【導(dǎo)讀】證，才能給項(xiàng)目開發(fā)一個(gè)明確的市場抉擇依據(jù)。對于本項(xiàng)目的市場研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。險(xiǎn)及較短的時(shí)間獲取更大的利潤。在此過程中我們將以百分百的激情。如何選擇更有投資潛力的投資項(xiàng)目？期及投資回報(bào)率？延，并且富有執(zhí)行性？開市場的攻擊體系？產(chǎn)政策將項(xiàng)目過戶到公司名下，并利用良好的市場時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化，使這次決策與市調(diào)勢在必行。商品房銷售均價(jià)明顯高于其他區(qū)域，如塞罕區(qū)，玉泉區(qū)，回民區(qū)等。落此處，新的省級行政中心在此，必將帶動土地快速升值。東路，濱河路等，距離白塔機(jī)場，火車東站距離較近，流暢的立體交通，環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。城市主干道新華大街，白塔機(jī)場使項(xiàng)目與外界交通聯(lián)系相對便利。該宗地目前正處于證件有效辦理之中，規(guī)劃性質(zhì)須重。新議定，權(quán)屬也需要進(jìn)一步明確。呼市二中,師大附中分校,曙光中學(xué),

　　

【正文】 39 ◆ 呼市政府導(dǎo)向側(cè)重 發(fā)展如意工業(yè)園區(qū) ◆ 周邊樓盤先于本案所帶來的人氣及配套為我所用 威脅： ◆ 周邊大盤較多，且 開發(fā)周期較長 ，競爭激烈 ◆ 呼市 商業(yè)寫字樓項(xiàng)目及商務(wù)項(xiàng)目的投放量明顯增多，后期競爭會越來越激烈 目標(biāo)市場客 戶 層特征： 該區(qū)域客戶基本分為三類： 追求 如意河新區(qū)優(yōu)越地理位置的投資 型客戶 ：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就 是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶： 此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。 境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè) ,國內(nèi)中大型國有企業(yè) ,國內(nèi)有實(shí)力的私營企業(yè) :在內(nèi)蒙有較大產(chǎn)業(yè)的各大型公司 ,在意呼市在內(nèi)蒙的行政中心，經(jīng)濟(jì)中心及交通中心 的地位 ，力圖擴(kuò)大企業(yè)在內(nèi)蒙的影響力及資源整合力 鑒 于本項(xiàng)目地塊規(guī)模較小，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上相對受到限制，其次考慮到目前區(qū)域市場高檔住宅產(chǎn)品競爭相對比較激烈的特點(diǎn)， 尋求差異化競爭， 我們建議將項(xiàng)目定位為： 40 商務(wù)綜合中心 （ 是指一種以寫字樓為主體的建筑綜合體，主要包括寫字樓，酒店，公寓及商業(yè)等物業(yè)類型 ） 。 ： 為更好地對于項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行預(yù)估，按照市場比較法，我們有重點(diǎn)的選擇了呼市幾個(gè)有代表性的商務(wù)綜合性樓盤進(jìn)行市場調(diào)研，并與本項(xiàng)目進(jìn)行比對： 金宇紫光 宇泰商務(wù)廣場 匯商廣場 世貿(mào)晶鉆 海亮廣場 項(xiàng)目位置 41 優(yōu)劣勢 對比 海亮廣場 匯商廣場 世貿(mào)晶鉆 金宇紫光 宇泰商務(wù)廣場 開發(fā)商 內(nèi)蒙海亮房產(chǎn)開 發(fā)有限公司 華麓房地產(chǎn) 內(nèi)蒙太偉海潤房產(chǎn)開發(fā)公司 金宇置地有限公司 榮升房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 位置 中山西路 昭烏達(dá)路與南二環(huán)交叉口西北角 新華大街與興安北路交匯 興安南路橋靠西街交叉口 金橋開發(fā)區(qū)昭烏達(dá)路與世紀(jì)六路交匯 物業(yè)組合 兩棟精裝公寓 兩棟 LOFT 一棟寫字樓 一棟酒店， 底四層是商場 酒店式公寓， 5A智能 寫字樓， SOHO品牌商街， 五星級酒店 兩棟高層，兩層底商 多層， 小高層 寫字樓 寫字樓、底樓商鋪 總建面積 62萬㎡ 12萬㎡ 7． 