中央廣場(chǎng)① 附近機(jī)關(guān)單位公務(wù)員（市府、人大、軍分區(qū)、工商局等）；② 商鋪和寫(xiě)字樓投資客（據(jù)說(shuō)來(lái)自長(zhǎng)沙的投資客近20%）；③ 鬧市內(nèi)改善住居條件的居民及私營(yíng)業(yè)主。帝景國(guó)際① 政府公務(wù)員、政企單位人員與企事業(yè)高收入工作人員；② 改善居住條件的居民；③私營(yíng)業(yè)主及商鋪/寫(xiě)字樓投資客。[數(shù)據(jù)來(lái)源：知道策略顧問(wèn)機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)]l 從客戶區(qū)域來(lái)源分：l 從客戶職業(yè)構(gòu)成分：60％216。 工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員、技工、白領(lǐng)階層；216。 機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位工作人員；216。 私營(yíng)業(yè)者；40％216。 退休老人、干部等；216。 IT、廣告、新聞等單位工作人員。 6．競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析樓盤(pán)名稱銷(xiāo)售狀況盤(pán)龍名府其銷(xiāo)售方式為逐棟推出，目前所剩單位不多，銷(xiāo)售率近90%建鑫城市廣場(chǎng)一期銷(xiāo)售情況不錯(cuò)，但二期推出后，銷(xiāo)售僅達(dá)20%，目前正處于二期待售封盤(pán)鍛造階段新景家園進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)末期，第4期銷(xiāo)售情況良好。九州怡景苑2006年12月23日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天意向VIP客戶少于推出的銷(xiāo)售套數(shù)，實(shí)際銷(xiāo)售情況不詳。裕豐新城國(guó)際2006年下半年開(kāi)盤(pán)，一期銷(xiāo)售率達(dá)到60%金僑書(shū)香庭苑2006年春季開(kāi)盤(pán)以來(lái)，多層銷(xiāo)售旺盛，已售罄。小高層銷(xiāo)售并不見(jiàn)佳，緣于交房時(shí)間至08年9月。金僑中央花園除部分獨(dú)棟別墅和小量帶屋頂花園的頂層因面積過(guò)大略顯滯緩?fù)?，銷(xiāo)售良好，據(jù)了解目前已突破80%。工程已進(jìn)入園林建設(shè)階段，2007年3月交房，現(xiàn)房對(duì)末期銷(xiāo)售大有促進(jìn)。金僑中央廣場(chǎng)二房戶型銷(xiāo)售良好，投資客表現(xiàn)積極。據(jù)說(shuō)有長(zhǎng)沙酒店業(yè)投資客整層購(gòu)買(mǎi)近500平米，用于辦公和員工住宿，致使銷(xiāo)售率一舉達(dá)到70%，實(shí)際銷(xiāo)售狀況尚待證實(shí)。帝景國(guó)際因二房戶型均為復(fù)式、大戶型結(jié)構(gòu)復(fù)雜使使用率降低；高層價(jià)格偏高等原因，銷(xiāo)售滯緩；據(jù)了解，截至2006年12月初實(shí)際銷(xiāo)售率僅達(dá)10%。[數(shù)據(jù)來(lái)源：知道策略顧問(wèn)機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)]7．部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方式分析項(xiàng)目名稱競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)優(yōu)惠政策建鑫城市廣場(chǎng)——常規(guī)折扣優(yōu)惠：一次性97折 / 按揭99折以老帶新優(yōu)惠政策：折現(xiàn)金500元/戶九州怡景苑開(kāi)盤(pán)日請(qǐng)湖南經(jīng)視笑星陳英俊主持文藝匯演，以增添現(xiàn)場(chǎng)人氣，活躍氣氛——帝景國(guó)際請(qǐng)著名笑星大兵作為該樓盤(pán)的形象代言人。并于10月份利用開(kāi)盤(pán)、房交會(huì)兩大營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)造勢(shì)宣傳。常規(guī)折扣優(yōu)惠：一次性付款97折 / 分期、按揭99折以老帶新優(yōu)惠政策：無(wú)湖湘家園——常規(guī)折扣優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠40元/平米，送888元置業(yè)紅包 / 按揭無(wú)優(yōu)惠,送388元置紅包金僑中央廣場(chǎng)8月份，請(qǐng)湖南衛(wèi)視著名主持人YOYO親臨開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)吸引人氣；10月份推出教師購(gòu)房?jī)?yōu)惠；11月份推出公務(wù)員購(gòu)房?jī)?yōu)惠。常規(guī)折扣優(yōu)惠：一次性付款99折 / 其它方式無(wú)折扣[數(shù)據(jù)來(lái)源：知道策略顧問(wèn)機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)]8．競(jìng)爭(zhēng)配套及園林綠化分析樓盤(pán)名稱自身配套綠化率綠化形態(tài)盤(pán)龍名府社區(qū)健身廣場(chǎng)、社區(qū)花園等40%普通園林綠化建鑫城市廣場(chǎng)私家運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部：健身房、桌球室等。家庭休閑走廊：親子樂(lè)園、閱覽室等。綜合服務(wù)中心：社區(qū)保健中心、商務(wù)中心等。26000平方米商業(yè)配套，包括百貨超市%休閑廣場(chǎng)化，項(xiàng)目的生態(tài)賣(mài)點(diǎn)推廣多