【正文】 鑒于本項目的住宅部分以中、小戶型為主，因此酒店式公寓產(chǎn)品總建筑面積所占比例不宜過多，控制在 8000 ㎡ (200套 )左右。 福港好萊塢單身公寓戶型配比情況 房型 面積范圍 套數(shù) 百分比 1室 1廳 1衛(wèi) 26 20% 1室 1廳 1衛(wèi) 52 40% 1室 1廳 1衛(wèi) 52 40% 合計 7507。 ?根據(jù)前面的地塊分析，本案周邊配套設(shè)施尚不成熟，而酒店式公寓產(chǎn)品一般對配套要求較高。 在既定規(guī)劃不能變更的情況下，可設(shè)置一定比例的 酒店式公寓、 soho等兼?zhèn)滢k公 ，最大程度降低開發(fā)單一辦公產(chǎn)品的風(fēng)險。 辦公部分定位思考 一個城市對辦公物業(yè)的需求主要看城市所在區(qū)域的經(jīng)濟基礎(chǔ)，城市人口，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，勞動就業(yè)狀況，現(xiàn)代化水平以及相關(guān)政策引導(dǎo)，即區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)越好、城市規(guī)模大，城市人口越多、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)越發(fā)達，就業(yè)狀況越好，現(xiàn)代化程度越高相對來說對辦公寫字樓物業(yè)的需求就越大。 2F 品牌服飾、時尚精品店鋪 考慮到特定人群購物習(xí)慣 女士和兒童用品結(jié)合 女性的消費能力較強，但是購 物頻繁，隨意性很強。 商業(yè)部分定位思考（二） 墟溝主城區(qū)作為連運去地區(qū)級購物中心，歷史悠久，商業(yè)地位很難撼動，而且從地塊周邊現(xiàn)有住宅開發(fā)情況來看，也不適合做地區(qū)級的購物中心，綜合考量，我司建議：本案商業(yè)部分較適合打造成 居住區(qū)級購物中心 ?產(chǎn)品定位： 建成后的商業(yè)項目將成為濱海新城板塊的商業(yè)地標(biāo)，通過品牌主力店的入住，帶動其他小商戶的進駐，商業(yè)分布將按樓層和消費者購物習(xí)慣，進行業(yè)態(tài)劃分，打造成綜合性、一站式的商業(yè)中心。 周邊板塊借鑒： 隨著地塊周邊西墅花園、瀚海國際、香緹花園及海濱花園等住宅項目的相繼交房，預(yù)計本案啟動時，片區(qū)居住人口將達到數(shù)萬人，商業(yè)消費需求客觀存在，而根據(jù)市調(diào)結(jié)果來看，周邊除光申建材、德蘭家居、港城金三角等專業(yè)家居、建材市場外，服務(wù)于居民日常生活的商業(yè)設(shè)施較為缺乏，客觀存在著市場空白點，因此我司建議參照鄰里中心模式設(shè)置一定比例的商業(yè)業(yè)態(tài)，則市場發(fā)展前景較為明朗； 商業(yè)部分定位思考（一） 由于本案作為新興板塊的特殊區(qū)位性質(zhì)，周邊商業(yè)項目缺少個案參考，而附近家居、建材及墟溝傳統(tǒng)主城區(qū)的商鋪對本案借鑒意義不大，因此可參考社區(qū)商業(yè)經(jīng)營模式來為本項目的商業(yè)形態(tài)定位。 項目售價建議 濱海商務(wù)板塊： 36005000元 /平 左右 墟溝城區(qū)板塊： 33003500元 /平 左右 開發(fā)區(qū)板塊： 3200元 /平 左右， 在未來 1－ 2年內(nèi)，市場價格變化幅度不大的預(yù)期下： 本案屬新興濱海新城板塊項目，且項目在整體條件上與其他區(qū)域項目相比不但沒有優(yōu)勢，反而顯現(xiàn)出一定的劣勢，因此項目要在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上，顯現(xiàn)出價格方面的優(yōu)勢。 戶型設(shè)計參考 同板塊借鑒： 瀚海國際 均價 30003500元 /平 ，花園洋房產(chǎn)品，容積率較低，而本案較高的容積率決定了不適合做此類產(chǎn)品；但價格調(diào)整對項目銷售并沒有太大影響； 濱?；▓@ 均價 25003000元 /平，高層產(chǎn)品且與本案同屬濱海新城板塊，項目在價格上采取較為靈活的方式，在上漲到 3000元 /平， 100平米左右的戶型房源去化情況仍然較好，對本案借鑒意義較大。 ?濱?；▓@產(chǎn)品主要有三種戶型： 101平米 、 140平米 、 150平米 ，其中去化情況最好的是 101平米戶型產(chǎn)品，目前所剩余房源基本上是 150平米的房源； ?根據(jù)市調(diào)結(jié)果來看，開發(fā)區(qū)及墟溝主城板塊小戶型產(chǎn)品整體去化良好，90平米左右的房源市場接受度最高，去化速度最快，目前此類產(chǎn)品市場呈現(xiàn)出短暫的供不應(yīng)求現(xiàn)象； ?在未來 23年間內(nèi)，區(qū)域市場變化幅度不大，消費者結(jié)構(gòu)層次變化并不明顯的預(yù)期下： 從區(qū)域市場角度看： 說明： 根據(jù)市調(diào)情況來看， 90120平米為市場暢銷產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品總價一般可控制在 40萬以內(nèi)，相對較低的總價使得這類面積段房源市場接受度較高 ； 規(guī)劃 10%的 120平米以上的舒適型大戶型，豐富物業(yè)形態(tài)，增加產(chǎn)品可選擇余地 。 ?目標(biāo)客群描述 具備一定經(jīng)濟實力，但資金實力并不雄厚，價格敏感度較大，高性價比樓盤往往是他們追逐的對象； 對生活品質(zhì)有一定要求，樂于創(chuàng)造新生活； 此類客戶普遍比較理性，認可濱海新城區(qū)的未來發(fā)展前景； 以首次置業(yè)為主； 客戶定位 ?目標(biāo)客戶來源 周邊建材、家具等專業(yè)市場的經(jīng)營商戶； 連云區(qū)內(nèi)拆遷戶、適婚人群等剛性需求群體及改善型需求群體 ； 濱海新城區(qū)未來群體：包括新區(qū)政府、檢察院工作的部分公務(wù)員、學(xué)校教職員工及關(guān)注子女教育的家長； 看好本區(qū)域發(fā)展的海洲區(qū)、新浦區(qū)等客戶群體。 第三章 產(chǎn)品定位初步建議 住宅部分定位思考 地塊附近有排污量較大的堿廠（預(yù)計 8年后搬遷）、規(guī)劃中的垃圾場及生活設(shè)施配套不足等可能會對客戶購買心理產(chǎn)生抗性的不利因素，但從市調(diào)結(jié)果來看，與本案屬同一區(qū)位的瀚海國際二期、濱?；▓@等項目去化情況普遍較快，說明消費者對本區(qū)域發(fā)展前景普遍看好，加之新區(qū)政府、檢察院等行政單位的入駐（今年年底）以及文體中心、實驗學(xué)校等規(guī)劃的逐步得到落實，將會進一步推動本區(qū)域的發(fā)展。 濱海商務(wù)