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東源煤電集團呼市騰飛路地塊可行性研究報告(編輯修改稿)

2024-10-08 20:19 本頁面
 

【文章內容簡介】 產 投資 增長明顯,辦公樓及商務公寓同比增長幅度較大 今年 1~ 4 月呼和浩特市房地產完成投資 億元, 與上年同期相比增長了 %; 占本年計劃 總投資額的 %。從投資構成增長幅度看,商品 住宅 投資 63500 萬元,與上年同比增長 %;經濟適用住房投資 11100 萬元,同比增長了 33 倍; 90 平方米以下投資 17800 萬元;140 平方米以上 4300 萬元; 別墅、高檔公寓 投資 3600 萬元, 同比增長14%; 辦公樓投資 2500 萬元, 同比增長了 % ;商業(yè)營業(yè)用房投資 9500 萬元,同比上升 %;其他投資 2020 萬元,同比下降了%。在完成投資中仍以商品住宅為主,占完成投資的 %,經濟適用房占 %, 90 平方米以下占 %,辦公樓占 %,商業(yè)營業(yè)用房占 %,其他用房占 %。經濟適用房和 90 平方米以下分別占住宅投資的 %和 %。(見表 圖 1) 企業(yè)自籌資金明顯增大 20 從資金來源情況分析, 14 月到位資金 534000 萬元,其中上年節(jié)余151600 萬元,本年到位 382400 萬元。其中國內貸款 61300 萬元元,占資金總額的 %;銀行貸款 47000 萬元,占資金總額的 %;非金融機構貸款 200 萬元,占資金總額的 %;企業(yè)自籌資金 241200 元,占資金總額的 %;其他 資金來源 79900 萬元,占資金總額的 %。 (見圖 2) 與上年同期比較到位資金總額增長了 %,其中上年節(jié)余增長 %,本年到位資金增長了%。國內貸款增長 %、企業(yè)自籌資金增長182%、其他資金增長 %。 二、土地開發(fā)狀況分析 2020 年 14 月, 購置土地面積 137400 平方米,同比下降了 %;完成開發(fā)土地面積 424700 平方米,同比增長了 %;待開發(fā)土地面積 2591000 平方米,同比增長了 %。(見圖 3) 21 三、 房屋 施工及新開工狀況分析 商業(yè)用房及辦公樓施工量大幅上漲 14 月,房屋施工面積 8373000 平方米,同比增長 %。其中;住宅施工面積 6484000 平米,同比上升 %。在住宅施工面積中:90 平方米以下 1490000 平方米, 140 平方米以上的 915000 平方米,分別占住宅施工面積的 %和 %;經濟適用房 870300 平方米,同比上升 %,占住宅施工面積的 %; 別墅、高檔公寓 522020 平方米,同比上升了 %;辦公樓施工面積 411000 平方米,同比上升%;商業(yè)營業(yè)用房施工面積為 1042020 平方米,同比上升% 。其它用房施工面積 436000 平方米,同 比上升 %。房屋施工面積構成看,與 2020 年相比增長幅度均較大,結果如圖示。(見圖 圖 5 ) 22 新開工 14 月房屋新開工面積 660000 平方米,同比增長 %。住宅新開工面積為 609000 平方米,同比增長 %,其中經濟適用房新開工 177800 平方米,同比增長 %;辦公樓新開工面積為 12020平方米,同比下降 %;商業(yè)營業(yè)用房新開工面積 14000 平方米,同比下降 %;其它房屋新開工面積 25000 平方米 ,同比增長%。(見圖 6) 據(jù)了解,今年截至 4 月末,呼和浩特市商品房施工面積為 萬平方米,同比增長 %;其中商品房 住宅 施工面積 萬平方米,同比增長了 %;商品房新開工面積 66 萬平方米,同比增長了%,商品房住宅新開工 萬平方米,同比增長 %; 1~ 4 月份首府商品房竣工面積 萬平方米,同比增長了 59%;其中商品房住宅竣工面積 萬平方米,同比增長了 %。 到 4 月份為止,首府累計商品房可售面積 萬平方米,同比增長 %, 房屋竣工情況 23 14 月房屋竣工面積 957000 平方米,同比增長 59%。住宅竣工面積為 827000 平米,同比增長 %;辦公樓竣工面積為 45000 平方米,同比下降 %;商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為 81000 平方米,同比下降%;其它用房竣工面積 4000 平方米,同比增長 %。 