【正文】 2023年 1月 31日星期二 8時(shí) 13分 36秒 08:13:3631 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 31日星期二 上午 8時(shí) 13分 36秒 08:13: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :13:3608:13Jan2331Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , January 31, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 1月 31日星期二 8時(shí) 13分 36秒 08:13:3631 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023年 1月 31日星期二 上午 8時(shí) 13分 36秒 08:13: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 08:13:3608:13:3608:13Tuesday, January 31, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 08:13:3608:13:3608:131/31/2023 8:13:36 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 8時(shí) 13分 36秒 上午 8時(shí) 13分 08:13: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 1月 上午 8時(shí) 13分 :13January 31, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 :13:3608:13:36January 31, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :13:3608:13Jan2331Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 31, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 精神符號(hào)之 景觀道路 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 以文藝性質(zhì)的道路鋪裝，兒童涂鴉墻，展示 LED等各種形態(tài)，打造社區(qū)的文化品質(zhì)氛圍。 綠化隔離帶 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 項(xiàng)目每棟建筑下均設(shè)置架空層，并設(shè)置不同主題架空花園，社區(qū)重要亮點(diǎn)； 主題架空花園 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 會(huì)所功能定位 ?運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)休閑會(huì)所 ?充分考慮居民的一般性體育運(yùn)動(dòng)：乒乓球、羽毛球、籃球、游泳等體育活動(dòng)等 ?充分考慮以健身活動(dòng)為主的空間：舞蹈房、器械房、兒童娛樂(lè)室等 ?適當(dāng)考慮居民的娛樂(lè)學(xué)習(xí)空間：棋牌室、圖書(shū)室、影音室等 ?對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)營(yíng) ?對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)營(yíng) ?對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng) 健康主題會(huì)所 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 雙語(yǔ)幼兒園 雙語(yǔ)幼兒園，年輕的父母?jìng)兘獬箢? 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 社區(qū)平面圖 ?社區(qū)外主干道 ?社區(qū)內(nèi)人車(chē)道路動(dòng)線 ?社區(qū)分區(qū)標(biāo)示 ?樓棟號(hào)標(biāo)注 ?基建設(shè)施標(biāo)注 ?商業(yè)及配套設(shè)施提示 主要路口垂直引導(dǎo)系統(tǒng) ?社區(qū)配套設(shè)施指引 ?社區(qū)分區(qū)指引 ?停車(chē)庫(kù)指引 ?現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí) 精神符號(hào)之 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 統(tǒng)一社區(qū)內(nèi)部各處的標(biāo)識(shí)及知識(shí)系統(tǒng)，把項(xiàng)目視覺(jué)形象完整化，覆蓋全局，渲染社區(qū)整體感，同時(shí)表現(xiàn)項(xiàng)目 的規(guī)模性和品牌性。 商業(yè)街展示面 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 文化廣場(chǎng)，社區(qū)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)之一，是社區(qū)精神象征，強(qiáng)調(diào)文化與特色，為業(yè)主提供公共交流 文化廣場(chǎng) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 社區(qū)中心選擇較大空間打造中央生態(tài)花園，強(qiáng)調(diào)綠色植被與生態(tài)水系的結(jié)合，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境。 建筑立面細(xì)部建議 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 提案綱要 ? 市場(chǎng)解讀 ? 需求分析 ? 項(xiàng)目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 規(guī)劃配套建議 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 入口景觀作為景觀序列的起點(diǎn)，用節(jié)點(diǎn)性的景觀小品配合社區(qū)主入口體現(xiàn)項(xiàng)目整體形象及檔次，同時(shí)應(yīng)充分考慮車(chē)行及人行動(dòng)線的設(shè)計(jì)。 ? 淺色的石材配以深色系的面磚雙色拼搭，在視覺(jué)上有層次感及過(guò)度感。 新英格蘭風(fēng)格，融入自然美景 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO ? 建議整體色調(diào)以 深紅色為主基調(diào) ，體現(xiàn)其穩(wěn)重、大氣。 同位于北區(qū)的世紀(jì)花園，單身公寓產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售極為不理想， 07年末推出 298套的單身公寓目前只銷(xiāo)售了 22%。目前南部區(qū)域在售的樓盤(pán)基本上剩下都是大戶型產(chǎn)品。如果不損失建筑面積排布，勢(shì)必排布會(huì)相當(dāng)密集，項(xiàng)目的品質(zhì)很難提升 √ 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 我們產(chǎn)品線的建議 地塊容積率 “小高層公寓 +花園洋房”： 花園洋房排布最大化，少量小高層 預(yù)留充足的空間打造社區(qū)景觀 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 產(chǎn)品戶型及配比建議 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 戶型定位原則： 市場(chǎng)跟隨原則，設(shè)計(jì)市場(chǎng)熱銷(xiāo)的戶型類(lèi)型和面積段 控制面積原則，在市場(chǎng)接受的面積區(qū)間內(nèi)，保證舒適性前提，確保面積最小 附加價(jià)值原則，為市場(chǎng)客戶提供最大的產(chǎn)品附加值 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 小高層公寓和花園洋房產(chǎn)品，可做的戶型類(lèi)別 單身公寓 60平米以下 三房 110130平米 四房以上 140平米以上 二房 90100平米 市場(chǎng)需求強(qiáng)烈的戶型 大戶型產(chǎn)品總價(jià)高，未來(lái)銷(xiāo)售難度大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)。而高層公寓銷(xiāo)售難，別墅去化慢，影響項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度。 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 緊貼市場(chǎng)熱點(diǎn)需求，保證項(xiàng)目的“安全性” 適度創(chuàng)新，創(chuàng)造差異化競(jìng)爭(zhēng) “一步領(lǐng)先”，甩開(kāi)對(duì)手 定位原則 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)需求關(guān)鍵詞：歐風(fēng)、尊貴、品質(zhì) 純正的英倫風(fēng)格 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 英國(guó)，擁有世界上最富紳士氣質(zhì)的人群 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 一個(gè)鼎盛而輝煌的日不落王朝 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 他們， 骨子里的貴族， 血脈里的紳士。 位于新的城市居住開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊缺乏生活配套，交通規(guī)劃路仍在規(guī)劃建設(shè)中，目前居住氛圍不足。 他們已經(jīng)擁有一定的社會(huì)地位，而且社會(huì)地位與財(cái)富都比較穩(wěn)定 ，不再為生存這種淺層次的問(wèn)題搏殺 目標(biāo)客戶內(nèi)心需求描述 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 他們 人情煉達(dá)、世事洞明 ，在這片土地上游刃有余他們 追求舒適、安逸的生活 。 購(gòu)房面積偏好0%11%7%20%32%2%1%27%60~80 80~90 90~100 100~110110~120 120~130 130~140 1 4 0 以上購(gòu)房戶型偏好35%61%3% 1%0%一房 二房 三房 四房 五房及以上數(shù)據(jù)來(lái)源 —— 同策調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 當(dāng)?shù)氐氖茉L者中對(duì)于立面建材較為偏好面磚，對(duì)于立面色彩較為 偏好沉穩(wěn)的深色調(diào) 立面建材偏好56%13%31%高檔涂料 高級(jí)面磚 石材立面立面顏色偏好80%4%16%明快的淺色調(diào) 沉穩(wěn)的深色調(diào) 抗老化的中性色調(diào)目標(biāo)客戶 —— 建筑風(fēng)格偏好 數(shù)據(jù)來(lái)源 —— 同策調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 他們是 3050歲的中青年，已經(jīng)擁有家庭。 根據(jù)本案位臵和北區(qū)樓盤(pán)個(gè)案成交客戶來(lái)看，大致可以分為三類(lèi)客戶圈層 周邊北部鄉(xiāng)鎮(zhèn) 中心市區(qū)板塊 北區(qū)板塊 南區(qū)板塊 本案位臵 核心客戶圈 次級(jí)核心客戶圈 可引導(dǎo)級(jí)核心客戶圈 南部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO ? 可引導(dǎo)級(jí)客戶 以南區(qū)板塊為核心改善型需求客戶，這部分客戶主觀上不愿意在北區(qū)臵業(yè)，但未來(lái)一兩年的時(shí)間里區(qū)域內(nèi)只有大戶型尾盤(pán)供給，供應(yīng)量缺失，供給結(jié)構(gòu)的壓力，加上區(qū)域價(jià)格攀升較快形成價(jià)格擠壓，未來(lái)南部客戶有較大可能來(lái)到北部臵業(yè)，因此說(shuō)這部分客戶為可引導(dǎo)級(jí)別客戶，通過(guò)引導(dǎo)可以形成有效的客源。 根據(jù)本案位臵和北區(qū)熱銷(xiāo)樓盤(pán)個(gè)案客戶來(lái)看，大致可以分為三類(lèi)客戶圈層 北部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 中心市區(qū)板塊 北區(qū)板塊 南區(qū)板塊 本案位臵 核心客戶圈 次級(jí)核心客戶圈 可引導(dǎo)級(jí)核心