【正文】 ，尤其是 2020年的增長(zhǎng)幅度最大，與 2020 年同比增長(zhǎng)了 61%。 銷售量與上市量的比較： 目前如意河新 區(qū) 區(qū) 域市場(chǎng)基本處于供銷平衡狀態(tài)。 平均單價(jià)走勢(shì)： 如意開(kāi)發(fā)區(qū)的平均單價(jià)一直在 3500 元 /平米到 5000 元 /平米之間，平均價(jià)位是呼市各區(qū)中高價(jià)位之一； 3. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征： 通過(guò)近一周大量的市場(chǎng)調(diào)研，目前在如意開(kāi)發(fā)區(qū)以 商品房 形式 開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目項(xiàng)目 （目前在售或即將推出的） 有 12 個(gè)，如果包含一些單位自建或不對(duì)外銷售的項(xiàng)目，整體市場(chǎng)投放量應(yīng)該在 150 萬(wàn)平米 左右 ，由于一些單位房信息相對(duì)存在一些計(jì)劃體制下的福利因素，不能作為市場(chǎng)參考下的標(biāo)準(zhǔn)，因此我們主要對(duì)于市場(chǎng)化作業(yè)的 12個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)分析： ? 區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 31 價(jià)格空間 主要產(chǎn)品類型 供應(yīng)比例 2500—3500 多層、小高層 50% 4000—4500 高 層、 花園洋房 42% 5000以上 高層、別墅 8% ◆區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征： 如意開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型 豐富，但 各檔次產(chǎn)品分布區(qū)域 相對(duì)明顯 ，進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)期相對(duì)比較集中 。 依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類： (1) 2500— 3500 元 /平米： 該檔次產(chǎn)品多數(shù)分布 在 如意開(kāi)發(fā)區(qū)相對(duì)偏遠(yuǎn) 的位置， 且這類物業(yè)多是在如意開(kāi)發(fā)區(qū)推出時(shí)間較早的項(xiàng)目，而且還有部分為經(jīng)濟(jì)適用房， 在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及產(chǎn)品配套上都存在一些缺陷； 其次該類物業(yè)多為 中型規(guī)模的開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目，產(chǎn)品主要以多層小高層 為主，輔以部分高層。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源（ m2） 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 銷 售狀況 碧龍江畔 9萬(wàn) 14萬(wàn) 多層 高層 2800 3000 （高層起價(jià)） 155168（三房） 剛開(kāi)盤 水岸公館 多層 3300 130（三房） 一期銷售中 東潤(rùn)豪景 18萬(wàn) 多層 3100 120 現(xiàn)房在售 吉美家園 8萬(wàn) 小高層 高層 3300 110（二房） 120（三房） 進(jìn)入 2期 澳華城市 花園 30萬(wàn) 多層 2700 98120 進(jìn)入 2期 32 青洲豪庭 33萬(wàn) 高層 3260 130133（三室） 158188（四室） 在售 (2) 4000—— 4500 元 /平米 此類產(chǎn)品項(xiàng)目規(guī)模比較大 ,檔次比較高 ,且物業(yè)類型豐富 ,優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。 該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)均為高層小高層 ,依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。 第三是在 這個(gè)層次的樓盤多為在近期新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 ，在企業(yè)、 項(xiàng)目理念上能夠更好地吸取一些發(fā)達(dá)地區(qū)的商品房理念，因此售價(jià)普遍偏高 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 建筑形式 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 銷售狀況 金隅 時(shí)代城 12萬(wàn) 32萬(wàn) 高層 小高層 4000 99（兩室） 165（三室） 未開(kāi)盤 億峰島璞園 18萬(wàn) 高層 4350 130266 尾盤 上東領(lǐng)海 高層公寓 ,寫(xiě)字樓 4280 120146 銷售中期 香格里 31萬(wàn) 高層、小高層 4385 104— 170 三 期即將開(kāi)始 億利傲東國(guó)際 22萬(wàn) 花園洋房 小高層 花園洋房4300 小高層 4900 105150 40﹪ 33 (3) 5500 元以上 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 