【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一些素質(zhì)較高的項(xiàng)目，有的項(xiàng)目?jī)r(jià)格超過了河北半島項(xiàng)目的價(jià)格，達(dá)到7000元/m2的均價(jià)。E、柳東新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度面積區(qū)間㎡售價(jià)元/㎡銷售動(dòng)態(tài)盛天龍灣3期封頂開盤8712949004號(hào)樓在售，2月20日接受預(yù)約因盛天龍灣為本項(xiàng)目同片區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目，與本項(xiàng)目地理位置、規(guī)模等有較多相似及可比性，故本報(bào)告對(duì)其作出較詳細(xì)的分析。a、項(xiàng)目位置：盛天龍灣項(xiàng)目位于陽(yáng)和區(qū)陽(yáng)和大道與靜蘭大橋交界處，西眺柳江，東臨陽(yáng)和立交，緊接桂柳高速出口，距市中心約15公里，與本項(xiàng)目區(qū)位及到市中心的距離相當(dāng)。b、項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積約24萬㎡,綠化景觀用地面積約8萬平方米,建筑密度12%(含綠化帶)，小區(qū)規(guī)劃有1800套住宅，地下車位900多個(gè)。由20棟1528層高層建筑組成，其中兩棟二十八層、六棟二十五層、一棟二十層、十棟十八層、一棟十五層。其中一棟為二十五層獨(dú)立管理的公寓式住宅。并配套有幼兒園、小區(qū)商業(yè)。與本項(xiàng)目規(guī)模相近。c、項(xiàng)目景觀項(xiàng)目西側(cè)單位有良好的柳江景觀，與本項(xiàng)目相比，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。 項(xiàng)目規(guī)模與本項(xiàng)目相近 項(xiàng)目西側(cè)江景較開闊d、市政配套官塘片區(qū)位于柳東新區(qū)的核心地帶，在市政配套方面優(yōu)于陽(yáng)和片區(qū)，這一環(huán)節(jié)比較中，本項(xiàng)目勝出。e、項(xiàng)目戶型項(xiàng)目戶型較為方正，使用率較高，布局及廳、房面積配比較合理，設(shè)置了多個(gè)陽(yáng)臺(tái)、入戶花園（入戶玄關(guān)），房間通常采用凸窗，拓展室內(nèi)空間及視野。本項(xiàng)目可引入更多的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，在戶型設(shè)計(jì)上超越該項(xiàng)目。f、項(xiàng)目小區(qū)環(huán)境 該項(xiàng)目一期已較完善，小區(qū)環(huán)境營(yíng)造得十分成熟，將樓盤的品質(zhì)直觀的呈現(xiàn)給客戶，在柳州很容易得到客戶的認(rèn)同。本項(xiàng)目一期開盤時(shí)，小區(qū)環(huán)境難以達(dá)到盛天龍灣的成熟度，預(yù)計(jì)在二期銷售時(shí)，小區(qū)可營(yíng)造出較完善的居住氛圍。g、項(xiàng)目營(yíng)銷界面營(yíng)銷界面是盛天龍灣打造得十分出色的部分，項(xiàng)目在二期進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，營(yíng)銷中心、小區(qū)環(huán)境及泳池等顯性及亮點(diǎn)區(qū)域已向客戶展示。 營(yíng)銷中心、泳池、公共空間及樣板房品質(zhì)感較強(qiáng)，顯示了開發(fā)商在整合設(shè)計(jì)及施工管理等方面的實(shí)力。h、項(xiàng)目的價(jià)格 項(xiàng)目一期于2009年9月26日，以均價(jià)3500元/m2開盤，經(jīng)歷短短一年的時(shí)間，隨著柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體上行及小區(qū)環(huán)境完善獲得客戶認(rèn)同等因素，三期開盤均價(jià)已達(dá)到4900元/m2，漲幅高達(dá)40%。本項(xiàng)目應(yīng)在一定程度上提高產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，在銷售前打造好示范區(qū)域的營(yíng)銷界面，力爭(zhēng)在各方面超越該項(xiàng)目。柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)A、開發(fā)趨勢(shì)呈現(xiàn)向東、向郊區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)。多層產(chǎn)品逐步退出市場(chǎng)，以高層和中高層為主，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)呈白熱化。