【文章內容簡介】 積 39144㎡ /套 毛坯房：6000— 8000； 帶裝修：9000— 11000 B 星河灣假 日酒店 大石 〃 迎賓路 1棟， 17層，每層36套，共 200多套，主流面積 5055㎡ /套 二手價：8000— 9000 C 歐洲國際假日酒店 橋南 〃 番禺橋南南華路 1棟，每層 12套，共 276套客房，主流面積 70100㎡ /套，單層建筑面積1000㎡ 左右 二手價：7000— 9000 D 喜盈嘉立思酒店公寓 橋南 〃 市橋南城路 1棟，（ 311層），每層 32套，共約300套，主流面積3050㎡ /套 7000— 10000 小結：目前番禺區(qū)在售的酒店式公寓單個項目體量在 3萬平方米左右，單層面積在 1500㎡ 左右，其主流售價在 8000元 /平方米左右。 第四部分 項目基本情況調研及多向定位思路 地理位置 :項目位于番禺區(qū)橋南片區(qū)，南城路、福德路、德昌路、南華路交匯處； 總用地面積 :89475平方米； 建設用地面積 :64861平方米； 商業(yè)金融用地 :57558平方米； 停車場用地 :7303平方米； 總建面積 :179977平方米； 建筑密度 :不超過 45%； 建筑限高 :80米； 紅線范圍 :455米 (長 ) 146米 (寬 )。 一、項目基本情況調研 根據(jù)項目所處區(qū)位地段、地塊規(guī)模及技術指標，得出項目三種定位方向： 區(qū)級商業(yè)中心、區(qū)級副商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心（相當于鎮(zhèn)級商業(yè)中心）。 二、項目的多向定位思路 本項目 易發(fā)商業(yè)中心 項目與易發(fā)商業(yè)中心共同形成區(qū)級商業(yè)中心，輻射整個番禺區(qū)。 定位方向一：區(qū)級商業(yè)中心 分析 1： 番禺中心城區(qū)的易發(fā)商業(yè)中心發(fā)展較早，居住區(qū)密集，沒有為商業(yè)發(fā)展預留空間，商業(yè)的發(fā)展受到了限制，很多商業(yè)不是量身定做，而是“削足適履”的通過租賃老的民房或老商城來經營，在配套上很難達到中高端商家的要求，所以繁華路與大北路雖然商業(yè)體量龐大，但是消費檔次局限在中低端，整個城市中心區(qū)亟需一個中高檔次的商業(yè)中心。本項目距離老商業(yè)中心只有 2公里，而且所在區(qū)域屬于番禺的富人居住區(qū)，為本項目定位成一個中高檔次的區(qū)級商業(yè)中心，奠定了一定的基礎。項目定位成區(qū)級商業(yè)中心，既能彌補易發(fā)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)不足，又能將現(xiàn)有商業(yè)中心的體量做大，互補共榮，輻射整個番禺，使得其他商業(yè)中心難以與之抗衡。 分析 2： 目前番禺區(qū)級商業(yè)中心的“易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場 羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心”三個商業(yè)中心相對獨立，呈現(xiàn)多極化，本項目完全可以憑借著橋南街的地理優(yōu)勢和商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，打造成輻射橋南街、沙灣、魚窩頭、欖核、大崗等番禺南部區(qū)域的 區(qū)級商業(yè)中心 ，與漢溪商業(yè)中心、易發(fā)商業(yè)中心、羅家商業(yè)中心形成群雄割據(jù)的局勢。 