產(chǎn)品形式 均價(jià) （元 /m2） 容積率 主力產(chǎn)品 （ m2） 銷售狀況 東岸國(guó)際 萬(wàn) 26萬(wàn) 高層、獨(dú)棟別墅、疊加官邸、空中別墅 5800 140214 250以上 70% 從以上對(duì)于如意區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查分析： ⒈樓盤供應(yīng)特征相對(duì)明顯，且檔次拉鋸較大 ， 高檔樓盤及中端樓盤差距幾乎近 1000 元 /㎡ 新城核心 區(qū) 內(nèi) 的樓盤大多檔次較高 ,價(jià)格多集中在 40004500 元 /平方之內(nèi) ,占總比例 47﹪ ,而且這類樓盤多為新入市 ,或新建樓盤 ,整體規(guī)模較大 ,在市場(chǎng)上有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力 . 30003500 元 /平方 ,有部分經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格僅在 2500 元 /平方左右 ,這類樓盤多以多層小高層為主 ,而且多為入市時(shí)機(jī)相對(duì)較早樓盤 ,價(jià)格空間相對(duì)較小 . ,目前該區(qū)域樓盤銷售應(yīng)處于相對(duì)平穩(wěn)期 ,銷量相對(duì)穩(wěn)定 . ,以高層住宅為主 ,花園洋房居多 ,缺乏相應(yīng)的商務(wù)配套及企業(yè)辦公中心 ,在市場(chǎng)上存在相當(dāng)大的機(jī)會(huì) . 綜上所述，新區(qū)的房 地產(chǎn)既有規(guī)模大、規(guī)劃新、產(chǎn)品品質(zhì)高、居住人群素質(zhì)高等諸多優(yōu)勢(shì)，又有政府政策的支持，房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)非常樂(lè)觀。但由于新區(qū)的地理位置較偏，交通生活配套還不夠完善，以及消費(fèi)者固有的居住習(xí)慣等因素，勢(shì)必會(huì)影響到項(xiàng)目的銷售速度。所以，挖掘項(xiàng)目的差異性 定位 （與新區(qū)的其他物業(yè)區(qū)分）、制定引導(dǎo)消費(fèi)的推廣計(jì)劃（把消費(fèi)者從老城拉到新區(qū)）、執(zhí)行迎合市場(chǎng)需求的銷售策略（達(dá)到銷售目的），就是 項(xiàng)目銷售成功的正常指引 。 34 五 、區(qū)域內(nèi)個(gè)案分析 片區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤主要有： 通過(guò)本次市場(chǎng)調(diào)研， 時(shí)代城，億利傲東國(guó)際 ，億峰島璞園，上東領(lǐng)海，香格 里，東岸國(guó)際 ， 上東領(lǐng)海和時(shí)代城 將會(huì)成為本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其原因是： 個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖： 億利傲東國(guó)際 香格里 金隅時(shí)代城 上東領(lǐng)海 東岸國(guó)際 億峰島璞園 項(xiàng)目位置 環(huán)保監(jiān)測(cè)大廈 富恒花苑 35 ◆ 這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期都與本案在時(shí)間上有較大的沖突 ◆ 他們大多體量較大，在客戶群體上有較大的相似性 ◆ 這些公司實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，有極強(qiáng)的品牌推廣及影響力 ,對(duì)于本案的推廣壓力相對(duì)較大 ◆ 這些項(xiàng)目在地段上都距離本項(xiàng)目位置非常近，短兵相接在所難免 ： 項(xiàng)目 名稱 億峰島璞園 金隅 時(shí)代城 香格里 億利傲東國(guó)際 東岸國(guó)際 上東領(lǐng)海 開(kāi)發(fā)商 呼和浩 特 億峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 內(nèi)蒙古金隅置地投資有限公司 內(nèi)蒙古晟基置業(yè) 億利資源集團(tuán) 鄂爾多斯金威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 內(nèi)蒙古雅世春華置業(yè)有限公司 內(nèi)蒙古萬(wàn)銘房地產(chǎn) 項(xiàng)目 地址 新華東街與如意路交匯處 敕勒川大街與騰飛路 交匯 自治區(qū)黨政機(jī)關(guān)大樓南 150米 自治區(qū)黨政大樓南 500米 如意開(kāi)發(fā)區(qū)東河?xùn)|岸 如意開(kāi)發(fā)區(qū)如意廣場(chǎng)環(huán)島東行 500米 占地及建筑面積 18萬(wàn)㎡ 占地 360萬(wàn)㎡ 總建面積 32萬(wàn)㎡ 一期 171畝 , 33萬(wàn)㎡ 一期 10萬(wàn)㎡(三期 ) 占地 18萬(wàn)㎡ 總建 22萬(wàn)㎡ 1000畝總建 80萬(wàn)㎡ 占地 萬(wàn) 總建 ㎡ 建筑形態(tài) 高層 多層 小 高層 , 高層 小高層 別墅 ,高層小高層 別墅多層 小高層 6 棟高層， 1 棟精裝公寓， 1 棟商務(wù)配套 綠化率 ﹪ 30﹪ ﹪ 50﹪ 42﹪ 50﹪ 配套 底商 商業(yè)街會(huì)所 學(xué)校 超市 會(huì)所 商業(yè)街 智能化監(jiān)控 獨(dú)立的設(shè)施配套控制房間 附帶商業(yè)類型 36 戶型 三房為主 二室三室為主輔助復(fù)式 三室為主 三室為主 二，三四室和別墅 