【正文】 282306㎡ 241260㎡ 17 10 % 3 3 % 2 22 13 % 306329㎡ 261280㎡ 5 3 % 4 3 % 9 6 % 329353㎡ 281300㎡ 3 3 % 24 16 % 2 29 19 % 353412㎡ 301350㎡ 2 2 % 8 7 % 4 2 % 14 11 % 412471㎡ 351400㎡ 1 1 % 1 1 % 471588㎡ 401450㎡ 1 0 % 1 0 % 合計 1603 1313 % 1055 899 % 3019 1695 % 5677 3907 % 項目所在的東區(qū)房地產(chǎn)市場內(nèi)， 140200㎡以內(nèi)的大戶型消化率要遠高于 120 ㎡以下的小戶型，表明東區(qū)的房地產(chǎn)市場，大戶型要比小戶型暢銷。 現(xiàn)代外立面 —— 根據(jù)我們在大良市場內(nèi)調(diào)查，目前在市場上售價超過萬元以上的樓盤外立面基本都是現(xiàn)代為主?，F(xiàn)在市場除了順德雅居樂和海悅新城外，其它基本消化尾貨?？傮w而言， 該區(qū)域缺乏標志性及高端寫字樓，其落差與本地經(jīng)濟中心的身份不符。 租 金： 4065元 /平方米 *月 辦公配套： 商務中心配套，大堂咖啡吧、豪華酒店、會議中心 項目特點： 順德寫字樓最高標志，順德第一高樓、順德第一 5A甲級純寫字樓、順德第一智能化商務大廈 進駐公司： 證券公司、保險業(yè)、設計公司、貿(mào)易公司、廣告公司等。 1 2 3 4 6 5 本案 序號 項目名稱 位置 面積 租金（元） 租金單價（元 /㎡ ） 總價（萬元） 租金單價（元 /㎡ ） 內(nèi)部情況 狀態(tài) 1 東林美域臨街商鋪 新桂中路 57 3705 65 145 25000 毛坯 吉鋪 2 樂雅苑臨街商鋪 新桂中路 51 3570 70 153 30000 五金鋪，已轉(zhuǎn)租 裝修 3 君御花園臨街商鋪 桂峰路 70100 45507000 約 6570 112160 16000 毛坯 吉鋪 4 海悅新城臨街商鋪 新桂中路 69 5200 75 173 25072 毛坯 吉鋪 5 明日華府臨街商鋪 桂峰路 74 2960 40 16000 毛坯 吉鋪 6 明日華府臨街商鋪 正望項目地塊 70100 42007000 6070 —— 只租不售 毛坯或轉(zhuǎn)讓 吉鋪 項目位于東區(qū)商圈的核心位置，所以商業(yè)價值高。 ——問題 4：在同質(zhì)化嚴重的市場環(huán)境中，本項目的產(chǎn)品應如何規(guī)劃設計，才能打破市場局面，實現(xiàn)更高利潤？ 十、市場總結(jié) ?土地價值： 項目所在的東區(qū)的樓面地價基本達到 3868元 /平方米，而且每畝達到 /畝，單位地價 10829元 /平方米。已經(jīng)成為豪宅區(qū)域 ?價格： 現(xiàn)時東區(qū)的毛坯洋房達到 85009300元 /平方米，而公寓帶裝修為 13000元 /平方米，但據(jù) 09年供應面積段的銷售率來看，大戶型較為暢銷。 ?寫字樓： 存在市場空白，在受到未來順德總部經(jīng)濟發(fā)展的影響，項目周邊需在寫字樓市場的契機。 附件：重點地塊介紹 —— 萬科大良地王 開發(fā)商 佛山市順德區(qū)新順聯(lián)房產(chǎn)有限公司 項目地址 順德區(qū) 大良街中區(qū)居委會東康三街 2號東城花園西山上筑 規(guī)模 占地： 萬平方米 總建： 30萬平方米 物業(yè)類型 由 9棟小高層、高層組團 價格 11000元 /㎡ 開盤時間 20235月， 2023年 1月 ,過年后 主力戶型 （套內(nèi)） 套內(nèi) 165㎡ 四房二廳 套內(nèi) 120㎡ 三房二廳 推廣主題 名牌學校送學位 銷售情況 現(xiàn)時主推 13棟，剩余單位不多，只有剩余十幾余套單位： ?優(yōu)秀的地段價值；老城區(qū)與東區(qū)交匯處 ?完善的商業(yè)配套：樂購超市 ?與品牌小學學位掛鉤：西山小學（一戶一籍，不理其是否本地戶口） ?大型園林花園 西山上筑 在售區(qū)域 165㎡ 四房二廳 開發(fā)商 新德業(yè)置業(yè)有限公司 項目地址 順德區(qū) 大良東區(qū)新桂中路 規(guī)模 占地：十幾萬平方米 總建： 460000 平方米 物業(yè)類型 約 40棟疊加、小高層 ,和高層 價格 剩余： 85009300元 /㎡ 開盤時間 20230927 主力戶型 （套內(nèi)） 160㎡ 、 170㎡ 四房房二廳 推廣主題 跨越成熟，方見新亞洲之美 銷售情況 前期單位基本售罄，現(xiàn)時剩余幾套四房單位，未來將在下半年推出約 6棟小高層，現(xiàn)時價格未定。而洋房基本剩余復式為主。 ?知名發(fā)展商、品牌優(yōu)秀的地段價值、成熟樓盤 ?戶型創(chuàng)新：創(chuàng)意 74+74戶型，有效規(guī)避 70/90政策；創(chuàng)意挑高客廳的錯層設計； ?東南亞風情立體式水景園林，以特色會所作為園林主景區(qū)； 74+74戶型合并戶型 龍光 ?知名發(fā)展商、 ?法式園林，以園林和水景特色打造特色濱水社區(qū) ； ?產(chǎn)品豐富，每戶均有入戶大花園和南向大陽臺 公寓部分 萬科 君御 買家不易接受。 ?優(yōu)秀的地段價值。二期單位基本全部售罄 ?知名發(fā)展商品牌優(yōu)秀的地段價值。 ?利用泰式園林與德勝河江景進行完美水景資源結(jié)合，形成江景、水景、園景三重復合景觀面 。 ——他們是城市的中堅力量，他們崇尚自然，又迷戀城里的月光； 核心目標客戶的特性 ——他們可能是為了更優(yōu)秀的教育及生活配套，從周邊進入城市，提升生活質(zhì)量的新移民； [區(qū)域優(yōu)秀個案例證 ] “準確的產(chǎn)品定位及規(guī)劃” “研究目標客戶屬性” “建立項目高度” 贏得客戶 明日華府 優(yōu)秀地段＋城市綜合體 ?東區(qū)繁華新商圈； ?唯一寫字樓、公寓，打造國際品牌形象； ?以商業(yè)街推高項目檔次及形象； 嘉信城市花園 優(yōu)秀地段＋超級規(guī)模 ?新區(qū)政府及 CBD地段； ?成熟的區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗； ?74+74百變戶型； ?高級環(huán)保材料及配置； ?東南亞會所園林，獨特的立體式園林造景手法； 建筑風格定位 ?現(xiàn)代中式 大良人沒有對風格特別喜歡或厭惡 大良人傳統(tǒng) 大良人接受新鮮事物較強 中式的市場空白 有文化 商業(yè)街做舊風情 ?根據(jù)客戶訪談及目標客戶研究得出： ?現(xiàn)代 簡岸客戶群例子，不喜歡中式大戶型 現(xiàn)代可控性強，成本低，風險低 政府引導，考慮區(qū)域規(guī)劃協(xié)調(diào)性 本案商業(yè)、寫字樓規(guī)劃，中式有一定的設計難度 ?歐式 體現(xiàn)豪華感，檔次感，符合客戶需求 萬科、雅居樂等例子，說明有市場 與周邊規(guī)劃更和諧 方圓缺乏向其他外立面突破的機會 ? 最后，鎖定項目的產(chǎn)品類型： 中式高層洋房＋現(xiàn)代中式寫字樓＋商業(yè)街 基于以上市場研究和地塊價值研究，得出本地塊產(chǎn)品定位如下： 商業(yè)部分 ：連通吉之島和沃爾瑪?shù)奶厣虡I(yè)步行街區(qū) 寫字樓部分 ：順德私營企業(yè)總部 住宅部分 ：大良首個山景人文大宅 內(nèi) 街 外 街 桂 峰 路 明日華府 南街 新 桂 中 路 青松街 底商 + 寫字樓 住宅 +底商 住宅 住宅 + 底商 寫字樓 寫字樓 主入口 住宅 + 底商 總體規(guī)劃示意圖： 形象 定位 ： 打造一個順德新商圈上的文化社區(qū) 綜合體的建筑形態(tài)以及獨特的建筑風格與規(guī)劃作支撐： ?迎合區(qū)域市場對產(chǎn)品的文化、創(chuàng)新、等方面需求； ? 充分利用區(qū)域商業(yè)資源及規(guī)劃特色，提出商業(yè)街規(guī)劃定位，塑造區(qū)域中的地標形象； ? 考慮寫字樓的市場空白，規(guī)劃寫字樓，有效拔高項目形象，并實現(xiàn)項目利潤最大化； 準確的前期規(guī)劃定位：觸摸價格上限 0 成本 Price2：高層洋房 12023元 /㎡ 寫字樓 16000元 /㎡ 商鋪 18000~20230元 /㎡ 客戶驅(qū)動力 通過競爭市場研究，提升規(guī)劃定位，創(chuàng)造更高的價值； 透過市場細分與引導，找到愿意支付更高價格的客戶； Price1：高層 9000元 /㎡ ； 豪裝公寓 13000元 /㎡ 客戶感知價值： 客戶愿意支付的最高價（上限） 理論上的溢價需要通過營銷實踐來落實 —— 價格定位及財務分析 page 56 二、價格定位及財務分析 商業(yè)步行街區(qū)部分預計規(guī)劃面積計算： ?外街部分 ： 長度： 160m，建議進深： 15m 建議面寬： 6m