從房屋的施工效果來看, 14 月房屋竣工率 %,其中住宅竣工率最高為 %,其他房屋竣工率最低 %; 90 平 方米以下為 %;140 平方米以上 %;辦公樓為 %;商業(yè)營業(yè)用房為 %;別墅、高檔公寓 %。(見圖 7) 呼和浩特市 1~ 4 月份全市商品房施工面積 萬平方米,同比增長% 從房地產需求市場分析 : 一 、 商品房 銷售狀況 銷售總括 14 月,呼和浩 特市新建商品房實際登記銷售面積 萬平方米,與上年同比上升了 %; 其中商品住房實際登記銷售面積 萬平方米,與上年同比增長了 %。批準預(銷)售房屋面積 萬平 24 方米,同比下降了 58%,環(huán)比增長幅度為 %;批準預(銷)售住房面積 萬平方米,同比下降了 %,環(huán)比增長 100%。 本期商品房實際銷售面積占可售面積的 %;本期商品住房實際銷售面積占可售面積的比例為 %。 (見表 2) 從商品房現(xiàn)售面積構成看,住宅占 %,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房各占 %。與上年同期相比住宅提高了 個百分點,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別下降了 和 個百分點; 從現(xiàn)房銷售面積看,住宅占 %,辦公樓占 %,商業(yè)營業(yè)用房占 %。(見圖 8) 在住宅銷售面積中 90 平方米以下占 %、 140 平方米以上占%、經濟適用房占 %、別墅與高檔公寓占 %; 90 平方米以 25 下占住宅現(xiàn)房銷售面積的 %、 140 平方米以上 占 %、經濟適用房占 %、別墅與高檔公寓占 %。(見圖 9) 分戶型銷售狀況 截止 4 月,不同套型商品住宅登記銷售中, 90 平方米以下為 萬平方米, 1304 套,銷售率達到 %; 90144 平方米為 萬平方米, 1006 套,銷售率達到 %; 144 平方米以 上為 萬平方米,148 套,銷售率達到 %。 從不同套型商品住宅登記銷售套數(shù)構成看, 90 平方米以下占%; 90120 平方米的占 %; 120144 平方米的占 %; 144平方米以上的占 %。(見圖 10) 26 房屋空置 面積繼續(xù)增長 截至 4 月底,空置 13 年商 品房 1884500 平方米,同比增長 %,比 2020 年 12 月增長 %。其中空置 13 年的商品住宅 1297100 平方米,同比增長 %,比 2020 年 12 月增長 %;別墅和高檔公寓116300 平方米,同比增長 83 倍,比 2020 年 12 月增長 11 倍;辦公樓106500 平方米,同比增長 %,比 2020 年 12 月下降 %;商業(yè)營業(yè)用房 443200 平方米,同比增長 %,比 2020 年 12 月增長 %;其他用房 37600 平方米,同比增長 %,比 2020 年 12月下降 %。(見表 圖 11) 商品住宅占商品房空置面積的 %,辦公樓占 %, 商業(yè)營業(yè)用房占 %,其它用房占 2%。住宅和商業(yè)營業(yè)用房分別比去年同期提高 和 個百分點, 辦公樓和其他用房分別下降 和 個百分點。 (見表 圖 11) 27 二 、房屋 銷售 價格 商品房價格基本情況 截止 4 月末,商品房平均售價 3840 元 /平方米 ,與去年同比增長%,與上 月環(huán)比增長 %。其中商品住宅平均售價 2883 元 /平方米,同比增長 %,與上月環(huán)比增長 %。(見圖 12) 從不同價位商品房實際登記銷售構成看, 1500 元以下 /平方米的, 萬平方米, 218 套,平均成交價 1500 元 /平方米; 15002020 元 /平方米的 , 393 套,平均成交價 1950 元 /平方米; 20202500元 /平方米的 萬平方米, 553 套,平均成交價 2400 元 /平方米; 25003000 元 /平方米的 萬平方米, 502 套 , 平均成交價 2800 元 /平方米; 30004000 元 /平方米的 萬平方米, 609 套,平均成交價3800 元 /平方米; 4000 元 /平方米以上的 萬平方米, 183 套,平均成交價 4500 元 /平方米。