【正文】 手段：策略依據(jù)：把握客戶心理：既想享受城市生活，又對(duì)居住環(huán)境有著極高的要求。受土地稀缺性的影響，地段價(jià)值突出。項(xiàng)目密度較大，多數(shù)別墅間距較小，最小處為 2米左右。78套別墅。項(xiàng)目分四期開發(fā)，現(xiàn)已開發(fā)完成兩期。 宣傳推廣張弛有度，認(rèn)真設(shè)計(jì)宣傳通路，精心定制宣傳資料。 借助山景打造極品人居。 獨(dú)特的營銷手法加上有效的宣傳措施是在競爭中脫穎而出的有力保障。 優(yōu)美的山景歷來是打造高端別墅的理想基礎(chǔ)。 市場反應(yīng) ：價(jià)值和品牌的迅速提升，成為京城別墅市場的焦點(diǎn)之一。 銷售金額 ：實(shí)現(xiàn)回款 。 銷售速度 ： 2023年 2月末開盤，截止到 4月 10日，已售 33套。鼓勵(lì)客戶推薦戶型圖冊(cè)金卡證書DM直投資料冊(cè)知名個(gè)案介紹一 —— 西山美廬（ 8）賣場氣氛營造：即使是理性的客戶也會(huì)受到氣氛的感染和刺激知名個(gè)案介紹一 —— 西山美廬（ 9）銷售效果161。直投、必經(jīng)路牌167?？爝f雜志：新地產(chǎn)、目標(biāo)167。專業(yè)高雅的戶型圖冊(cè)、 DM單、金卡權(quán)益書、客戶通訊知名個(gè)案介紹一 —— 西山美廬（ 6）知名個(gè)案介紹一 —— 西山美廬（ 7）宣傳與推廣：宣傳策略：節(jié)日高檔禮品252。五星級(jí)設(shè)施及服務(wù)：門衛(wèi)、門童、業(yè)務(wù)員、咖啡侍應(yīng)生、盥洗侍應(yīng)生252。252。營銷手段：252。規(guī)劃有景觀秀美的流水別墅區(qū)，建筑風(fēng)格雍容大氣，環(huán)境清新怡人 。 SARS極大的加快了中產(chǎn)階級(jí)的郊區(qū)化進(jìn)程北京市別墅項(xiàng)目地域分布在售別墅項(xiàng)目分布最多的六個(gè)區(qū) /縣依次為： 昌平、順義、朝陽、大興、海淀、通州六個(gè)區(qū)縣的別墅項(xiàng)目占在售總量的 75%北京別墅市場分析 5主要?jiǎng)e墅分布區(qū)域特征描述區(qū)域名稱 區(qū)域性 質(zhì) 別 墅 產(chǎn) 品功能 別 墅 產(chǎn) 品形象 平均價(jià)格海淀 城市 郊區(qū) 第一居所 高檔山地 別 墅 14200朝陽 城市 郊區(qū) 第一居所 高檔城市 別 墅 11000順義 郊區(qū) 第一居所 高檔涉外 別 墅 10000昌平 郊區(qū) 第一居所 第二居所 景 觀 型 別 墅 /鄉(xiāng) 村 別 墅 7769大 興 城市 郊區(qū) 第一居所 性價(jià)比高的城市低密度住宅 6300通州 郊區(qū) 第一居所 第二居所 “ 農(nóng) 民房 ” 4900北京別墅市場分析 6高檔別墅市場研究昌平西山市區(qū)香江、天竺馬坡高檔別墅的競爭是 整個(gè)市域范圍的競爭依據(jù)各自不同的基礎(chǔ)發(fā)展條件，高檔別墅市場已經(jīng)基本形成競爭的板塊格局；各板塊特征鮮明重點(diǎn)別墅板塊特征對(duì)比對(duì)比項(xiàng)目 天竺 昌平區(qū)域 西山 馬坡 市區(qū)知名度和高檔區(qū)域的認(rèn)知度高 較高 高 較高 一般自然景觀資源 一般 良好 優(yōu)異 良好 一般區(qū)域生活配套及交通狀況的成熟度較高 較高 一般 一般 高人氣 走低 較高 旺盛 走低 持續(xù)城市輻射影響最強(qiáng)區(qū)域東部繁華產(chǎn)業(yè)區(qū)（ CBD）、使館區(qū)中關(guān)村 西城、中關(guān)村、亞運(yùn)村 東部 亞北地區(qū)、市 區(qū)東北部物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品特征n以高檔獨(dú)棟別墅為主n產(chǎn)品注重會(huì)所、公共空間n投資、租賃現(xiàn)象普遍n景觀別墅為主，產(chǎn)品整體素質(zhì)較高n以自用為主n山地景觀別墅為主，供應(yīng)有限n自用為主，產(chǎn)品塑造總體水平一般，更多依賴獨(dú)特的區(qū)域價(jià)值n景觀別墅概念，注重休閑度假功能n投資、租賃現(xiàn)象較多n獨(dú)特稀缺的土地資源n往往能實(shí)現(xiàn)最高的價(jià)格共性：優(yōu)越的自然景觀條件是開發(fā)高檔別墅的必要條件知名個(gè)案介紹一 —— 西山美廬（ 1）本項(xiàng)目海淀昌平西山市區(qū)香江、天竺馬坡大興通州n新興的熱點(diǎn)高檔別墅板塊， 板塊市場的政策敏感性極強(qiáng)n板塊內(nèi)項(xiàng)目主要以 依托優(yōu)越的外部自然景觀條件的山地別墅 為主西山美廬地理位置 ：世聯(lián)代理知名個(gè)案介紹一 —— 西山美廬（ 2）項(xiàng)目概況：n總占地 22萬平方米，一期 7萬平方米，容積率 n一期戶型 355390平方米，地下室 220平方米左右n一期總價(jià) 600900萬n總套數(shù)： 353套，其中獨(dú)棟 170余棟宅隱西山 .