5萬㎡ 13萬㎡ 4． 7萬 價(jià)格 公寓 5300元 /㎡LOFT6000元 /㎡以上 均價(jià) 4500元 /㎡ 4500元 /㎡ 4500元 /㎡ 4800元 /㎡ 容積率 暫無 6． 2 6． 4 1． 6 3． 8 賣點(diǎn) 呼市最繁華地段，中山路商圈，人氣旺 處于行政中心，連接三大商圈 臨主干道新華大街和興安路商圈 規(guī)模大配套齊全，市中心 市區(qū)行政中心，商業(yè)娛樂中心 綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為 高 層，住宅容積率建議定在 6左右。 價(jià)格定位上建議將價(jià)格定位在商住公寓： 5000 元平米左右。 42 第 六 章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 一 .初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 1. 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 由于地塊的特殊性， 一是在土地權(quán)屬上存在教育用地向商業(yè)用地變更的不可預(yù)測性，其次是受項(xiàng)目自身規(guī)模較小，地塊狹長的特性決定，因此 在 結(jié)合 土地的使用權(quán)屬 與產(chǎn)品功能規(guī)劃的 要求 ，我們 擬定了 兩種 最為可能的設(shè)計(jì) 方案 進(jìn)行對比分析，力圖為公司下一步提供可借鑒性的建議分析 ： 方案一： 維持原有的教育用地性質(zhì)， 打造一個(gè)含商業(yè)配套，教育培訓(xùn)，會議類的 商務(wù)酒店項(xiàng)目 產(chǎn)品特征： 擬借鑒 大連萬達(dá)的 商業(yè)運(yùn)營模式 ,在呼市 東 部地區(qū) 如意河新區(qū) 建設(shè)一個(gè)高檔次的 綜合性商 務(wù)會議中心 ，以租賃經(jīng)營為主 。 并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。 ◆ 主題鮮明、立意豐富的 商業(yè) 內(nèi)涵 ◆ 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置 ◆ 優(yōu)秀的戶型配以風(fēng)格獨(dú)特 時(shí)尚 的立面設(shè)計(jì) ◆ 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合 ◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合 具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn) 綜合性“完美商務(wù)中心 ”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為 滿足社會各行業(yè)進(jìn)行大型綜合會議 ,培訓(xùn) ,商務(wù)居住 ,商務(wù)辦公為一體的商務(wù)中心 。 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 43 為教育用 地 ,因此從用地審批手續(xù)而言相對更容易進(jìn)行操作 ,建設(shè)一個(gè)綜合性的商務(wù)中心 ,借鑒大連萬達(dá)公司的運(yùn)營模式 ,以經(jīng)營去獲取項(xiàng)目的收益 ,將其作為公司的一項(xiàng)固定資產(chǎn) ,從項(xiàng)目規(guī)劃審批的角度考慮阻力相對較小 . 受地塊限制 ,在考慮到建筑密度 ,容積率及公共配建的關(guān)系時(shí) ,將此項(xiàng)目定位為商業(yè)綜合商務(wù)中心進(jìn)行設(shè)計(jì) ,在目前新區(qū)人氣及商業(yè)運(yùn)營的角度來看 ,此商務(wù)中心的面積可相對不必追求過高的容積率 ,因此更容易滿足公共配建的要求 主要盈利模式 鑒于此種方案下，盈利模式主要為通過商業(yè)運(yùn)營來達(dá)到獲取利潤的盈利模式，通過酒店的經(jīng)營， 會議中心的租賃等等來獲取盈利 。 