(見圖 13) 28 2 、 二手房 基本情況 本期二手房成交面積 萬平方米,與上年同比下降了 %,與上月環(huán)比增長 %,成交套數(shù) 1776 套,與上年同比下降了 %,與上月環(huán)比增長 %,平均銷售價格 2666 元 /平方米,同比上升 31%,環(huán)比增長 %。二手住房成交面積 萬平方米,與上年同比下降了 %,環(huán)比增長了 %,成交套數(shù) 1571 套,與上年同比下降了 %,與上月環(huán)比增長 %,平均銷售價格 2020 元 /平方米,同比上升 %,環(huán)比增加了 %。(見圖 14) 市場總結分 析: 市場運行基本特征 ① 房地產開發(fā)投資在結構調整中大幅下降 在房屋各項投資中均有不同程度下降。投資主體仍然以商品住宅為主,其次是經濟適用房和 90 平方米以下住房??梢哉f在宏觀調控條件下,房地產投資結構在向合理方向發(fā)展。 銀行貸款和自籌資金占資金總額的比重也比去年分別提高了 個百分點和 個百分點。表明盡管在國家實施從緊的貨幣政策,使得貨幣信貸明顯減弱的情況下, 呼 市的房地產投資需求仍然強勁。特別是中小房地產企業(yè)對資金的剛性需求,在企業(yè)銀行貸款困難的情況下,以高成本從民間融資,形成了企業(yè)自籌資金增 幅較高的狀況。 29 ② 外地人買房 比例 增加 外地人在呼和浩特市買房的人增幅較快,由 2020 年的 13%提高到 23%; ③ 施工規(guī)模不斷擴大,新開工面積大幅增加 從房屋施工、新開工面積來看,增長幅度均較大。房屋竣工面積增幅較大,表明住宅市場目前供應比較充足。 ④ 房屋銷售較好,市場運行基本平穩(wěn) 房屋實際登記銷售面積在連續(xù)下降兩年多的情況下, 3 月開始回升,4 月漲幅超過了 20%,特別是商品住房兩年來首次增長,而且漲幅超過了 13%。說明住宅商品房需求仍然旺盛。 ⑤ 樓市價格在高位平穩(wěn)運行 今年以來, 我市房屋價格始終在高位運行,同比指數(shù)在去年 45 之間小幅上漲的基礎上,保持了緩慢增長,漲幅略有回落的態(tài)勢。因受諸多因素影響,今年一線城市部分地段、部分 樓盤 商品房價格有不同程度下降,這種氣氛雖波及到我市市場,也有持幣觀望的現(xiàn)象,但并未給樓市帶來太多沖擊,剛性需求、理性消費仍占據(jù)市場主流。 主要問題 ① 投資仍高速增長,到 12月房地產投資同比達到了 80%;土地購置費增長幅度較大,每平方米增加近 400 元;房屋施工總量面積與住宅施工面積增長幅度均較大;房屋空置面積增長較快,其中住宅空置面積比重過大,占 %。 ② 今年施工面積比較大,竣工面積較小,竣工率占 %,這說明有 %的工程轉入跨年續(xù)建工程,續(xù)建施工面積 萬平方米,其中住宅續(xù)建工程面積 萬平方米,續(xù)建工程估計 3至 4年內完成。 ③ 房屋空置面積增長較快 房地產空置面積增長盡管低于房屋施工面積、新開工面積、竣工面積,但高于銷售面積 個百分點;由于前兩年供需結構的問題,高檔樓盤過多,致使別墅高檔公寓空置面積增長過快;房屋空置面積數(shù)量大、速度快,應引起 集團 足夠的重視。 30 四 .區(qū)域市場成長 分析 : 1. 區(qū)域市場簡述: 呼和浩特經濟技術開發(fā)區(qū)如意區(qū)自 1992 年創(chuàng)立之初,就確立了致力于發(fā)展高新技術產業(yè)的建區(qū)原則。 13 年來,如意區(qū)不斷加強創(chuàng)新體系建設,堅持走科技強區(qū)之路,已初步形成了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料三大高新技術產業(yè)群體,一批科技含量高的企業(yè)脫穎而出,為呼市乃至自治區(qū)的經濟發(fā)展作出了應有的貢獻,如意區(qū)也因此而成為自治區(qū)高新技術產業(yè)化基地。近年來,隨著自治區(qū)、呼市兩級人民政府的入駐和博物館、烏蘭恰特、會展中心的開工建設以及東河治理工程的向南延伸,東河區(qū)域已初具呼市新城市核心區(qū)的雛形。 目 前該區(qū)域市場住宅累計供應量為 188 萬平米,市場基本處于 平衡 狀態(tài)。 2. 區(qū)域市場在市內各項指標成長狀況 銷售量: 該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長
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