【導(dǎo)讀】明路，與市級經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側(cè)為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；②考慮加強會所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會所面積設(shè)置為2020平方米；但是09年截止目前，市場整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，房地產(chǎn)市場再次成為了人們所。但改善性由于受到市場供應(yīng)量的影響并沒有得到完全地釋放。郁，離在建地鐵1號線江陵路站僅800米。公寓、西溪誠園項目。要的競爭對手是本公司西溪誠園和麗江公寓。求的爆發(fā)；年中，由于對通貨膨脹的預(yù)期所引起的改善性需求及部分投資需求的爆發(fā)。需求在此輪的市場快速消化過程中并未得到充分釋放。連續(xù)18年保持兩位數(shù)增長。全市按常住人口計算的人均GDP為。個體私營經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值的比重由上年的％上升到％。私營企業(yè)萬戶，從業(yè)人員萬人;個體工商戶萬戶，從業(yè)人員萬人。億元，增長％；環(huán)境保護(hù)支出億元，增長％；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出億元，人，比上年末增加萬人。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人

　　

【正文】 是： 第一層面 ： 杭州本地 就杭州本地目標(biāo)消費群而言，傾向于 購買濱江區(qū) 住宅的客戶群體主要應(yīng)是對該區(qū)域情況較為熟悉，業(yè)已形成 對該區(qū)域生活認(rèn)同和生活情節(jié)的這部分客 戶，因此，我們可以推斷，這些客戶主要來自于濱江、復(fù)興地區(qū)、城中、城東 這幾個區(qū)域。另外， 濱江 作為杭州 錢江南岸 新城市中心， 隨著軌道交通的建成， 其吸引力必將涵蓋杭州市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。再次，隨著 濱江區(qū) 的發(fā)展和成熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領(lǐng)人群，他們也將成為本案重要的客源之一。 第二層面 ：浙江省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（溫州、臺州、寧波、金華、義烏） 第三層面 ：省外、海外客戶（在杭常駐，有經(jīng)濟(jì)實力） 目標(biāo)客戶特征分析 1)年齡特征 年齡分布在 30－ 50 歲之間。其中購買力最為旺 盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。 2)職業(yè)特征 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員和高級白領(lǐng) 3)經(jīng)營管理領(lǐng)域： 職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 4)專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域： 工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計師、會計師、醫(yī)師、高級證券從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、貿(mào)易從業(yè)人員。 5)社會人文科學(xué)領(lǐng)域： 律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 產(chǎn)品認(rèn)知和需求特征 對建筑風(fēng)格無明顯傾向性，但具有相當(dāng)高的審美素質(zhì)，鑒于其年齡和相對廣博的閱歷，一般而言傾向于認(rèn)同穩(wěn)重、大氣、典雅、精致的建筑風(fēng)格。 注重有利于身心健康的區(qū)域大環(huán)境 —— 環(huán)境、景觀在高檔物業(yè)購買決策中的重要性較一般物業(yè)更高。 目標(biāo)客戶群體對于產(chǎn)品的朝向要求較高，南向、南偏東是絕對主流選擇，同時考慮戶外景觀的優(yōu)質(zhì)性，自然性。 目標(biāo)客戶群多為二次或以上置業(yè)，以改善居住環(huán)境，長期持有物業(yè)保值增值為主要目的，相對于大眾購房者而言，有能力購買而且偏愛較大面積的戶型設(shè)計。 與置業(yè)者的置業(yè)目 的 內(nèi)斂、不張揚的群體特征相關(guān)聯(lián)，對安全性、私密性的要求在選擇中高檔物業(yè)時是重要的決策因素之一，產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計時必須從多方面考慮這種要求被滿足的程度（小區(qū)物業(yè)管理、會所 管理、客戶資料管理、人員管理等等） 對于滿足改善居住條件、舒適型居住住需求的高檔物業(yè)，內(nèi)部配套和服務(wù)要針對這種生活特性有度設(shè)置 —— 康體設(shè)施、私人或半私人的交流空間營造是配套設(shè)置的著力點 客戶群體子女一般而言年齡較大，在設(shè)置配套時應(yīng)充分考慮這一特性，使配套更為合理實用。 濱江月明路可研報告 31 一旦形成對某個品牌產(chǎn)品的認(rèn)同和信賴后，其品牌忠誠度較高，并能有效影響周邊人群的價值取向，品牌追隨很大程度上能滿足其身份和地位的隱性心理追求。 有較豐厚的財富積累，對產(chǎn)品的價格敏感度較低，對稀缺行、身份認(rèn)同和產(chǎn)品所綜合附加值的需求是其購買需求的 重要組成部分。 （二）產(chǎn)品初步構(gòu)想 根據(jù)本項目周邊主要樓盤的供應(yīng)以及消化結(jié)構(gòu)特征，建議本項目戶型配比如下： 項目戶型結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段（平方米） 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積（㎡） 戶數(shù)（戶） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90140 三室兩廳 20% 130 140180 三 /四室兩廳 65% 160 180200 四室兩廳 5% 185 合計 100% 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 用地面積 38100 平方米 容積率 總建筑面積 118452 平 方米 地上建筑面積 91440 平方米 其中 住宅 88590 平方米 會所 2020 平方米 物業(yè)及其他 640+210 平方米 地下建筑面積 27012 平方米 建筑密度 22% 綠化率 30% 戶均面積 149 平方米 總戶數(shù) 600 戶 車位配比 1： 1 車位個數(shù) 600 車位面積 45 平方米 注：①本項目代建幼兒園，建筑面積 1936 平方米； ②考慮加強會所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會所面積設(shè)置為 2020 平方米； ③不考慮 70/90 政策的限制。 二、項目主要 開發(fā)節(jié)點時間計劃 項目各階段分時安排表 濱江月明路可研報告 32 階段 時間進(jìn)度 可行性研究 2020 年 6 月 土地取得 2020 年 10 月 設(shè)計 2020 年 8 月 四證取得 2020 年 10 月 樁基工程 2020 年 1 月 基礎(chǔ)工程 2020 年 8 月 主體工程 2020 年 5 月 室內(nèi)裝飾工程 2020 年 10 月 室外工程 2020 年 10 月 交房 2020 年 12 月 三、工程實施進(jìn)度 項目實施進(jìn)度表 建設(shè)內(nèi)容 2020 年 2020 年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 土地取得 設(shè)計 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 建設(shè)內(nèi) 容 2020 年 2020 年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 可行性研究 土地取得 設(shè)計 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 建設(shè)內(nèi)容 2020 年 2020 年 8 9 1 1 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 1 1 濱江月明路可研報告 33 0 1 2 0 1 2 可行性研究 土地取得 設(shè)計 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 濱江月明路可研報告 34 第 六 章 經(jīng)濟(jì)可行性分析 一、銷售價格估算 （一）可比樓盤 價格情況 新綠園 悅府 陽光海岸 東方潤園 林風(fēng)御樹 水岸楓庭 曉廬 藍(lán)色錢江 住宅價格 26021 27563 34250 23423 16407 22713 20947 29000 (暫定 ) 是否精裝 是 是 是 否 否 否 否 是 商鋪價格 25000 __ __ 16737 — __ 車位價格 25/22 — 25 25 1521 24 20 未定 數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)，截止日期 2020410；單價：元 /平方米；萬元 /個； 重點參考樓盤近期二手房成交情況 樓盤名 09 年 1 月 2 月 3 月 4 月 成交套數(shù) 成交均價（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價（元 /平方） 春江花月 8 18873 7 21152 18 17934 10 21167 金色家園 5 15730 7 16668 6 17777 5 17868 贊成林風(fēng) 3 16827 2 16339 4 18245 金色海岸 5 25625 5 26979 （二）價格估算 住宅價格：以 中檔精裝修 價格核算。 38100*=91440 平方米 88590*20200=177180 萬元 車位價格 ： 600*16000=9600 萬元 二、投資估算 （一）投資估算 表 序號 項目 單方成本 數(shù)值 總額 （萬元） 估算說明 1 土地費用 按照約 11%的利潤推算 土地費用 契稅 38100 地價總額 3% 2 前期費用 設(shè)計費 規(guī)費 204 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 109 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 濱江月明路可研報告 35 前期工程費 99 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 3 工程費用 建安工程費 室外工程費用 環(huán)境工程費用 弱電工程費用 精裝修費用 配套幼兒園 不可預(yù)見費用 2862 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 155 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 276 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 133 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 2020 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 2200 1936 785 91440 根據(jù)新綠園預(yù)算 4 期間費用 貸款年利率暫按 6%， 4億元貸款， 3 年期計算 財務(wù)費用 管理費用 銷售費用 91440 7200 按每年 400 萬元，周期4 年暫估 91440 1600 按銷售額的 %暫估 91440 5 稅費 5% 營業(yè)費 稅費附加 土地增 值稅 91440 9339 城建稅 7%，教育費附加 3%，地方教育費附加 2%，印花稅 %，水利建設(shè)基金 % 91440 按 1%預(yù)估 91440 6 總成本 91411 以總建筑面積計 以地上建筑面積計 以可售建筑面積計 14192 118452 18384 91440 18795 89440 （二）銷售收入 序號 項目 合計 住宅 車位 銷售收入 186780 177180 9600 1 銷售面積 88590 600 2 平均售價 2 16 3 銷售比例 三、財務(wù)分析 （一）全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 濱江月明路可研報告 36 土地費用 前期費用 開發(fā)建設(shè)投資 期間費用 稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈流量 （二）資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 （萬元） 1 現(xiàn)金流入 其中 銷售收入 出租收入 長期借款 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 土地費用 前期費用 開發(fā)建設(shè)投資 期間費用 稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流 4 累計凈現(xiàn)金流 四、敏感性分析 （一）投資敏感性分析 投資敏感性分析表明，當(dāng)投資增加 10%時，項目利潤大幅降低，投資利潤 率為 1%；當(dāng)投資減少 10%時，項目盈利大大增加，投資利潤率為 23%。 投資敏感性分析