貴顯名門知名個(gè)案介紹一 —— 西山美廬（ 3）項(xiàng)目的優(yōu)勢與劣勢介紹：優(yōu)勢： 劣勢：居于西山城市交通網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品創(chuàng)新：賴特、純獨(dú)棟、地下會(huì)所，下沉庭院、舒展的內(nèi)部空間、細(xì)節(jié)（銅檐口、陶土磚、鋁木窗、地下礦泉入戶）素面朝天 vs極盡展示宣傳敏感 vs極盡炒作回款要求 vs價(jià)值實(shí)現(xiàn)知名個(gè)案介紹一 —— 西山美廬（ 4）建筑風(fēng)格 ： 自由流暢的美式風(fēng)格與中式傳統(tǒng)文化風(fēng)格結(jié)合建筑設(shè)計(jì)理念 ：取山建宅，以宅養(yǎng)人，人山共樂！建筑立面特點(diǎn) ： “重于整，貴于細(xì) ”。 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長下中產(chǎn)階級(jí)的規(guī)模不斷壯大161。 1997年 以后，別墅的購買群體逐步本土化161。 1997年之前，持有外國護(hù)照的客戶占到 70％161。理由二： 北京、上海別墅個(gè)盤品質(zhì)佳、實(shí)現(xiàn)售價(jià)高，對(duì)溪之谷具有重要借鑒意義。 國土資源部 2023年 2月下發(fā)的 [2023]45號(hào)文件規(guī)定 “停止別墅類用地供應(yīng) ” 。 企業(yè)家及消費(fèi)者信心指數(shù)升高，對(duì)房地產(chǎn)的投資置業(yè)熱情將逐步攀升。 十六屆三中全會(huì)出臺(tái)的若干政策，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展提供了有效的政策基礎(chǔ) 。 2023年全國經(jīng)濟(jì)增長率預(yù)計(jì) % ，深圳經(jīng)濟(jì)增長率預(yù)計(jì)為 15%，整體經(jīng)濟(jì)向好。深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場分析研究北京別墅市場分析研究上海別墅市場分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場分析研究深圳別墅市場發(fā)展趨勢判定工作思路回顧：全國別墅市場總體發(fā)展階段與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)來源 :國家統(tǒng)計(jì)局快速興起政策性低迷 復(fù)蘇 平穩(wěn)發(fā)展圖例 : 別墅發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r： 居民消費(fèi)能力的提升，是豪宅市場快速發(fā)展的催化劑。161。161。深圳房地產(chǎn)價(jià)格趨勢2023年第四季度房價(jià)指數(shù)達(dá)到近三年的最高點(diǎn)，表明深圳房產(chǎn)消費(fèi)能力極為強(qiáng)勁，推出豪宅正逢其時(shí)深圳消費(fèi)者消費(fèi)能力狀況161。 別墅項(xiàng)目增多，人氣漸旺。 消費(fèi)者投資意識(shí)空前高漲。 受寵物業(yè)出現(xiàn)二極分化，大面積豪宅與小面積投資物業(yè)均成為市場追捧對(duì)象。 區(qū)域熱點(diǎn)突出，香蜜湖、紅樹灣、華僑城大盤云集，豪氣沖天。 2023年被稱為深圳豪宅年，各大知名樓盤均有推出數(shù)量不等的 TOWNHOUSE，獨(dú)棟小別墅。深圳房地產(chǎn)市場聚焦216。 深圳住宅市場一直保持著 “ 一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲 ” 的銷售規(guī)律 。 新增住宅供給明顯下降，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比住宅銷售面積少 95萬平方米，新增供求比為 ： 1,求略大于供，房價(jià)上漲 ％ 。 土地供應(yīng)趨緊，土地價(jià)格抬升迅速。 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，需求增長勢頭趨于平穩(wěn)，住宅需求持續(xù)增長。 2023年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 ，比上年同期增長 ％ ，房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長％ 。 本市生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá)到 ，人均 GDP6510美元 。 2023年深圳完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 ％。 宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持持續(xù)、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，城市可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ξ痪尤珖谌?61。 方公里161。161。161。 地理位置：中國南部海濱城市，與國際化城市香港相161。 建市歷史： 1979年設(shè)市， 1980年定為特區(qū)， 1981 年161。