某房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-27 20:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 新城區(qū)： 已發(fā)展逼近工業(yè)區(qū)邊緣， 分界區(qū)域的土地需為工業(yè)區(qū)進(jìn)行配套建設(shè)考慮 ， 因此政府土地放量非常謹(jǐn)慎，導(dǎo)致新城區(qū)的土地供應(yīng)量非常少； 地方財(cái)政： 2023年 1月至 6月懷遠(yuǎn)縣城區(qū)還未有土地掛牌出讓 ，地方財(cái)政收入受影響， 為保障財(cái)政收入及城市發(fā)展，因此規(guī)劃啟動(dòng)城西新區(qū)的土地供應(yīng)。 二、政府發(fā)展城西新區(qū)的策略： 啟動(dòng)毅德項(xiàng)目， 以此輻射拉動(dòng)整個(gè)城西片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)局面， 全面啟動(dòng)拆遷工作，并修建數(shù)個(gè)安置小區(qū)項(xiàng)目； 政府以鑫泰糧油企業(yè)的搬遷為試點(diǎn) ， 起到帶頭作用， 必定想做成一個(gè)成功案例，以此來(lái)說(shuō)服區(qū)域內(nèi)其他糧油企業(yè)進(jìn)行搬遷， 帶動(dòng)整個(gè)城西糧食加工區(qū)規(guī)劃及建設(shè)進(jìn)度； 項(xiàng)目 SWOT綜合分析 機(jī)會(huì) 威 脅： 一、蚌埠優(yōu)質(zhì)低價(jià)樓盤吸引并搶走懷遠(yuǎn)購(gòu)房者： 交通便利： 緊鄰蚌埠市區(qū)，車程約 10余分鐘，城際公交線路發(fā)達(dá)； 生活質(zhì)量： 蚌埠市城市環(huán)境、生活配套遠(yuǎn)高于懷遠(yuǎn)，且小區(qū)檔次和環(huán)境也高于懷遠(yuǎn)現(xiàn)有項(xiàng)目； 價(jià)格優(yōu)勢(shì)： 蚌埠市部分大盤價(jià)格與懷遠(yuǎn)差不多甚至更便宜。例如：國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)，均價(jià) 3800多； 二、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)不穩(wěn)定； 存量房較多： 由于懷遠(yuǎn)正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步大發(fā)展階段，政府土地供應(yīng)放量較多， 近 3年左右新建項(xiàng)目有 20余個(gè) ，造成存量房突增，挑戰(zhàn)供需平衡； 房?jī)r(jià)不穩(wěn)定： 2023年 7月至 2023年 6月， 房屋銷售價(jià)格跌幅超過(guò)約 700元 /㎡ ； 銷量不穩(wěn)定： 2023年 7月至 2023年 6月， 銷量面積跌幅超過(guò) 80%， 以春節(jié)返鄉(xiāng)為銷售旺季 ； 去化率低： 2023年 6月，懷遠(yuǎn)縣城區(qū)總共 26個(gè)項(xiàng)目商品房總成交套數(shù) 155套； 三、地質(zhì)復(fù)雜，成本較高： 地質(zhì)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)復(fù)雜： 有流沙層 ，很多項(xiàng)目因此停工受影響； 樁基基礎(chǔ)要求高： 需打入 2030米深 ，邛崍項(xiàng)目才 10米深； 工程行情： 土建 +消防 +電梯， 成本約在 2500至 3000元 /㎡ ，遠(yuǎn)高于四川； 項(xiàng)目 SWOT綜合分析 威脅 威 脅： 四、其他問(wèn)題： 強(qiáng)制要求人防工程： 不能繳納異地人防費(fèi)，成本非常高； 預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)： 達(dá)到建設(shè)總樓層的 1/3的標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行商品房預(yù)售； 稅收較高： 契稅 :一套房， 90平方以下 1%， 90平米以上 2%，二套房 4%以上； 維修基金： 80元 /㎡ ，此費(fèi)用全部由購(gòu)房者承擔(dān)，費(fèi)用比較高； 人口較少： 目前城區(qū)人口不足 20萬(wàn)人，可能導(dǎo)致商品房供大于求； 房產(chǎn)泡沫： 懷遠(yuǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)高于蚌埠其他縣城，略高于蚌埠市郊，房?jī)r(jià)存在一定程度虛高； 項(xiàng)目 SWOT綜合分析 威脅 存在的優(yōu)勢(shì)： 一、城市化率低，剛性需求大： 懷遠(yuǎn)縣總?cè)丝诩s 133萬(wàn)人，城區(qū)人口不足 20萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率不足 20%，受國(guó)家政策的影響，會(huì)大力促進(jìn)城鎮(zhèn)化率提高，因此進(jìn)城購(gòu)房的剛需群體還是有較大潛力； 二、政府城市發(fā)展規(guī)劃明確： 根據(jù)政府 20232030年的整體規(guī)劃發(fā)展，重點(diǎn)將打造城西新城片區(qū)，發(fā)展?jié)摿^大； 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，市場(chǎng)不規(guī)范，可操作性很強(qiáng)： 懷遠(yuǎn)縣的房地產(chǎn)處于剛起步階段，房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、物業(yè)協(xié)會(huì)等專業(yè)組織還未組建，市場(chǎng)不規(guī)范，可操作空間較大，可在亂局中求生存求發(fā)展，可操作性很強(qiáng)； 另外，對(duì)小區(qū)綠化、車位配比等很多配套設(shè)施，要求較低，加上地價(jià)可運(yùn)作，利潤(rùn)空間可觀。 四、政府重點(diǎn)推動(dòng)項(xiàng)目，政策支持大： 鑫泰糧油地塊的土地變性項(xiàng)目，是政府推動(dòng)城西片區(qū)糧油企業(yè)搬遷和城西糧油加工區(qū)啟動(dòng)的關(guān)鍵案例，肯定會(huì)給予大力政策扶持，以塑造成功形象。因此找準(zhǔn)定位，把握機(jī)遇，還是大有可為； 項(xiàng)目 SWOT綜合分析 優(yōu)勢(shì) 第四章 安徽 .懷遠(yuǎn) 商業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 渦北新區(qū) 老城區(qū)（城關(guān)鎮(zhèn)） 城西新區(qū) 蚌埠市方向 工業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū) 鑫泰糧油 項(xiàng)目本案 啟城國(guó)際
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