【正文】 二、價格定位及財務(wù)分析 page 65 二、價格定位及財務(wù)分析 ? 簡單稅費(fèi)分析 按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)） 的 3%； 按法定所得稅率，暫按銷售收入的 10%計算稅費(fèi)。 Price 1 （市場平均價格） 突破現(xiàn)狀，尋找項(xiàng)目最大價值 ?抓住機(jī)會點(diǎn) ?配合政府規(guī)劃 ?突顯集團(tuán)品牌實(shí)力 ?以拳頭特色產(chǎn)品，打造區(qū)域標(biāo)桿 ?實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化 Price2 （高于市場價） 最終達(dá)到： 報告核心內(nèi)容 第一部分：項(xiàng)目面臨的問題 —— 界定問題 第二部分：目標(biāo)及達(dá)成目標(biāo)的舉措 —— 全面突破解決方案 項(xiàng)目所在地輻射的客戶區(qū)域廣闊； 突破限制，實(shí)現(xiàn)高價： Price2的溢價因素 概念和定位遠(yuǎn)離對手； 產(chǎn)品全面領(lǐng)先； 資源具有唯一性 （ 稀缺性 ） ； 存在大戶型旺盛的需求特征： 客戶財富層面：㎡ 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 總價區(qū)間：萬元 低 中 高 東區(qū)、新區(qū) 高端項(xiàng)目 客戶年齡層次較高， 以高級公務(wù)員、政企高官、 私企老板、外來新貴等 二次置業(yè)者為主 老區(qū)、中區(qū) 以外來打工族為 主，區(qū)域內(nèi)的客戶 多為中等白領(lǐng)階層 客戶層空隙 6000 8000 東區(qū)、新區(qū)將繼續(xù)保持其在高總價大戶型項(xiàng)目上的絕對優(yōu)勢； 老區(qū)部分項(xiàng)目在中端位置徘徊，二者中間空缺沒有得到滿足 12023 主力戶型定位：大戶型還是小戶型 大戶型 優(yōu)勢： ?輻射力強(qiáng)，有周邊地區(qū)購買人群，改善居住型，買房入城 ?大戶型使用率更高，利潤空間高 ?順德人喜歡持有保值物業(yè)、有能力消費(fèi)大戶型 ?大戶型剛性需求穩(wěn)定，風(fēng)險小 ?東區(qū)萬科、明日華府、金地規(guī)劃大戶型例子 ?大戶型整體升值 小戶型 優(yōu)勢： ?政府希望打造總部基地，寫字樓，利于租賃市場發(fā)展 ?相對總價低，單價高，銷售速度快 ?小戶型可以打通為大戶型 劣勢： ?小戶型使用率低，順德賣套內(nèi)面積（使用率） ?小戶型 144㎡以內(nèi)政策影響大，單價高，但有降價空間 ?順德剛性需求小 ?小戶型無租賃市場，租金不高 PK ? 根據(jù)客戶訪談及市場研究得出： 總價區(qū)間 面積區(qū)間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2030萬元 3050萬元 4070萬元 60100萬元 80150萬元 100200萬元 本項(xiàng)目的產(chǎn)品與現(xiàn)階段新順德人的需求基本吻合 新順德人的成長路徑 本項(xiàng)目 2023年 核心目標(biāo)客戶的驅(qū)動因素 價值觀：由物質(zhì)向精神靠攏 生活觀：由農(nóng)村向城市靠攏 消費(fèi)觀：以置業(yè)體現(xiàn)面子 不怕你說我沒錢 ——順德人有錢 最怕你說我沒文化 ——順德人愛面子 我們鎖定客戶群體圈層構(gòu)成 核心圈層 核心客戶：全方位、多渠道包圍大良區(qū)域客戶群，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客戶群區(qū)域的深挖； 輻射客戶：容桂、杏壇等周邊區(qū)域新移民及投資客戶 投資客戶：順德、大佛山地區(qū)城市新銳階層 偶得客戶：廣佛沿線中產(chǎn)階層 深挖大良本地 容桂、杏壇等周邊地區(qū) 廣佛沿線地區(qū) 次圈層 目標(biāo)客戶鎖定 —— 客戶定位 ——他們可能是純正白領(lǐng)，可能是金領(lǐng)，可能屬于創(chuàng)意階層；但他們必定是事業(yè)有成的上班族； ——他們可能是具備成熟的人生經(jīng)驗(yàn)，在商場上摸爬滾打的億萬富豪； ——他們有魅力，在業(yè)界資源眾多； ——他們標(biāo)榜創(chuàng)造、獨(dú)立、自由、個性等精神的完全張揚(yáng)； ——他們不自覺地歸入某個共同趣味的圈子，以此展開社交； ——在這個正在轉(zhuǎn)型的城市里，軌道交通和 SHOPPINGMALL正在改變?nèi)藗兊纳罘绞剑麄兛释粋€標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體 ——一個物業(yè)，一個標(biāo)簽，最好是 一尊具有獨(dú)特文化標(biāo)簽意義的物業(yè) 。 ?該項(xiàng)目板式設(shè)計，一線德勝河江景。 萬科新城灣畔 開發(fā)商 萬科地產(chǎn) 項(xiàng)目地址 新城區(qū)欣榮路 規(guī)模 占地： 7萬 ㎡ ；總建： ㎡ 物業(yè)類型 由聯(lián)排別墅和 7棟 17高小高層組成 價格 毛坯： 1000014000 主推單位 主力消化三期單位 主力戶型（套內(nèi)） 帶裝修： 6090㎡ 江景 13000元 / ㎡ 毛坯： 150㎡ 江景 1400016000元 / ㎡ 推廣主題 純江岸空中江墅 銷售情況 現(xiàn)時主要銷售三期單位為主。 ?低密度項(xiàng)目 ?超大現(xiàn)代歐式園林。 水漾年華 開發(fā)商 國信實(shí)業(yè) 項(xiàng)目地址 大良東區(qū)新桂路段 規(guī)模 占地： ㎡ 總建： ㎡ 物業(yè)類型 約 5棟 17層小高層 價格 毛坯： 9300 主推單位 消化尾貨階段 主力戶型 120㎡ 三房 300㎡ 以上復(fù)式 推廣主題 至尊品質(zhì) 演繹完美 銷售情況 洋房基本售罄，現(xiàn)時主要銷售復(fù)式單位，但由于其面積較大。 蘭喬圣菲 開發(fā)商 萬科地產(chǎn) 項(xiàng)目地址 新城區(qū)欣榮路 規(guī)模 占地： 16萬 ㎡ 物業(yè)類型 聯(lián)排別墅、小高層和高層 價格 品墅： 100000 主推單位 主力銷售品墅組團(tuán)，洋房及別墅全部售罄 主力戶型（套內(nèi)） 復(fù)式： 200280 推廣主題 新城之央 別墅之巔 銷售情況 剩余貨量不多，現(xiàn)時整體消化較為緩慢 ?知名發(fā)展商、 ?法式園林，以園林和水景特色打造特色濱水社區(qū) ； ?產(chǎn)品豐富，每戶均有入戶大花園和南向大陽臺 品墅組團(tuán) 一層 二層 三層 套內(nèi)面積： 約 280㎡ 戶型： 五房四廳七衛(wèi) 順德雅居樂 開發(fā)商 雅居樂地產(chǎn) 項(xiàng)目地址 環(huán)市南路與延年路交匯處 規(guī)模 占地： 21萬 ㎡ 總建： 58萬 ㎡ 物業(yè)類型 約 30棟 18層小高層 價格 前一批洋房裝修約： 8300 新一期洋房：價格未定 主推單位 蘭亭水岸組團(tuán)接受登記 主力戶型（套內(nèi)） 洋房： 70100 ㎡ 推廣主題 鑒定一個城市的高度 銷售情況 先處于內(nèi)部登記階段，登記者可獲 99*99折，新一批洋房預(yù)計 6月中旬推出 ?知名發(fā)展商、 ?產(chǎn)品豐富， 270度景觀飄窗、客廳房間均朝南、超大陽臺 ?超大現(xiàn)代園林。 水悅城邦 開發(fā)商 龍光地產(chǎn) 項(xiàng)目地址 新城區(qū)欣榮路 規(guī)模 占地： 16萬 ㎡ ；總建： 22萬 ㎡ 物業(yè)類型 聯(lián)排別墅、疊加別墅和高層） 價格 洋房： 7800（毛坯） 公寓： 7600（毛坯） 主推單位 以消化公寓為主 主力戶型（套內(nèi)） 3560㎡ 公寓 110140 ㎡ 洋房 推廣主題 CBD核心 財富贏家 銷售情況 剩余貨量多為公寓產(chǎn)品，剩余洋房單位不多，只有幾套。 ?優(yōu)秀的地段價值； ?完善的商業(yè)、教育配套 ?配置有商業(yè)辦公 ?酒店式公寓、星級酒店管理 明日華府 約 40 ㎡ 單身公寓 嘉信城市花園 5期 —— 帝苑 開發(fā)商 佛山市順德嘉信置業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目地址 大良新城區(qū)興順路嘉信城市廣場東區(qū) 規(guī)模 5期占地面積約： 8萬 ㎡ 物業(yè)類型 由 23棟小高層、高層組團(tuán) 價格 首批尾貨 9500元（毛坯） 五一新貨預(yù)計 12023元（毛坯） 開盤時間 首批 09年 12月 12棟預(yù)計五一開盤 主力戶型 （套內(nèi)） 74㎡ 二房二廳 180㎡ 四房二廳 推廣主題 世界城市豪宅新標(biāo)桿 銷售情況 剩余十幾套，該組團(tuán)雖然基本售罄，但其消化速度遠(yuǎn)低于該項(xiàng)目四期大戶型產(chǎn)品。 ?大型居住項(xiàng)目 ?一線江景（靠近桂畔河） ?生態(tài)園林景觀資源 ?空中庭院 海悅新城 8棟： 0 02 三房二廳 套內(nèi)建筑面積： 109㎡ 開發(fā)商 順德區(qū)協(xié)凱房產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目地址 順德區(qū) 大良東區(qū)錦上路 規(guī)模 占地： 總建： 30萬平方米 物業(yè)類型 15棟小高層 和 1棟寫字樓 價格 洋房毛坯： 9500元 / ㎡ 公寓帶裝修： 13000元 / ㎡ 開盤時間 20231226 主力戶型 （套內(nèi)） 120400㎡ 40 ㎡ 公寓 推廣主題 酒店式公寓、完善商住環(huán)境 銷售情況 現(xiàn)主力戶型為 40㎡ 公寓，但受到政策的影響，其銷售一般。 附件：近年順德區(qū)域土地成交一覽表 附件：