該方案在營銷中的優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： ① 整個(gè)地塊的相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理抗性較小 ② 符合如意河新區(qū)未來規(guī)劃的要求，在 一定程度上彌補(bǔ)了新區(qū)公建配套的要求，有利于在稅收政策上獲取更大的優(yōu)惠和支持 ③ 新區(qū)未來前景潛力極大，為公司預(yù)留了一個(gè)有較大升值空間的固定資產(chǎn) ④ 可以更好的整合公司資源，與內(nèi)蒙會展中心交相呼應(yīng)，形成一個(gè)星級的會議商務(wù)中心，利用商務(wù)中心為載體擴(kuò)大公司的品牌知名度及影響力 劣勢： ① 前期相對需要占用較大規(guī)模的資金 ② 以租賃及商業(yè)運(yùn)營為主要 盈利模式，回籠資金時(shí)間較長 ③ 由于商業(yè)運(yùn)營受市場經(jīng)濟(jì)及規(guī)劃政策影響較大，不可預(yù)測性因素較多，市場風(fēng)險(xiǎn)較大 ④ 新區(qū)目前各項(xiàng)配套相對不完善，人氣相對不足，對于項(xiàng)目的運(yùn)營啟動需要一定的時(shí)間積累 44 方案 二 ： 變更土地性質(zhì)為綜合用地， 致力于為客戶提供一個(gè) 高品質(zhì)的商住兩用辦公空間及酒店式公寓為主體的綜合性社區(qū)。 產(chǎn)品特征： 擬借鑒北京萬通房地產(chǎn)公司的商業(yè)運(yùn)營模式 , 如北京萬通新城國際，是以寫字樓為主體的建筑綜合體，主要包括寫字樓，酒店，公寓及商業(yè)等物業(yè)類型。在四種物業(yè)中， 寫字樓是整個(gè)建筑綜合體的核心，酒店，公寓是對 寫字樓的配套，為寫字樓內(nèi)及周邊客戶提供服務(wù)， 商業(yè)作為建筑綜合體內(nèi)各種物業(yè)的配套，業(yè)態(tài)以服務(wù)建筑綜合體內(nèi)客戶群為主。 在呼市東部地區(qū)如意河新區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的綜合性商務(wù)會議中心。 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 處于騰飛路與四緯路交叉口附近，新華街與白塔機(jī)場，火車新東站等構(gòu)成強(qiáng)大的交通體系網(wǎng)絡(luò)，便利的交通是使該項(xiàng)目成為商務(wù)公司首選的辦公用地。 主要盈利模式 （見投資效益分析） 該方案在營銷中的優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： ◆ 整個(gè) 項(xiàng)目以銷售為主，租賃為輔，投資回收時(shí)間較短 ◆ 整個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率較高 ◆ 項(xiàng)目運(yùn)作方 式靈活，可租可售，利于公司后期控制風(fēng)險(xiǎn) ◆ 目前如意河開發(fā)區(qū)寫字樓項(xiàng)目較少，利于公司進(jìn)行差異化產(chǎn)品競爭 ◆ 該項(xiàng)目位于呼市行政中心區(qū)，內(nèi)蒙古自治區(qū)政府、博覽中心、呼市政府環(huán)繞四周，強(qiáng)大的行政中心輻射力將使這里成為未來內(nèi)蒙行政文化中心，將會吸引更多的內(nèi)蒙企業(yè)將基地設(shè)置在此。 ◆ 寫字樓銷售模式以團(tuán)購及定點(diǎn)開發(fā)為主，利于發(fā)揮公司在內(nèi)蒙的相關(guān)企業(yè) 45 資源優(yōu)勢 劣勢： ◆ 前期手續(xù)的辦理相對抗性較大 ◆ 目前項(xiàng)目周邊商務(wù)配套（如銀行系統(tǒng)，商務(wù)休閑空間等）相對不夠完善 ◆ 寫字樓營銷相對以一對一銷售為主，對于銷售團(tuán)隊(duì)的素 質(zhì)要求較高 策略二， 再此方案基礎(chǔ)上將寫字樓改為 SOHU 辦公樓，適當(dāng)增加住宅面積 ， 采用此策略， 可更好控制風(fēng)險(xiǎn)，宜商宜住的建筑設(shè)計(jì)將有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的多層次，多客戶目標(biāo)群體銷售，但其不利在于將直接與其他競爭對手形成同質(zhì)化，短兵相接，同時(shí)也將造成極大的營銷費(fèi)用及成本。 綜合評介： 總體看三種策略各有優(yōu)劣， 方案一可能相對 更易于在前期進(jìn)行手續(xù)的辦理 ，但項(xiàng)目投資回收周期長，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)相對大 ；方案二效益 可 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 利潤 最大化 ，同時(shí)回籠資金的周期較短， 但是該方案 規(guī)劃審批 風(fēng)險(xiǎn) 相對較大 ， 營銷策略要求較高； 方案三則為方案一二的折中。 發(fā)展商選擇何種方案來對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營，要充分結(jié)合發(fā)展商自身 戰(zhàn)略發(fā)展與充分評估市場風(fēng)險(xiǎn)以及發(fā)展商對風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力后，最后采取適合的策略進(jìn)行決策。 46 第七章 投資收益分析 一 . 成本預(yù)測 依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 如意河新區(qū)的 實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下， 因?yàn)橐?guī)劃是控規(guī)階段，本項(xiàng)目按此定位完成這次投資估算分析。結(jié)合本地塊的地理位置，建筑產(chǎn)品初步設(shè)計(jì)方案定為高層 寫字樓 +商務(wù)公寓 組成，建筑容積率 6； 二 .擬 規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： ①總用地面積 : 平方米 ②總建筑面積 : 萬 平方米 （按最低退紅線 30 米計(jì)算） 商住 用地容積率 : 6 其中 : 寫字樓： 萬平方米 酒店式公寓： 萬平方米 商務(wù)酒店： 萬平米 三、 【【 效效 益益 評評 估估 】】 （一）成本明細(xì) 序號 項(xiàng)目名稱 計(jì)算過程 投資金額（萬元） 一 土地費(fèi)用 見說明 1000 二 建設(shè)前期費(fèi)用 見說明 三 建筑安裝工程費(fèi) 見說明 7560 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 見說明 630 47 五 工程監(jiān)理費(fèi) 按建安成 本 % 六 景觀設(shè)計(jì)及施工 見說明 七 管理費(fèi) 按模擬銷售收入 2% 八 營銷費(fèi)用 按模擬銷售收入 3% 九 不可預(yù)見費(fèi) 按建安成本 5% 378 十 合計(jì)總成本 十一 銷售面積 38500 十二 可售面積單位成本 2910 元 /㎡ 關(guān)于 土地費(fèi)用 征地費(fèi)按 40萬 /畝計(jì)算；契稅按征地費(fèi)的 4%計(jì)算： 40 萬 *12*=500 萬元 （此價(jià)格為東源公司提供，未包含變更土地性質(zhì)的費(fèi)用） 如果按此區(qū)域的市場地價(jià)計(jì) 算，本地塊地價(jià) 大約在 1200 萬左右，目前在手續(xù)變更尚不明確的基礎(chǔ)上，我們整個(gè)地塊暫按 1000 萬進(jìn)行核算。 關(guān)于建設(shè)前期費(fèi)用 包括：報(bào)建行政事業(yè)性收費(fèi)，按總建筑面積 65 元 / ㎡計(jì)算；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用按 總建筑面積 40 元 / ㎡計(jì)算；地質(zhì)與文物勘察按占地 4 元 /㎡計(jì)算；三通一平按占地 15 元 /㎡計(jì)算： 42020*（ 65+40） +7440*（ 4+15） = 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 建筑工程 高 層住宅按 1800 元 /㎡計(jì)算； 42020*1800=7560 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 48 供水、電 、氣工程、雨水、污水、綠化、道路智能化工程以及其他配套等工 程按建筑面積 150 元 /㎡計(jì)算： 42020*150=630 萬元 景觀設(shè)計(jì)施工費(fèi) 道路修建、園林景觀等按占地面積 200 元 /㎡計(jì)算： 7442*200= 萬元 （二）銷售收入模擬 明確其銷售進(jìn)程及售價(jià)。可銷售面積為 寫字樓： 酒店式公寓： 萬平方米 高層 寫字樓 銷售：