【正文】 格定位及財務分析 page 57 二、價格定位及財務分析 商業(yè)步行街區(qū)部分預計規(guī)劃面積計算： ?內(nèi)街部分 ： 長度： 160m，建議進深： 15m 建議面寬： 6m，一層商鋪，層高： 預計商業(yè)面積： 160*15*80%=1920㎡ （商業(yè)入口通道和公攤面積的損失預計 20%） 內(nèi)街平均單價： 2萬 /㎡ 預計銷售金額： 3840萬 商業(yè)部分 價格定位及財務分析 page 58 二、價格定位及財務分析 ?住宅底商部分 預計規(guī)劃面積計算： 長度： 420m，建議進深： 15m 建議面寬： 6m，一層商鋪，層高： 預計商業(yè)面積： 420*15*80%=5040㎡ （商業(yè)入口通道和公攤面積的損失預計 20%） 底商平均單價： 2萬 /㎡ 預計銷售金額： 10080萬 商業(yè)部分 價格定位及財務分析 page 59 二、價格定位及財務分析 商業(yè)部分價值預算： ?外街部分 :8448萬 ?內(nèi)街部分 :3840萬 ?住宅底商 : 10080萬 合計：約 商業(yè)部分 價格定位及財務分析 page 60 二、價格定位及財務分析 ?步行街上蓋部分 ： 長度： 160m，建議進深： 15m 建議高度： 8層帶電梯， 預計面積： 160*15*6*50%=7200㎡ （兩端標志性高樓和公攤面積的損失預計 50%） 預計平均單價： /㎡ 預計銷售金額： 11520萬 寫字樓部分 價格定位及財務分析 ?步行街兩端標志性高層部分 ： 單層面積預計： 500㎡ 建議高度： 18層帶電梯， 預計面積： 500*16*2*70%=11200㎡ （公攤面積的損失預計 30%） 預計平均單價： /㎡ 預計銷售金額： 17920萬 合計：約 3億 page 61 二、價格定位及財務分析 住宅部分可售面積預算 =（總建筑面積 商業(yè)建筑面積 寫字樓建筑面積） *實用率 % 即 1770001202326000） *82%=約 ㎡ 住宅部分銷售單價： 1萬 — /㎡ （目前此區(qū)域售價約 9000元 /㎡ ，結合本地塊新的定位規(guī)劃和方圓中式產(chǎn)品特色后，預計可以達到 /㎡ ， 1萬 /㎡ 是保守估價） 住宅部分預計銷售總額： 1萬 /㎡ *㎡ = /㎡ *㎡ = 住宅部分 價格定位及財務分析 page 62 二、價格定位及財務分析 車位由于有寫字樓和商業(yè)配套，因此車位數(shù)量預計： 商業(yè)和寫字樓部分 50㎡ /個車位 住宅部分 180㎡ /個車位 車位總數(shù)為：約 1500個 車位預計售價： 18萬 /個 車位預計銷售總額： 車位部分 價格定位及財務分析 page 63 二、價格定位及財務分析 ?商業(yè)部分： ?寫字樓部分 :3億 ?住宅部分預計銷售總額： 1萬 /㎡ *㎡ = /㎡ *㎡ = ?車位預計銷售總額： 項目總銷售金額預計： 項目總銷售額合計： page 64 項 目 總成本 (萬元） 單位成本 說 明 一、土地成本 ？？ ？？ 二、開發(fā)前期費 3540 175 其中按勘察設計費 40元 /㎡ ,報批報建費 125元 /㎡ ,三通一平費 5元 /㎡ ,臨時設施費 5元 /㎡ 計算 (不是順德數(shù)據(jù) ,僅供參考 ) 三、主體工程費 35404 2023 與設計部相關領導溝通得知云杉詩意土建成本 18002023元 /㎡ ,因有商鋪和寫字樓的因素，這里取上限值； 四、社區(qū)管網(wǎng)費 5045 285 其中給排水系統(tǒng)費 65元 /㎡ ,室外燃氣系統(tǒng)費 50元 /㎡ ,室外高低壓 115元 /㎡ ,室外智能系統(tǒng) 20元 /㎡ ,道路及廣場費 25元 /㎡ , 綜合管網(wǎng)設計 10元 /㎡ （不是順德費用，僅供參考） 五、園林環(huán)境 885 50 與設計部相關領導溝通得知約為 400元 /㎡ 綠化面積 ,經(jīng)計算約為 41元 /㎡ ,另含室外照明、建筑小品、圍墻建造費等，預估為 50元 /㎡ 六、公建配套費 885 50 按 50元 /㎡ 計算 七、直接費合計 45317 2560 不含土地費用 八、不可預見費 885 50 直接成本 *2% 九、開發(fā)間接費 1770 100 監(jiān)理費、行政管理費、利息等 十、開發(fā)成本合計 47973 2710 不含土地費用 十一、營銷費用 5400 305 銷售收入 *3% 十二、總投資合計 53372 3015 不含土地費用 ? 簡單開發(fā)成本分析 注：以上費用皆非順德市區(qū)的準確費用，為預估費用。 二、價格定位及財務分析 page 65 二、價格定位及財務分析 ? 簡單稅費分析 按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費） 的 3%； 按法定所得稅率，暫按銷售收入的 10%計算稅費。 本項目稅費預估： – page 66 二、價格定位及財務分析 ? 總成本粗略預算 本項目主要成本 1： 土地成本：？？ 本項目主要成本 2： 除土地外的簡單開發(fā)成本：約 推出：本項目主要成本粗略預算為： +土地成本 按土地供應方透露土地市場價為： 12023元 /㎡ 推出：本項目土地成本為：約 大市政配套費用：按 170元 /㎡ 計（未獲大良此費用資料，預估為 3000萬） 如按土地成本 ：項目成本約為 即： + +3000萬 = （不包括稅費） page 67 二、價格定位及財務分析 ? 利潤粗略預算 按住宅銷售均價 1萬元 /㎡ 計算： 總銷售金額為 ，稅費：約 含稅成本合計： + = 總利潤： =約 按住宅銷售均價 /㎡ 計算： 總銷售金額 ，稅費：約 含稅成本合計： + = 總利潤： =約 page 68 三、開發(fā)周期建議 參考： 2023年萬科蘭喬圣菲 +萬科新城灣畔總銷售金額： 7億元 2023年大良總銷售面積 40萬平方米 本項目： 總銷售金額： — 總建筑面積： ㎡ 考慮商業(yè)和寫字樓的因素 預計本項目開發(fā)周期為： 34年 四、原規(guī)劃方案分析 原規(guī)劃方案為：底商 +住宅； 建筑物高度： 11層 — 16層 底商情況：部分兩層，商業(yè)面積總計：約 16690㎡ 底商部分銷售總額：約 /㎡ *16690㎡ *90%= 住宅部分：面積總計約 155859 ㎡ 住宅部分銷售總額：約 10000元 /㎡ *155859 ㎡ *82%= 車位部分：總計 1125個 車位部分銷售總額：約 18萬 /個 *1125個 =2億 項目總銷售額合計：約 四、原規(guī)劃方案分析 總成本預估： （不包括稅費） 稅費預估： 總成本合計： 項目總銷售額合計：約 項目利潤合計： =約 ? 總成本粗略預算 演講完畢，謝謝觀看！