極品 VILLAS 駕臨鵬城—— 別墅市場調(diào)查報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)顧問 (中國 )有限公司 2023年 4月SUPER VILLAS WILL BE HERE溪之谷羊臺(tái)山工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場分析研究北京別墅市場分析研究上海別墅市場分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場分析研究深圳別墅市場發(fā)展趨勢判定深圳城市概況161。 升為副省級(jí)市161。 接。 氣候狀況：亞熱帶海洋性氣候 ，非常適于居住。 領(lǐng)土面積： ，特區(qū)面積為 161。 經(jīng)濟(jì)地位：中國大陸人均國內(nèi)生產(chǎn)總值最高的城市。 居住人口：約 700萬深圳宏觀經(jīng)濟(jì)狀況161。161。161。161。數(shù)據(jù)來自 《 深圳市 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》深圳房地產(chǎn)市場狀況161。161。 關(guān)鍵詞：拍賣 坂雪崗 尖崗山 “ 9萬 3地塊 ” 161。161。數(shù)據(jù)來自深圳市房地產(chǎn)研究所深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場發(fā)展階段判定8004000US$ 40008000US$ 800020230US$高速增長 平穩(wěn)增長 衰退增長世界發(fā)展銀行經(jīng)濟(jì)理論 深圳 2023人均 GDP$6510宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展深圳2023年經(jīng)濟(jì)增長率為%深圳宏觀經(jīng)濟(jì)已處于平穩(wěn)增長階段，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展時(shí)期數(shù)據(jù)來自 《 深圳市 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 關(guān)鍵詞： 豪宅 TOWNHOUSE 投資 升值216。216。216。216。216。深圳土地供應(yīng)趨勢2023年第四季度地價(jià)指數(shù)達(dá)到近三年的最高點(diǎn)，表明深圳土地趨緊，未來能夠建造容積率極低的別墅用地將較為稀缺。 2023年深圳居民可支配收入持續(xù)上升，達(dá) 元，比去年增長 %。 居民消費(fèi)欲望不斷增強(qiáng)，人均消費(fèi)支出 ，比去年增長 %。 2023年度人均投資性購房支出為 ，增幅高達(dá) %，人均投資性購房支出占人均消費(fèi)支出的比例為 %，比去年增加了 。高端物業(yè)的神秘面紗必將被拋棄。97年發(fā)生金融危機(jī)政策： 95年國務(wù)院下發(fā)了 《 關(guān)于控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的通知 》房地產(chǎn)市場尤其是別墅市場對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及政策的依賴性偏大利 好252。252。252。252。展望：未來幾年經(jīng)濟(jì)形勢及政策對(duì)別墅總體市場的影響國內(nèi)領(lǐng)先城市別墅市場分析＆北京 上海為何選擇北京、上海？理由一： 北京、上海是全國別墅市場的領(lǐng)頭羊，別墅面市量大，熱點(diǎn)不斷，市場成熟度高。工作思路深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析別墅市場分析研究北京別墅市場分析研究上海別墅市場分析研究其他城市知名別墅概覽深圳別墅市場分析研究深圳別墅市場發(fā)展趨勢判定北京別墅市場分析北京別墅市場發(fā)展歷史回顧1992年：以玫瑰園、麗京為代表的首批別墅項(xiàng)目上市1992～ 1995年：粗放型產(chǎn)品集中大量供應(yīng)1995年：政策性控制，停止別墅立項(xiàng)1996～ 1999年：幾乎無新別墅項(xiàng)目通過立項(xiàng)，部分存量房得以消化2023～ 2023年：市場復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖，人均 GDP穩(wěn)步提高，入世、申奧成功等眾多利好因素促使別墅市場發(fā)展提速2023年 2月 18日， 46號(hào)令停止別墅土地供應(yīng)，刺激別墅市場迅速放量北京別墅市場分析 1別墅市場結(jié)構(gòu)性分析（本報(bào)告中數(shù)據(jù)基于對(duì)北京目前在售 141個(gè)別墅項(xiàng)目的調(diào)查）在售項(xiàng)目中 50% 為 2023年以來入市新盤1030萬平方米中等規(guī)模項(xiàng)目為主流北京別墅市場分析 2別墅市場供需總體特征?截至 2023年年底，在售項(xiàng)目總建筑面積約 1200萬平方米，其中 2023年新盤總面積達(dá) 650萬平方米，相當(dāng)于過去 10年存量總和?46號(hào)令影響下未來兩年市場供應(yīng)量將繼續(xù)放大北京別墅市場分析 3市場供應(yīng)量集中放大高檔產(chǎn)品和中檔產(chǎn)品成為市場兩大主力總體市場需求旺盛中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化進(jìn)程加快 ,小獨(dú)棟和亞別墅熱銷產(chǎn)品特征演變產(chǎn)品形式不斷豐富 ,產(chǎn)品品質(zhì)不斷升級(jí)