安徽省懷遠縣房地產(chǎn)市調(diào)報告(編輯修改稿)
2025-01-19 15:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 一、政府發(fā)展城西新區(qū)的背景： 老城區(qū)： 已無土地供應(yīng)， 只有少量棚戶區(qū)改造 ，拆遷難度大，項目體量?。? 新城區(qū)： 已發(fā)展逼近工業(yè)區(qū)邊緣， 分界區(qū)域的土地需為工業(yè)區(qū)進行配套建設(shè)考慮 ， 因此政府土地放量非常謹慎，導致新城區(qū)的土地供應(yīng)量非常少； 地方財政： 2023年 1月至 6月懷遠縣城區(qū)還未有土地掛牌出讓 ，地方財政收入受影響， 為保障財政收入及城市發(fā)展，因此規(guī)劃啟動城西新區(qū)的土地供應(yīng)。 二、政府發(fā)展城西新區(qū)的策略： 啟動毅德項目， 以此輻射拉動整個城西片區(qū)的開發(fā)建設(shè)局面， 全面啟動拆遷工作，并修建數(shù)個安置小區(qū)項目； 政府以鑫泰糧油企業(yè)的搬遷為試點 ， 起到帶頭作用， 必定想做成一個成功案例，以此來說服區(qū)域內(nèi)其他糧油企業(yè)進行搬遷， 帶動整個城西糧食加工區(qū)規(guī)劃及建設(shè)進度； 項目 SWOT綜合分析 機會 威 脅： 一、蚌埠優(yōu)質(zhì)低價樓盤吸引并搶走懷遠購房者： 交通便利： 緊鄰蚌埠市區(qū)，車程約 10余分鐘，城際公交線路發(fā)達； 生活質(zhì)量： 蚌埠市城市環(huán)境、生活配套遠高于懷遠，且小區(qū)檔次和環(huán)境也高于懷遠現(xiàn)有項目； 價格優(yōu)勢： 蚌埠市部分大盤價格與懷遠差不多甚至更便宜。例如：國購廣場，均價 3800多； 二、房地產(chǎn)整體市場不穩(wěn)定； 存量房較多： 由于懷遠正處于房地產(chǎn)市場起步大發(fā)展階段，政府土地供應(yīng)放量較多， 近 3年左右新建項目有 20余個 ，造成存量房突增，挑戰(zhàn)供需平衡； 房價不穩(wěn)定： 2023年 7月至 2023年 6月， 房屋銷售價格跌幅超過約 700元 /㎡ ； 銷量不穩(wěn)定： 2023年 7月至 2023年 6月， 銷量面積跌幅超過 80%， 以春節(jié)返鄉(xiāng)為銷售旺季 ； 去化率低： 2023年 6月，懷遠縣城區(qū)總共 26個項目商品房總成交套數(shù) 155套； 三、地質(zhì)復雜，成本較高： 地質(zhì)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)復雜： 有流沙層 ，很多項目因此停工受影響； 樁基基礎(chǔ)要求高： 需打入 2030米深 ，邛崍項目才 10米深； 工程行情： 土建 +消防 +電梯， 成本約在 2500至 3000元 /㎡ ，遠高于四川； 項目 SWOT綜合分析 威脅 威 脅： 四、其他問題： 強制要求人防工程： 不能繳納異地人防費，成本非常高； 預售標準： 達到建設(shè)總樓層的 1/3的標準，才能進行商品房預售； 稅收較高： 契稅 :一套房， 90平方以下 1%， 90平米以上 2%，二套房 4%以上； 維修基金： 80元 /㎡ ，此費用全部由購房者承擔，費用比較高； 人口較少： 目前城區(qū)人口不足 20萬人，可能導致商品房供大于求； 房產(chǎn)泡沫： 懷遠的價格遠高于蚌埠其他縣城，略高于蚌埠市郊，房價存在一定程度虛高； 項目 SWOT綜合分析 威脅 存在的優(yōu)勢： 一、城市化率低，剛性需求大： 懷遠縣總?cè)丝诩s 133萬人，城區(qū)人口不足 20萬人，城鎮(zhèn)化率不足 20%，受國家政策的影響，會大力促進城鎮(zhèn)化率提高，因此進城購房的剛需群體還是有較大潛力； 二、政府城市發(fā)展規(guī)劃明確： 根據(jù)政府 20232030年的整體規(guī)劃發(fā)展，重點將打造城西新城片區(qū)，發(fā)展?jié)摿^大； 三、房地產(chǎn)市場處于起步階段，市場不規(guī)范，可操作性很強： 懷遠縣的房地產(chǎn)處于剛起步階段，房地產(chǎn)協(xié)會、物業(yè)協(xié)會等專業(yè)組織還未組建，市場不規(guī)范，可操作空間較大，可在亂局中求生存求發(fā)展，可操作性很強； 另外，對小區(qū)綠化、車位配比等很多配套設(shè)施，要求較低，加上地價可運作，利潤空間可觀。 四、政府重點推動項目，政策支持大： 鑫泰糧油地塊的土地變性項目，是政府推動城西片區(qū)糧油企業(yè)搬遷和城西糧油加工區(qū)啟動的關(guān)鍵案例，肯定會給予大力政策扶持，以塑造成功形象。因此找準定位，把握機遇，還是大有可為； 項目 SWOT綜合分析 優(yōu)勢 第四章
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