B、競(jìng)爭(zhēng)核心地段、配套及周邊環(huán)境是房地產(chǎn)項(xiàng)目的首要競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)產(chǎn)品和品牌、細(xì)節(jié)，戶型設(shè)計(jì)及小區(qū)形象等也是客戶購(gòu)房較看重的因素。 C、客戶群體客戶群體呈兩級(jí)分化，一方面，適合中低收入家庭的中小戶型面積的項(xiàng)目的市場(chǎng)比重逐年增加，客群將由逐步向中低收入過渡；一方面，本地居民的升級(jí)換代、素質(zhì)較高的享受型高價(jià)樓盤主導(dǎo)市場(chǎng)，推高整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。D、開發(fā)理念外地品牌開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐柳州，開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面，開發(fā)商的品牌意識(shí)、產(chǎn)品意識(shí)更顯得重要。E、戶型特點(diǎn)以80㎡左右的二房二廳和110㎡左右的三房二廳為銷售速度最快的戶型。但資源稀缺項(xiàng)目推出的140170㎡的舒適性戶型及繁華地段的小戶型也有不俗的市場(chǎng)表現(xiàn)，柳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)向多元化方向發(fā)展，戶型設(shè)計(jì)的合理性、實(shí)用性及舒適性，是購(gòu)房者首要考慮的問題。四、本部分小結(jié)柳州市區(qū)人口120余萬人，屬于中等規(guī)模城市。人均可支配年收入為15921元，與一線城市相比，存在一定距離，不像一線城市，擁有龐大數(shù)量的“城市中堅(jiān)”階層（企業(yè)高級(jí)技術(shù)人員、中層管理人員及公務(wù)員等），城市擴(kuò)張速度也不及一線城市快。柳州為中國(guó)西部的工業(yè)重鎮(zhèn)，廣西最大的工業(yè)城市。擁有11家國(guó)家大型企業(yè)，5家工業(yè)企業(yè)躋身全國(guó)500強(qiáng)，可以說是“藏龍臥虎”，擁有一部分高收入群體。柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)已有較多品牌開發(fā)商進(jìn)駐，產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分及多樣性開始顯現(xiàn)，客戶的眼界也隨之提高，對(duì)產(chǎn)品提出越來越細(xì)化的需求。柳東新區(qū)目前配套還不完善，市區(qū)客戶居家生活不便之處較多，客戶對(duì)片區(qū)價(jià)格的接受度還不高，同檔次的樓盤價(jià)格約為河?xùn)|片區(qū)的55%60%（如將盛天龍灣均價(jià)4900元/m2移至河?xùn)|片區(qū)，預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)到8500元/m2左右）。在密集的宏觀政策調(diào)控下，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)大起大落的概率不大，但市場(chǎng)成交量會(huì)受到影響，競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。第二部分 項(xiàng)目地塊解析一、地塊區(qū)位本項(xiàng)目位于323國(guó)道西北側(cè)，是由桂林方向（柳州東北側(cè)）進(jìn)入市區(qū)的門戶。項(xiàng)目距離柳州新中心（以桂中大道為起點(diǎn)）約15公里，路程相對(duì)較遠(yuǎn)。從市區(qū)出發(fā)，經(jīng)過三門江大橋及收費(fèi)站后，心理距離會(huì)近一步拉長(zhǎng)。二、地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目用地呈扇形，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)坡度較大，可利用地形高差規(guī)劃出較精致的立體園林景觀。用地分為南北兩個(gè)地塊，北地塊規(guī)劃功能主要為住宅，南地塊為商業(yè)與住宅混合地塊，項(xiàng)目規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：指標(biāo)北地塊南地塊備注用地面積南地塊為建設(shè)用地面積容積率以建設(shè)用地面積計(jì)算建筑密度18%23%15%28%以建設(shè)用地面積計(jì)算綠地率≥30%≥25%以建設(shè)用地面積計(jì)算建筑高度≤60m≤100m以建設(shè)用地面積計(jì)算其中商業(yè)面積比例≤10%≥50%按占計(jì)容積率總建筑面積計(jì)算三、環(huán)境景觀地塊周邊建成項(xiàng)目較少，進(jìn)入市郊的感覺較為明顯，項(xiàng)目西側(cè)為初期在建占地2000畝的商??；北側(cè)隔規(guī)劃路、項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)?shù)囊?guī)劃商住用地，眺望市委黨校；東、南側(cè)為規(guī)劃中的廣西汽車城。 項(xiàng)目東北向景觀 項(xiàng)目西南向景觀地塊周邊視野非常開闊，目前綠色植被較多，與市區(qū)構(gòu)成較明顯的對(duì)比，但距離柳江有一定距離，難以享受一線江景資源，中、低層的景觀需要靠小區(qū)內(nèi)部營(yíng)造。四、交通狀況由桂林至柳州的323國(guó)道經(jīng)過本項(xiàng)目，由于柳東為新區(qū)，路網(wǎng)規(guī)劃十分完善； 經(jīng)過本項(xiàng)目的公交主要有8路、80路、88路及98路，可以到達(dá)東環(huán)路口、廣場(chǎng)東通道、飛鵝路東、市人民醫(yī)院東。覆蓋市區(qū)范圍有限，且發(fā)車的時(shí)間間隙較大。未來，軌道交通將連接市區(qū)及柳東新區(qū)，大大縮短了市區(qū)到本區(qū)域的時(shí)間距離。五、生活配套項(xiàng)目周邊目前的生活配套較少，除教育機(jī)構(gòu)密集外，超市、小學(xué)及幼兒園、銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施都較為缺乏，目前，對(duì)于未購(gòu)私家車的工薪階層，生活十分不便，但柳東新區(qū)未來的規(guī)劃將解決這一問題（在下一章中闡述）。六、區(qū)域未來規(guī)劃柳東新區(qū)是指柳州市三門江森林公園柳江以東，柳州北環(huán)高速公路、桂柳高速公路圍合的區(qū)域，主要包括官塘片區(qū)、陽(yáng)和片區(qū)和雒容片區(qū)。 規(guī)劃面積：柳東新區(qū)規(guī)劃用地面積135平方公里，其中城市建設(shè)用地面積82平方公里。 人口規(guī)模：2020年柳東新區(qū)規(guī)劃人口47萬，同期柳州城市總?cè)丝谶_(dá)200萬；規(guī)劃期末2050年，柳東新區(qū)總?cè)丝?0萬。在積蓄和醞釀了數(shù)年之后，柳東新區(qū)終于在2010年迎來了大發(fā)展大進(jìn)步，11月22日官塘片區(qū)將升級(jí)為廣西汽車城，同時(shí)柳州高新區(qū)也成功升級(jí)為國(guó)家高新區(qū)，成為廣西發(fā)展的高地。 去年下半年，市政府成立了柳東新區(qū)生態(tài)建設(shè)工程指揮部，確立了柳東新區(qū)生態(tài)建設(shè)工程，包括官塘植物園、柳東新區(qū)水系和官塘片區(qū)污水處理3個(gè)子項(xiàng)目的工作重點(diǎn)。該工程的建設(shè)將改善片區(qū)的環(huán)境及市政設(shè)施系統(tǒng)，為片區(qū)整體大規(guī)模開發(fā)做好前期準(zhǔn)備工作。2010年10月8日，自治區(qū)國(guó)土資源廳調(diào)研組柳州市調(diào)研中國(guó)廣西汽車城柳州用地保障情況。調(diào)研組提出，先期規(guī)劃6000畝用地保障汽車城建設(shè)，確保實(shí)現(xiàn)汽車城開工進(jìn)程。，其中今年急需用地1萬多畝，用地保障任務(wù)非常重。柳州市擬通過申請(qǐng)自治區(qū)掌握的重大項(xiàng)目、重點(diǎn)園區(qū)用地指標(biāo)解決一部分、先行用地解決一部分、盤活存量土地解決一部分、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤解決一部分，以這四個(gè)“一部分”為思路破解項(xiàng)目用地難題，為汽車城的建設(shè)提供有力的用地保障。 柳東新區(qū)也是柳州市的教育強(qiáng)區(qū)，柳州二職校、柳州市委黨校等紛紛進(jìn)駐本區(qū)，教育與高新產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，也將煥發(fā)強(qiáng)勁生產(chǎn)力，推動(dòng)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。柳州市還規(guī)劃利用閑置鐵路建設(shè)城市輕軌，屆時(shí)可形成柳江－柳州－鹿寨的城市輕軌交通系統(tǒng)。該輕軌將貫穿市中心和連接未來柳州兩個(gè)中心市區(qū)（即現(xiàn)市中心區(qū)和柳東新區(qū)），為居民的出行提供多種出行選擇。規(guī)劃第一期，利用目前運(yùn)營(yíng)率很低的柳江縣城－柳州火車站鐵路；第二期，在新湘桂鐵路建成通車后，利用柳州火車站－鹿寨縣城閑置鐵路運(yùn)營(yíng)城市軌道交通。兩期的運(yùn)營(yíng)路徑為：柳江縣城－柳州火車東站－柳州火車站（一期）－鷓鴣江－雒容（官塘）－鹿寨縣城（二期），并在途中的雒容連接擬規(guī)劃的柳東新區(qū)輕軌線，從而形成城市軌道交通系統(tǒng)。未來片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃：