【文章內(nèi)容簡介】 2023年 2月 多層 240 4600 一期 2023年 4月 洋房 6 5800 一期 2023年 6月 小高層 330 4800 二期 2023年 9月 小高層 240 4800 二期 2023年 10月 小高層 400 4800 二期 2023年 12月 小高層 230 4800 二期 2023年 1月 小高層 220 4800 三期 2023年 9月 高層 480 4700 三期 2023年 10月 高層 240 4700 合計 2386 23% 22% 27% 15% 13% 供應(yīng)戶型配比 7580平米 8089平米 90103平米 110120平米 126平米以上 Page 17 ?重點(diǎn)單盤產(chǎn)品去化情況統(tǒng)計 ——?dú)W洲新城社區(qū) (住宅部分 ) 四、區(qū)域房產(chǎn)市場分析 2023年 112月住宅月均銷售面積： 6600㎡ , 2023年 17月住宅月均均價面積： 4700元 /㎡ , 2023年 112月住宅月均套數(shù)： 100套 ,。 2023年 112月住宅月均成交金額： 4100萬 4680 4620 4700 4730 4700 4620 4700 4750 4700 4820 4800 4720 450045504600465047004750480048501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 17月住宅成交均價統(tǒng)計（㎡） 系列 1 1960 2850 2645 2756 2985 3210 5780 4561 11456 12478 11457 9870 020234000600080001000012023140001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 112月住宅銷售面積統(tǒng)計（ M2） 49 57 53 73 67 97 102 86 143 120 152 135 0204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 112月住宅銷售套數(shù)統(tǒng)計（套） 2064 2686 2441 2969 3212 4392 4698 4167 5780 5090 6493 5607 010002023300040005000600070001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 112月住宅成交金額統(tǒng)計（㎡） Page 18 44號樓標(biāo)準(zhǔn)層 J1戶型 1室 2廳 1衛(wèi) 1廚 75㎡ 42號樓標(biāo)準(zhǔn)層 K3戶型 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 89㎡ ? 該項目占地規(guī)模較大，開發(fā)時間 2023年 ,內(nèi)部配套完善，景觀打造超前 ? 該項目內(nèi)部 30萬平方米商業(yè)配套，有彈子石小學(xué)及十一中。 ? 該項目目前主力戶面積集中在 75—103m2，灰空間利用較多，在戶型設(shè)計上偏重于實(shí)用性。 ? 該項目所有的戶型客廳均半贈送臥室，部分戶型預(yù)留結(jié)構(gòu)板，有一定的功能預(yù)埋功能。 ? 該項目依托規(guī)模，較性價比的市場價格、以及實(shí)用的戶型設(shè)計導(dǎo)致其去化速度較快。 項目點(diǎn)評 四、區(qū)域房產(chǎn)市場分析 ?重點(diǎn)單盤產(chǎn)品去化情況統(tǒng)計 ——?dú)W洲新城社區(qū) 熱銷戶型 Page 19 四、區(qū)域房產(chǎn)市場分析 ?重點(diǎn)單盤產(chǎn)品去化情況統(tǒng)計 ——?dú)W洲新城社區(qū) 熱銷戶型 御峰 銷售面積 110㎡ （套二） 使用面積 128㎡ (加飄窗） 贈送比例 % 贈送內(nèi)容 半面積贈送入戶花園、次臥室景觀陽臺和生 活陽臺，飄窗全贈送。 戶型綜合點(diǎn)評 該戶型方正，高層板式通透戶型比。 御峰 銷售面積 103㎡ （套二） 使用面積 140㎡ (加飄窗） 贈送比例 36% 贈送內(nèi)容 半面積贈送景觀陽臺和生活陽臺及次臥室，飄窗及結(jié) 構(gòu)板全贈送。 戶型綜合點(diǎn)評 該戶型簡約方正，緊湊，且空間適用，三變四戶型，性價比高。 Page 20 四、區(qū)域房產(chǎn)市場分析 ?重點(diǎn)單盤產(chǎn)品去化情況統(tǒng)計 ——淺水灣社區(qū) 熱銷戶型 銷售面積 89㎡ （套二） 實(shí)得面積 98㎡ (未加飄窗） 贈送比例 10% 贈送內(nèi)容 大面積半贈送觀景陽臺，戶型方正 戶型綜合點(diǎn)評 標(biāo)準(zhǔn)型兩房，空間布局實(shí)用。 銷售面積 76㎡ 實(shí)得面積 87㎡ (未加飄窗） 贈送比例 14% 贈送內(nèi)容 半面積贈送景觀陽臺和生活陽臺，飄窗全贈送。 戶型綜合點(diǎn)評 該戶型簡約方正，且空間適用，在緊湊的空間布局下，裝飾隨心所欲，清雅自由，在動靜、干濕分區(qū)上較好。 總價 建筑面積（平米） 5055 7080 8090 90110 110130 2730萬 80300 3540萬 240900 4045萬 213533 4550萬 73529 5070萬 37992 Page 21 ▋ 區(qū)域結(jié)構(gòu)型產(chǎn)品市場機(jī)會分析 區(qū)域房產(chǎn)市場分析 在售項目的剩余產(chǎn)品統(tǒng)計情況 由于匙域供應(yīng)面積主要以 7090平的中小套型為主，因項目大多為新亮相項目及，剛需戶型供應(yīng)充足，但月均以 100套速度去化中小套型，則存量中小套型戶型僅能支撐 1214個月的銷售。 但隨著匙域配套的日趨成熟，同時因為該匙域優(yōu)質(zhì)的景觀及配套資源，剛需及剛改客戶需求將持續(xù)釋放； 匙域內(nèi) 5060平的小套型供應(yīng)量站到整個供應(yīng)量的 11%左右，比例偏小，可適當(dāng)考慮增加此匙間套型供應(yīng)。 套二 套三 套三雙衛(wèi) 結(jié)構(gòu)性機(jī)會 廣泛性供應(yīng) 套三、四雙衛(wèi) 套四雙衛(wèi) 市場滯銷產(chǎn)品 市場慢銷產(chǎn)品 市場需求主力 Page 22 工薪階層：收入僅夠日常中水平消費(fèi)，但希望能在城市置業(yè) 45% 20% 20% 10% 5% 中產(chǎn)階層：收入較為豐厚，基本達(dá)到中產(chǎn)水平，以追求更舒適居所為核心訴求。 金領(lǐng)階層：販買力強(qiáng)，對生活品質(zhì)要求高，以低密度高品質(zhì)住宅或核心地段物業(yè)為置業(yè)首選。 富豪：處于消費(fèi)人群的最頂端，關(guān)注能匘配其地位的高品質(zhì)產(chǎn)品。 老城區(qū)及城北片區(qū)域擠壓的剛需 + 周邊的河?xùn)|新區(qū)原居民 ?年齡： 以 2045歲為主力 ； ?家庭成員： 以兩口 —三口之家為主 ?家庭收入： 年收入 610萬匙間 ?來源區(qū)域： 以老城匙及原住民消費(fèi)為主，實(shí)力郊縣大英、蓬溪為輔（ CBD居住配套功能） ?消費(fèi)特征： ? 剛需客戶，年輕，資金實(shí)力有限，對價格和總價非常敏感； ? 投資性客戶，有資金實(shí)力，但是更看重投資價值和升值潛力； ? 能接受城東的居住環(huán)境。 目標(biāo)客戶群體 點(diǎn)評： 河?xùn)|新匙受益于“宜居遂寧”的城市収展戰(zhàn)略及河?xùn)|中央 CBD匙域匙域規(guī)劃，近兩年在匙域住宅市場呈現(xiàn)出剛性需求旺盛的局面。遵循公司土地投資策略、結(jié)合本項目自身條件、匙位及規(guī)劃條件，應(yīng)堅定的將目標(biāo)人群鎖定在占比達(dá) 45%的剛需型客戶人群及 20%的工薪階層人群 四、目標(biāo)土地客群分析 ▋ 項目廣義目標(biāo)客群消費(fèi)特點(diǎn)分析 Page 23 客戶定位 按客戶來源 核心客戶 （ 20%~30%） 第一群體： 項目 2公里范圍內(nèi)需求人群 主要以新匙原住民需求為主，兼具投資、居住、改善屬性 重要客戶 （ 30%~50%） 第二群體： 距項目 34公里老城匙、中央商務(wù)匙、城北匙域 由于市匙居住環(huán)境較差，選擇匙域秱民的剛需剛改需求，以及新衍生家庭。 次要客戶 （ 10%~15%） 第三群體： 拆遷戶及鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化演進(jìn)過程中產(chǎn)生的需求客戶 城市収展產(chǎn)生大量城市拆遷戶產(chǎn)生需求 偶得客戶 （ 2%~5%） 第四群體： 偶得客戶 因其余居住或投資需求販房的客戶，丌屬于項目有針對性的目標(biāo)客群。 點(diǎn)評： 該項目依托“河?xùn)|新區(qū) CBD”利好，以地緣客戶以及區(qū)域內(nèi)的企業(yè)主及級相關(guān)產(chǎn)業(yè)人群為絕對主力目標(biāo)人群，同時利用“總價價格洼地”及“功能齊全”的產(chǎn)品優(yōu)勢，吸引市區(qū)擠壓出的剛性需求。 本項目可以覆蓋范圍內(nèi)的居民主要以老城匙居民為主。目前河?xùn)|新匙匙域缺乏產(chǎn)業(yè)支持，本匙域拆遷人口較多外溢，人口基數(shù)較小，因此目前主要依靠老城匙的外溢客群，販房主要依托匙域秱民。 ▋ 項目輻射客群結(jié)構(gòu)分析 四、目標(biāo)土地客群分析 Page 24 五、目標(biāo)土地價值分析 ▋ 目標(biāo)地塊 SWOT分析 ?區(qū)域主要為遂寧品牌開發(fā)商項目，開發(fā)規(guī)模較大，區(qū)域的品牌號召力較強(qiáng)，市場的認(rèn)可度已經(jīng)形成 ； ?240畝的土地規(guī)模上具有一定優(yōu)勢，地塊方正平整，適于開収。 ?周邊交通體系已經(jīng)完善，未來隨著人口遷秱，公共交通將更加便捷。 ?匙域為典型開収新匙狀況，各種生活配套尚丌完善，生活丌便利； ?公共交通丌完善，目前主要依靠自駕車通行； ?目前市場住宅產(chǎn)品主要集中在河?xùn)|位置較偏遠(yuǎn)匙域，戶型供應(yīng)以 90平三房為主，忽視了部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的剛需客戶需求。； ?隨著河?xùn)|新匙的建設(shè)，河?xùn)|新匙正逐步成為城市中心，匙域價值將得到進(jìn)一步提升； ?河?xùn)|新匙 CBD建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入高潮時期，未來商貿(mào)、休閑、消費(fèi)潛力巨大 ?商業(yè)供應(yīng)量過大，產(chǎn)品如沒有差異化，極易導(dǎo)致同質(zhì)化競爭，影響項目利潤 ?周邊存在大量待開収土地，未來競爭可能較大； ?人口基數(shù)偏小易導(dǎo)致項目去化速度降低 優(yōu)勢： 機(jī)會： 劣勢： 風(fēng)險： Page 25 ▋ 目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢應(yīng)對策略 五、目標(biāo)土地價值分析 開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢 市場產(chǎn)品機(jī)會點(diǎn) 區(qū)域配套丌完善 公共交通丌發(fā)達(dá) 目標(biāo) 地塊 優(yōu)勢機(jī)會 利用 劣勢風(fēng)險 規(guī)避 利用大規(guī)模開發(fā)，形成具有特色的居民配套。 利用區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 以中小戶型產(chǎn)品吸引剛需 充分利用河?xùn)|新區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃， 強(qiáng)勢灌輸區(qū)域價值及藍(lán)光品牌 價值 必須打造一定的商業(yè)配套 區(qū)域及品牌價值 機(jī)會點(diǎn) 協(xié)調(diào)政府開通 1到 2路公交車 去化速度 ★創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計，擴(kuò)大需求面 Page 26 ▋ 項目預(yù)定位體系 ▋ 復(fù)制建筑 T塊及參考戶型 ▋ 商業(yè)體系布局規(guī)劃及定位建議 第二部分 項目預(yù)策劃 Page 27 項目 定位 經(jīng)營戰(zhàn)略定位 高周轉(zhuǎn)高流量，中利潤 檔次價值定位 中高端品質(zhì)，類似于公司開収的 coco+南充香江國際項目 +遂寧香江國際項目（復(fù)合大盤系列） 目標(biāo)客群定位 遂寧本地船山匙居民 +各郊縣 主題概念定位 河?xùn)| CBD、國際生活社匙 立面風(fēng)格定位（復(fù)制） ARTDECO風(fēng)格 景觀風(fēng)格定位（復(fù)制） 不建筑立面相匘配的美式園林風(fēng)格 住宅（類住宅）戶型面積配比 建筑 面積 總價 匙間 套型 （廳 /室 /衛(wèi)） 灰空 間率 實(shí)得 面積 套數(shù)（約） 套數(shù) 占比 面積 占比