南通市某別墅項目市調(diào)總結(jié)報告-文庫吧資料
2025-07-26 12:43本頁面
【正文】 商品房開發(fā)的理性回歸。面對激烈的市場競爭，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機(jī)制，創(chuàng)新經(jīng)營理念，提高管理水平。五是要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費(fèi)，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費(fèi)用，降低建房成本。三是要加大監(jiān)督執(zhí)法力度，堅決治理房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動的違規(guī)違法行為，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；同時搞活房地產(chǎn)二、三級交易市場，促進(jìn)居民購房，以舊換新、以小換大，改善居住條件。調(diào)控力度的把握主要是對房地產(chǎn)市場總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控力度的把握，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整，多建適合中低收入階層的中、小戶型住房。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費(fèi)水平相適應(yīng)，同時也要適應(yīng)城市的發(fā)展需要。目前，針對部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價格增長過快，結(jié)構(gòu)不合理等問題，國家已采取了多種措施，通過經(jīng)濟(jì)、行政等手段，控制信貸和土地兩個閘門，有保有壓，區(qū)別對待，已經(jīng)取得了初步的成效。隨著金融政策的逐步到位，炒房族貸不到款不再購房投資、工程隊貸不到款無法墊資，被動購房減少，購房者慎購，如果不盡快拓寬融資渠道，一旦市場出現(xiàn)供大于求的局面，房地產(chǎn)資金鏈會有斷裂的危險。宏觀調(diào)控后，多數(shù)房地產(chǎn)商的應(yīng)對措施首先是進(jìn)一步擴(kuò)大期房的銷售來彌補(bǔ)資金的不足。風(fēng)險由銀行照單全收，高額利潤屬于房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商靠著銀行發(fā)大財。（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一按世界銀行提出的房價應(yīng)是家庭年收入的3－6倍的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，南通房價收入比明顯偏高。2005年市區(qū)居民人均可支配收入12384元，按戶均3人計算。（四）商品房價格上漲較快，房價收入比偏高空置面積過多，一方面會造成社會資源的浪費(fèi)，另一方面也會占壓資金，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益。（三）商品房空置面積較多企業(yè)負(fù)債偏高，包袱較重，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動能不足。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，由于企業(yè)實收資本少，不得不舉債度日。從市場占有份額來看，一、%%，三級及以下企業(yè)占有近八成的市場份額。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，實力強(qiáng)、規(guī)模大的企業(yè)比重偏小，近九成企業(yè)資質(zhì)等級偏低。二）制約房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素分析今年二季度市區(qū)二手房重點(diǎn)調(diào)查資料顯示：二手房住宅平均價格為4411元/平方米，比一季度上升348元/平方米。%，%，剔除低價位商品房影響?！笆濉逼陂g南通商品房價格上漲較快，2005年商品房平均價格達(dá)到 ，%。2005年。商品房市場活躍，個人消費(fèi)成為市場主體從房屋銷售形式來看，%，%，%。 “十五”以來，比“九五”%，比“九五”%。房地產(chǎn)市場需求增加，銷售看好。（三）房地產(chǎn)銷售市場現(xiàn)狀從2005年全市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工類型比例及所占比重變化看，全市房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅投資為主，但商用房、辦公樓等商務(wù)房建設(shè)也有相應(yīng)的變化，與城市發(fā)展、市場需求相適應(yīng)。南通房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年市場經(jīng)濟(jì)的洗禮，已逐漸成熟，企業(yè)開發(fā)圍繞市場需求，投資的結(jié)構(gòu)漸趨合理，形成了以住宅為主、商務(wù)為輔的投資格局。近年來南通國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展空間，再加上舊城改造的基本結(jié)束，以及市中心土地資源的稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)向城區(qū)外圍拓展，住宅建設(shè)日趨城郊化。2005年市區(qū)施工十一層及以上高層建筑 ，%，%，比2001年提高 。房地產(chǎn)開發(fā)高層化、城郊化趨勢明顯2002年新開工面積的大幅下降，造成2003年竣工面積出現(xiàn)較大幅度的回落(圖3)?！笆濉逼陂g，比“九五”%，比“九五”%。商品房施工、竣工規(guī)?？焖贁U(kuò)張“十五”期間，南通房地產(chǎn)開發(fā)投資擺脫“九五”中前期的持續(xù)下降，并繼續(xù)“九五”后期的快速增長勢頭，但期間由于受企業(yè)改制以及國家宏觀調(diào)控政策的影響，%%；2004年受項目清理等國家宏觀調(diào)控政策的影響，速度比2003年回落11個百分點(diǎn)；2005年南通房地產(chǎn)投資在國家宏觀調(diào)控中繼續(xù)發(fā)展，%，創(chuàng)“九五”以來的最高。%。 作為一個新興行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)投資呈快速增長態(tài)勢，已成為南通全社會投資的重要組成部分。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀從登記注冊類型看企業(yè)主體呈多元化，內(nèi)資企業(yè)占絕大多數(shù)?！ 〉?005年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)354家，從資質(zhì)等級看企業(yè)呈小型化，三級以下的企業(yè)占絕大多數(shù)。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀江海港區(qū)以發(fā)展大運(yùn)輸量、大用水量的港口工業(yè)和倉儲業(yè)為主的新區(qū)。原有工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團(tuán)，包括老城區(qū)和新城區(qū)。港閘區(qū)傳承國際資本和民間資本轉(zhuǎn)移，輻射蘇北的門戶，以工業(yè)和商貿(mào)為主的現(xiàn)代化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化工為主，居住、公共設(shè)施相應(yīng)配套的城市組團(tuán)。 蘇通大橋 城市總體規(guī)劃南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。5）交通布局與規(guī)劃◇公路：已建成204國道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速； ◇鐵路：新長鐵路南通段、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線◇大橋：蘇通長江大橋、崇啟大橋、崇海大橋◇港口：南通港, 與世界上65個國家和地區(qū)的199個港口
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