【正文】 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 他們， 骨子里的貴族， 血脈里的紳士。 同位于北區(qū)的世紀(jì)花園，單身公寓產(chǎn)品市場(chǎng)銷售極為不理想， 07年末推出 298套的單身公寓目前只銷售了 22%。 商業(yè)街展示面 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 文化廣場(chǎng)，社區(qū)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)之一，是社區(qū)精神象征，強(qiáng)調(diào)文化與特色，為業(yè)主提供公共交流 文化廣場(chǎng) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 社區(qū)中心選擇較大空間打造中央生態(tài)花園，強(qiáng)調(diào)綠色植被與生態(tài)水系的結(jié)合，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境。 :13:3608:13Jan2331Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 08:13:3608:13:3608:131/31/2023 8:13:36 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , January 31, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 1月 31日星期二 8時(shí) 13分 36秒 08:13:3631 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :13:3608:13Jan2331Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 08:13:3608:13:3608:13Tuesday, January 31, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :13:3608:13:36January 31, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 綠化隔離帶 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 項(xiàng)目每棟建筑下均設(shè)置架空層，并設(shè)置不同主題架空花園，社區(qū)重要亮點(diǎn)； 主題架空花園 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 會(huì)所功能定位 ?運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)休閑會(huì)所 ?充分考慮居民的一般性體育運(yùn)動(dòng)：乒乓球、羽毛球、籃球、游泳等體育活動(dòng)等 ?充分考慮以健身活動(dòng)為主的空間：舞蹈房、器械房、兒童娛樂(lè)室等 ?適當(dāng)考慮居民的娛樂(lè)學(xué)習(xí)空間：棋牌室、圖書室、影音室等 ?對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)營(yíng) ?對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)營(yíng) ?對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng) 健康主題會(huì)所 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 雙語(yǔ)幼兒園 雙語(yǔ)幼兒園，年輕的父母?jìng)兘獬箢? 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 社區(qū)平面圖 ?社區(qū)外主干道 ?社區(qū)內(nèi)人車道路動(dòng)線 ?社區(qū)分區(qū)標(biāo)示 ?樓棟號(hào)標(biāo)注 ?基建設(shè)施標(biāo)注 ?商業(yè)及配套設(shè)施提示 主要路口垂直引導(dǎo)系統(tǒng) ?社區(qū)配套設(shè)施指引 ?社區(qū)分區(qū)指引 ?停車庫(kù)指引 ?現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí) 精神符號(hào)之 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 統(tǒng)一社區(qū)內(nèi)部各處的標(biāo)識(shí)及知識(shí)系統(tǒng)，把項(xiàng)目視覺(jué)形象完整化，覆蓋全局，渲染社區(qū)整體感，同時(shí)表現(xiàn)項(xiàng)目 的規(guī)模性和品牌性。 新英格蘭風(fēng)格，融入自然美景 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO ? 建議整體色調(diào)以 深紅色為主基調(diào) ，體現(xiàn)其穩(wěn)重、大氣。而高層公寓銷售難，別墅去化慢，影響項(xiàng)目銷售進(jìn)度。 購(gòu)房面積偏好0%11%7%20%32%2%1%27%60~80 80~90 90~100 100~110110~120 120~130 130~140 1 4 0 以上購(gòu)房戶型偏好35%61%3% 1%0%一房 二房 三房 四房 五房及以上數(shù)據(jù)來(lái)源 —— 同策調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 當(dāng)?shù)氐氖茉L者中對(duì)于立面建材較為偏好面磚，對(duì)于立面色彩較為 偏好沉穩(wěn)的深色調(diào) 立面建材偏好56%13%31%高檔涂料 高級(jí)面磚 石材立面立面顏色偏好80%4%16%明快的淺色調(diào) 沉穩(wěn)的深色調(diào) 抗老化的中性色調(diào)目標(biāo)客戶 —— 建筑風(fēng)格偏好 數(shù)據(jù)來(lái)源 —— 同策調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 他們是 3050歲的中青年，已經(jīng)擁有家庭。世紀(jì)景園 二房一廳一衛(wèi) ㎡ 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 89㎡ 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 134㎡ 空中花園 空中花園 空中花園 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 樣板區(qū)展示 項(xiàng)目建造 7800平米的樣板區(qū) 社區(qū)景觀細(xì)節(jié)和未來(lái)社區(qū)生活展示，對(duì)江都購(gòu)房客戶有較大的吸引 社區(qū)道路 業(yè)主大堂入口 架空層 架空層休息區(qū) 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 廣源 其中為二房主力 91108㎡ 三房以大三房為主，面積在 122135㎡ ? 