【正文】 大良街市 本案 新桂路 桂峰路 南國東路 項(xiàng)目初步印象 3— 環(huán)境：四至實(shí)景 西向新桂路住宅 南向農(nóng)民房 北向明日華府 東向農(nóng)用地 地塊現(xiàn)場 產(chǎn)品類型 貨量 ㎡ 數(shù)量 面積區(qū)間 ㎡ 高層洋房 155859㎡ 1774 平均面積： 87 ㎡ 90㎡ 以上 50% 90㎡ 以下 50% 商鋪 16690㎡ / / 車位 / 1125 / 合計(jì) 172549 / 項(xiàng)目初步印象 4— 現(xiàn)有產(chǎn)品及規(guī)劃：現(xiàn)行規(guī)劃缺乏特色，產(chǎn)品類型較單一，利潤不高 ? 根據(jù)現(xiàn)行本案規(guī)劃藍(lán)圖，我們發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品類型較單一，未能充分結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目初步印象 5— 地價(jià)：地塊價(jià)格是否合理 ?轉(zhuǎn)讓價(jià)格： 12023元 /平方米； ?總面積： 49172平方米； ?總地價(jià)： ； 疑點(diǎn)： ?該地塊權(quán)屬人（發(fā)展商）為何不自行開發(fā)本案？ ?關(guān)于該地塊轉(zhuǎn)讓信息，已成為當(dāng)?shù)匕l(fā)展商眾所周知的事情，為何沒有發(fā)展商果斷出手成交？ ?是否預(yù)示著：本案土地成本偏高，開發(fā)本案利潤較低，投資風(fēng)險(xiǎn)較高使得眾開發(fā)商望而卻步？ S優(yōu)勢 W劣勢 ?東南遠(yuǎn)眺順峰山； ?東區(qū)商圈已成形； ?周邊配套完善，交通便利； ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射能力較強(qiáng)； ?本案規(guī)模較為欠缺； ?本案土地成本較高； ?南向農(nóng)民房影響項(xiàng)目檔次及景觀； O機(jī)會(huì) T威脅 ?地產(chǎn)市場升溫，刺激買家入市； ?珠三角路網(wǎng)建設(shè)不斷完善，使項(xiàng)目輻射能力日益提高； ?大良東區(qū)新城規(guī)劃利好，發(fā)展?jié)摿薮螅? ?利用珠三角城軌路網(wǎng)建設(shè)，圈層輻射力增大，利于發(fā)掘新客源； ?區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化，缺乏特色產(chǎn)品； ?周邊同等規(guī)模大盤林立，競爭激烈； ?佛山地區(qū)交通的發(fā)展帶動(dòng)了地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的競爭，對項(xiàng)目有一定的沖擊； 本案 SWOT分析 — 本案機(jī)會(huì)點(diǎn)較多，可塑性較強(qiáng) 我們對于本項(xiàng)目目標(biāo)的理解 叫座 成為片區(qū)高價(jià)（ 12023元 /㎡） 叫好 銷售周期 4年內(nèi)完成 17萬平方米的銷售面積，實(shí)現(xiàn)逾 元的銷售額 實(shí)現(xiàn)方圓地產(chǎn)品牌的市場導(dǎo)入以及提升 報(bào)告核心內(nèi)容 第一部分：項(xiàng)目面臨的問題 —— 界定問題 第二部分：目標(biāo)及達(dá)成目標(biāo)的舉措 —— 全面突破解決方案 page 13 一、宏觀市場研究 2 0 0 9 年至今順德區(qū)住宅市場成交情況56135742581358155876540051294971488443304039 410741990510152025303540010002023300040005000600070002 0 1 0 年成交面積 2 0 0 9 年成交面積 2 0 1 0 年成交均價(jià) 2 0 0 9 年成交均價(jià) 4199 4039 4107 4330 4884 4971 5129 5400 5876 5815 5813 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬平方米 元/ ㎡佛山建設(shè)局消化尾貨為主，價(jià)格微調(diào)合理 ?2月順德區(qū)成交量基本維持。 ? 根據(jù)順德市房屋局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，由于本月順德區(qū)沒有新增供應(yīng)量進(jìn)入市場，講明本月市場主要消化各項(xiàng)目前期剩余貨量為主，所以本月成交價(jià)格出現(xiàn)小調(diào)較為合理。 詳細(xì)可看土地附件 三、政策及規(guī)劃法規(guī)研究 本地法規(guī) 詳細(xì)解析 政策分析 控高 建筑物高度不能高于 58米 據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露：順德大良建筑物高度不能高于當(dāng)?shù)亟ㄖ?順峰塔 ”。 70/90 套型建筑面積為 90平方以下的戶型必須占到整個(gè)項(xiàng)目的 70%以上 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目遵守 70/90政策，但在銷售過程中會(huì)采用小戶型合并成戶型，從而避開政策的影響 套內(nèi)面積銷售 套內(nèi)使用面積 +墻體面積 根據(jù)順德區(qū)土地房產(chǎn)交易中心 2023年網(wǎng)址聲明，順德商品房仍以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)銷售。 按照本地政策法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目停車位配套，每戶須配 － 。詳細(xì)將需要進(jìn)一步調(diào)查。 ?地塊受 70/90限制。 ?地塊必須在今年 7月前動(dòng)工。其中 總部經(jīng)濟(jì)要成為珠三角具有國際影響力的總部基地 。 總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方針：服務(wù)外包、工業(yè)設(shè)計(jì)、企業(yè)總部。尤其是該 CBD的確立，將提高大良對周邊鎮(zhèn)鄉(xiāng)的輻射性，吸引周邊鎮(zhèn)鄉(xiāng)大批高端人才和原居民等聚居。 2 0 0 9 年至今大良鎮(zhèn)各區(qū)供應(yīng)情況北區(qū), 3 5 2 ,6%東區(qū), 1 6 0 3 ,28%南區(qū), 2 5 0 2 ,44%中區(qū), 1 6 5 ,3%新區(qū), 1 0 5 5 ,19%2 0 0 9 年至今大良鎮(zhèn)各區(qū)成交情況北區(qū), 7 4 , 2 %東區(qū), 1 3 1 3 ,34%南區(qū), 1 5 3 4 ,39%中區(qū), 8 7 , 2 %新區(qū), 8 9 9 ,23%五、區(qū)域房地產(chǎn)市場研究 板塊定義 核心定義 板塊優(yōu)勢 配套 樓盤分布 東區(qū) 商圈 +教育 眾多名校進(jìn)駐，新商 圈的崛起 商業(yè)： 沃爾瑪、吉之島 教育： 一中附小，李兆基中學(xué)，一中幼兒園 資源： 順峰山公園 明日華府、海悅新城、君御花園等 舊城區(qū) 中心城區(qū) 配套齊全，生活氣氛濃厚，但配套較為陳舊。西山上筑、順德雅居樂等 新區(qū) 未來順德 CBD 區(qū)域規(guī)劃定位，令多個(gè)知名發(fā)展商進(jìn)駐。 商業(yè)： 嘉信城市廣場 教育： 順德一中，嘉信西山小學(xué) 資源： 史路比主題公園 嘉信城市花園、龍光水悅城邦、萬科蘭喬圣菲和萬科新城灣畔等 三個(gè)板塊進(jìn)行對比，項(xiàng)目所在的東區(qū)板塊是新老城區(qū)的節(jié)點(diǎn)和橋接，它比中區(qū)有更好的生活環(huán)境；與新城區(qū)相比，它的高端商圈和教育配套已成型，生活氣氛更加濃厚。 大良各板塊分析一覽表 ——問題 1：本項(xiàng)目如何充分利于區(qū)域優(yōu)勢？ 本案 ——問題 2:本項(xiàng)目能否突破市場的價(jià)格慣性，實(shí)現(xiàn)更高價(jià)格？ 東區(qū) 明日華府 公寓： 13000元 毛坯洋房： 9000元 海悅新城 8500元 毛坯洋房 君御花園 毛坯復(fù)式： 9300元 洋房： 8300元 龍光水悅城邦 毛坯洋房： 10500元 毛坯公寓： 7400元起 嘉信城市花園 毛坯洋房： 9500元 五一新貨洋房： 1000元 萬科新城灣畔 洋房： 13000元 新區(qū) 新區(qū) 毛坯洋房： 950013000元 毛坯公寓： 9000元 中區(qū) 藍(lán)色海岸 毛坯洋房： 7300 順德雅居樂 毛坯洋房： 8300元 西山上筑 毛坯洋房： 11000元 送學(xué)位 中區(qū) 毛坯洋房： 73008300元 部分帶學(xué)位洋房： 11000元 東區(qū) 毛坯洋房： 85009300元 毛坯復(fù)式： 9300元 豪裝公寓： 13000元 區(qū)域 東區(qū) 新區(qū) 老城區(qū) 合計(jì) 建筑面積 套內(nèi)面積 供應(yīng) 成交 銷售率 供應(yīng) 成交 銷售率 供應(yīng) 成交 銷售率 供應(yīng) 成交 銷售率 59㎡ 以下 50㎡ 以下 240 121 % 371 84 % 611 205 % 5982㎡ 5170㎡ 120 91 % 23 17 % 287 223 % 430 331 % 8294㎡ 7180㎡ 119 90 % 360 346 % 761 637 % 1240 1073 % 94106㎡ 8190㎡ 197 149 % 53 23 % 831 299 % 1081 471 % 106118㎡ 91100㎡ 67 53 % 53 32 % 253 119 % 373 204 % 118141㎡ 101120㎡ 352 324 % 65 58 % 264 184 % 681 566 % 141165㎡ 121140㎡ 243 238 % 51 38 % 84 83 % 378 359 % 165188㎡ 141160㎡ 87 84 % 166 162 % 6 4 % 259 250 % 188212㎡ 161180㎡ 148 142 % 111 100 % 116 54 % 375 296 % 212235㎡ 181200㎡ 54 52 % 14 68 52 % 235259㎡ 201220㎡ 2 2 % 64 30 % 21 4 % 87 36 % 259282㎡ 221240㎡ 15 12 % 3 2 % 18 14 %