漢溪商業(yè)中心 羅家商業(yè)中心 易發(fā)商業(yè)中 心 本項目輻射區(qū)域 項目與易發(fā)商業(yè)中心、漢溪商業(yè)中心、羅家商業(yè)中心形成群雄割據(jù)的局勢，本項目主要輻射橋南街、沙灣、魚窩頭、欖核、大崗等番禺南部區(qū)域。 （ 1）業(yè)態(tài)組合 ?主 力 店： 高端百貨、大型品牌連鎖超市、電器旗艦店； ?商業(yè)街區(qū)： 百貨類： 運動休閑品牌、女裝、男裝、珠寶、化妝品、飾品、鐘表、眼鏡等； 社區(qū)便利類： 便利店、藥店、水果店、干洗、通訊、煙酒、美容、美發(fā)、文化、音像、教育培訓； 社會服務配套： 銀行、保險服務、證券、郵政、診所、社區(qū)性的醫(yī)療中心、電信營業(yè)廳； ?餐飲： 酒樓、西餐、中餐、連鎖快餐、冷飲小吃等； ?休閑娛樂： 電影院、網(wǎng)吧、 KTV、足浴、茶館、健身中心、咖啡館、酒吧、書店等。 （ 2）各業(yè)態(tài)體量及銷售、持有面積 物業(yè)類型 占地面積 （㎡） 樓層數(shù) 總建筑面積（㎡） 單層面積 （㎡） 預計可售面 積（㎡） 主要業(yè)態(tài) 百貨 5000 15層 25000 5000 0 〃 高端百貨 〃 一層沿街劃出約 1000平米的街鋪 超市 0 負 1層 20230 20230 0 大型品牌連鎖超市（如家樂福、沃爾瑪?shù)龋? 電器 0 負 1層 4000 4000 0 電器旗艦店 主題商城 一層 4000 1層 — 4層 16000 4000 4000 〃 社會服務配套（電信、銀行等） 〃 社區(qū)便利（水果店、美容、美發(fā)、便利店等） 二層 4000 0 〃 餐飲（中餐、西餐等） 三層 4000 0 〃 休閑娛樂（電玩、 KTV等） 四層 4000 0 〃 休閑娛樂（影院） 街區(qū) 一層 20230 整體 2層，局部 3層 50000 20230 20230 〃 百貨類（運動休閑品牌、女裝、男裝等） 〃 社區(qū)便利類（便利店、藥店、水果店、干洗等） 〃 社會服務配套類（銀行、證券、電信營業(yè)廳等） 〃 餐飲（冷飲小吃、連鎖快餐等） 二層 20230 15000 〃 餐飲（酒樓、中餐、西餐、快餐等） 〃 社區(qū)便利類（文化教育培訓等） 三層 10000 0 〃 休閑娛樂（網(wǎng)吧、足浴、茶館、健身中心、咖啡館、酒吧等） 酒店式公寓 百貨上 2棟、主題商城上 1棟 3棟，每棟約15層 64977 1444 64977 合計 29000 179977 104977 特別備注： 商業(yè)的指標要根據(jù)層高以及規(guī)劃面積，盡量用足指標。 該定位的純商業(yè)體量預計要達到 平方米左右。 （ 3）平面規(guī)劃布局 （ 4）提示： 如果發(fā)展商有持有運營的打算，也可以將項目定位成中高端的“購物中心 +街區(qū)”模式。 定位方向二：區(qū)級副商業(yè)中心 項目所在橋南街的大開發(fā)如火如荼，目前該片區(qū)居住人口規(guī)模近 10萬，隨著規(guī)劃項目的建設，未來片區(qū)人口規(guī)模將達到 16萬。加上橋南街與沙灣鎮(zhèn)交界處即將開發(fā)的雅居樂規(guī)劃的 10萬人，項目未來輻射范圍內的消費人口將達到 26萬以上。而且本項目是目前片區(qū)內規(guī)劃的體量最大的商業(yè)中心，在規(guī)模和硬件配套上完全可以擊敗大潤發(fā)商業(yè)中心，為本項目打造成為番禺中心城區(qū)的 區(qū)級副商業(yè)中心 奠定了基礎。 本項目主要輻射橋南街以及與沙灣交界的雅居樂，輻射圈內人口約 26萬。 本項目輻射范圍 （ 1）業(yè)態(tài)組合 ?主 力 店： 百貨、超市、