一室到五室和復(fù)式 面積 130㎡ 266㎡， 99165㎡ 104㎡170㎡ 105150㎡ 140214㎡ 250㎡以上 120146㎡ 暢銷戶型 三室 未開(kāi)始 三室 二室三室 別墅 三室 價(jià)格 均價(jià) 4300元 /㎡ 起價(jià) 3878元 /㎡ 起價(jià) 4000元 /㎡ 4380 元 /㎡ 小高層 4900元 /㎡多層 4200元 /㎡別墅 9300元 /㎡ 均價(jià) 5800元 /㎡ 寫(xiě)字樓 5800元 /㎡商住樓45835100元 /㎡ 施工狀況 在建 一期建設(shè)中 一期建設(shè)中 三期即將開(kāi)始 完工 在建 推廣及銷售策略 市政府旁 ,城市發(fā)展新核心 新中心理想生活大盤典范 內(nèi)外雙花園 ,盛景觀邸 首席生態(tài)養(yǎng)生名郡 定義傳世豪宅 呼市首席高檔住 宅 ,詮釋國(guó)際生活新尺度 商業(yè) 配套 較差 較好 一般 一般 完好 目前較差 景觀與周邊環(huán)境 距離東河 500米 緊鄰 500畝生態(tài)公園 北臨 500畝生態(tài)公園 距如意廣場(chǎng) 1500米東臨東河 緊鄰東河 緊鄰東河 ,如意廣場(chǎng) 公共 交通 較好 良好 良好 很好 良好 一般 銷售 組織 專業(yè)公司介入，團(tuán)隊(duì)銷售能力強(qiáng) 銷售能力較強(qiáng) 專業(yè)公司介入，團(tuán)隊(duì)銷售能力強(qiáng) 銷售一般 專業(yè) 銷售團(tuán)隊(duì)一般 37 發(fā)展 前景 發(fā)展前景好，緊鄰市政府，升值空間大 緊鄰財(cái)政大廈 ,自治區(qū)人大 ,發(fā)改委 ,市公安局前景好 項(xiàng)目檔次高規(guī)模大 ,前景不錯(cuò) 物業(yè)類型多，客戶群層次廣前景好 規(guī)模大，呼市最高檔樓盤，未來(lái)富人居住地，升值潛力大 景觀提升該盤價(jià)值未來(lái)升值大 小結(jié) : 總體來(lái)看，目前周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤整體銷售狀況平穩(wěn)； 從開(kāi)發(fā)周期來(lái)看， 金隅時(shí)代城與上東領(lǐng)海 將會(huì)與本案入市的時(shí)間相差無(wú)幾。 從開(kāi)發(fā)商實(shí)力及企業(yè)品牌而言， 北京金隅，內(nèi)蒙古晟基置業(yè)， 無(wú)論從項(xiàng)目推廣的手法，企業(yè)的實(shí)力，客戶的認(rèn)知度而言要強(qiáng)于其他對(duì)手，因此也是我們最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作為后進(jìn)者，我們必須采取差異化競(jìng)爭(zhēng)手段，以滲透式營(yíng)銷模式對(duì)抗市場(chǎng)先入者。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的體量相對(duì)都比較大，且開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。 競(jìng) 爭(zhēng)者開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多是業(yè)態(tài)豐富，客戶群體較為分散，與本案存在較大的同質(zhì)性。 38 第五章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 結(jié)合以上我們對(duì)于項(xiàng)目的區(qū)位及所在區(qū)位的市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，為更好的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)功能定位，我們首先須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析： 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： ◆ 項(xiàng)目周邊行政機(jī)關(guān)林立，易成為未來(lái) 行政 中心區(qū)域 ， 市政府，自治區(qū)政府，公安局，發(fā)改委，市政協(xié)，海關(guān)大廈距離項(xiàng)目咫尺之遙 ◆ 交通便利 ， 項(xiàng)目?jī)蓚?cè)新華東街和四維路直通白塔機(jī)場(chǎng)，騰飛大道直通新建火車東站， 向 南⒈ 5公里即公交總站 ◆ 周邊環(huán) 境良好 ， 500 畝生態(tài)公園，令呼市人向往的東河，擁有大型噴泉的如意廣場(chǎng)，高爾夫練習(xí)場(chǎng)環(huán)伺四周 ◆ 受呼市向南發(fā)展趨勢(shì)推動(dòng)，且處于新興工業(yè)園區(qū)，升值潛力巨大 劣勢(shì)： ◆ 周邊公用設(shè)施有待完善 ， 缺乏大型商業(yè)金融項(xiàng)目 ◆項(xiàng)目地塊形狀狹小，不利于項(xiàng)目整體規(guī)劃 ◆項(xiàng)目用地較小，相對(duì)的營(yíng)銷費(fèi)用所占比例較大，同時(shí)項(xiàng)目自身挖掘的空間受 限 ◆ 缺乏 足夠 人氣 ◆ 周邊大盤林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ◆ 地塊小不利于做 相關(guān)商務(wù)配套，如 大型停車廣場(chǎng) 等 機(jī)會(huì)： ◆ 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)單一，同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重，缺乏高檔的商務(wù)配套產(chǎn)品