主力成交客源 主力客戶為南部區(qū)域的企事業(yè)高端客戶為主，占到六成左右比重。春江花都 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 項(xiàng)目總結(jié) ? 項(xiàng)目熱銷分析 區(qū)位 —— 距離市區(qū)最近的北部板塊項(xiàng)目，對(duì)面是市政府所在地； 產(chǎn)品 —— 江都最早推出的“退臺(tái)式花園洋房”產(chǎn)品，市場(chǎng)認(rèn)可度高； ? 主力戶型 花園洋房主力面積段 85135㎡ 公寓主力面積段： 8599㎡ 的常規(guī)兩房產(chǎn)品，和 100108㎡大兩房產(chǎn)品，三房主力 面積在 122135㎡以舒適型為主。 本案的發(fā)展目標(biāo) 鎖定目標(biāo)個(gè)案 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 09年 18月份銷售排行表 排名 樓盤 銷售面積 第 1名 中遠(yuǎn) .歐洲城 46589 第 2名 鴻益 .千秋 37306 第 3名 心怡 .春江花都 27192 第 4名 水木南庭 21182 第 5名 世紀(jì)花園 20811 第 6名 金域花園 18859 第 7名 香格里拉花園 17223 第 8名 建盈國(guó)際城 15608 第 9名 中遠(yuǎn) .美墅 12783 第 10名 恒通 .綠城 11249 數(shù)據(jù)來(lái)源 —— 數(shù)據(jù)來(lái)源江都房地產(chǎn)網(wǎng) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 鎖定熱銷個(gè)案 心怡 千秋 、 上城國(guó)際 、 恒泰 南部區(qū)域開發(fā)建設(shè)，先期以學(xué)區(qū)概念為主的房地產(chǎn)開發(fā)。 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的認(rèn)知 三、 四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶具有較強(qiáng)的“地域性”，臵業(yè)區(qū)域通常選擇在自己工作和生活的區(qū)域及周邊，遠(yuǎn)距離的、跨區(qū)域的臵業(yè)可能性較小。 市區(qū)普通商品住宅月度成交均價(jià)走勢(shì)圖3966 3921373742043763450438223744362937634034 408635003700390041004300450047000 8 年9 月 0 8 年1 0 月 0 8 年1 1 月 0 8 年1 2 月 0 9 年1 月 0 9 年2 月 0 9 年3 月 0 9 年4 月 0 9 年5 月 0 9 年6 月 0 9 年7 月 0 9 年8 月元/ ㎡數(shù)據(jù)來(lái)源 —— 數(shù)據(jù)來(lái)源江都房地產(chǎn)網(wǎng) 漲幅 % 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都市場(chǎng)創(chuàng)新觀念的認(rèn)知 三、 四線城市的市場(chǎng)客戶普遍比較保守，通常對(duì)新事物和新觀念的認(rèn)知度和接受度都比較低。每年樓市的成交量比較穩(wěn)定，宏觀市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)城市的成交量影響不大。 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 根據(jù)多年的操盤經(jīng)驗(yàn)，同策認(rèn)為 三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展具有典型的“天花板效應(yīng)” 同策觀點(diǎn) 1： 三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展“天花板效應(yīng)”主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面： 市場(chǎng)銷售總量相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)規(guī)模存在“天花板效應(yīng)” 市場(chǎng)需求和價(jià)格走勢(shì)存在“天花板效應(yīng)” 市場(chǎng)對(duì)新觀念的認(rèn)知存在“天花板效應(yīng)” ，進(jìn)行市場(chǎng)“教育”成本大，效果不理想 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局清晰，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的“天花板效應(yīng)” 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 三、 四線城市通常缺乏充足的人口導(dǎo)入，居住的剛性需求變化不大，同時(shí)這些區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值不高，投資性的需求不大，因此市場(chǎng)通常以改善性需求為主。 因此江都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較穩(wěn)定，短期內(nèi)房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度不會(huì)很大。 因此在江都市場(chǎng)，緊貼市場(chǎng)已形成的認(rèn)知遠(yuǎn)比創(chuàng)造新的價(jià)值觀念更加高效。主要集中在中心城區(qū)交通便利區(qū)域臵業(yè)。歐洲城 、明珠山莊 、 鴻益 本案未來(lái)發(fā)展目標(biāo)將會(huì)鎖定“第一梯度”項(xiàng)目檔次上，因此“第一梯度”的項(xiàng)目樓盤將作為本案的競(jìng)爭(zhēng)參考。春江花都 產(chǎn)品線特色 江都最早開始出現(xiàn)“退臺(tái)式花園洋房”的項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)戶戶有花園 典型的退臺(tái)產(chǎn)品面積段為 146㎡ /135 ㎡的四房 /126 ㎡ /108 ㎡的三房 /85 ㎡的兩房 三房二廳二衛(wèi) 138㎡ 三房二廳二衛(wèi) 126㎡ 二房二廳一衛(wèi) 85㎡ 入戶花園 空中花園 入戶花園 三房二廳一衛(wèi) 108㎡ 入戶花園 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU