【正文】 客戶圈 南部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO ? 次級(jí)核心客戶圈 以北部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型客戶為主，這部分有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，“向往”城市生活，想在城區(qū)臵業(yè)，“地緣性”的臵業(yè)習(xí)慣，讓他們更加愿意在離家較近的城市板塊臵業(yè)。世紀(jì)景園 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，我們發(fā)現(xiàn) ? 多層產(chǎn)品尤其是退臺(tái)式花園洋房產(chǎn)品受到市場(chǎng)追捧，花園洋房最大面積都 不超過(guò) 135㎡四房戶型； ? 二房、三房是市場(chǎng)熱銷的主力戶型，其中二房 90100㎡和三房 110130㎡ 戶型銷售情況好； ? 歐式的風(fēng)格市場(chǎng)接受度最好，色彩穩(wěn)重的立面風(fēng)格得到市場(chǎng)的青睞； ? 市場(chǎng)客戶的“地緣性”較強(qiáng)，北部板塊客戶以市區(qū)和北部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主， 南部區(qū)域過(guò)來(lái)的購(gòu)房客戶比重少； 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 研究目標(biāo)客戶，透析客戶深層次需求 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 本案目標(biāo)客戶來(lái)源 ? 核心客戶圈層 首先是以雙鉤鎮(zhèn)為主的北部板塊的改善型需求客戶，他們習(xí)慣了區(qū)域的生活，在選擇改善臵業(yè)時(shí)，本區(qū)域是第一選擇。世紀(jì)景園 二房一廳一衛(wèi) ㎡ 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 89㎡ 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 134㎡ 空中花園 空中花園 空中花園 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 樣板區(qū)展示 項(xiàng)目建造 7800平米的樣板區(qū) 社區(qū)景觀細(xì)節(jié)和未來(lái)社區(qū)生活展示，對(duì)江都購(gòu)房客戶有較大的吸引 社區(qū)道路 業(yè)主大堂入口 架空層 架空層休息區(qū) 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 廣源 世紀(jì)景園 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 會(huì)所和商業(yè)街 1000平米會(huì)所和 3000平米社區(qū)商業(yè)區(qū) 會(huì)所規(guī)劃游泳池、棋牌室、咖啡館、休閑餐廳以及室外休閑空間、露天咖啡茶座 3000平米社區(qū)商業(yè)設(shè)立便利超市、咖啡吧、生活沙龍等 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 廣源 世紀(jì)景園 基本參數(shù) 所處位臵 城北黃山路 占地面積 建筑面積 10萬(wàn)方 項(xiàng)目規(guī)劃 四大組團(tuán)和中央水景 建筑形態(tài) 花園洋房、小高層、別墅 1290 800套 容積率 綠化率 36% 主力戶型 三房 89117㎡；四房 134148㎡ 開(kāi)盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 09年 12月開(kāi)盤 推盤情況 目前正在接受預(yù)約為多層和小高層 目前報(bào)價(jià) 48005200元 /㎡（預(yù)售） 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 建筑立面風(fēng)格 法式風(fēng)情，咖啡色建筑立面，整體色調(diào)沉穩(wěn)、大氣，市場(chǎng)客戶認(rèn)可度較高 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 廣源 少量的來(lái)自北部市區(qū)和南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 中遠(yuǎn) 其中為二房主力 91108㎡ 三房以大三房為主，面積在 122135㎡ ? 主力成交客源 主力客戶為南部區(qū)域的企事業(yè)高端客戶為主，占到六成左右比重。歐洲城 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 中遠(yuǎn) 歐洲城 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 建筑立面風(fēng)格 融合歐洲各國(guó)的歐式建筑風(fēng)格，法式、英式、意大利風(fēng)格等 整體上偏向于西班牙風(fēng)格，市場(chǎng)認(rèn)可度高，口碑好 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 中遠(yuǎn) 春江花都 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 中遠(yuǎn) 春江花都 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 項(xiàng)目總結(jié) ? 項(xiàng)目熱銷分析 區(qū)位 —— 距離市區(qū)最近的北部板塊項(xiàng)目，對(duì)面是市政府所在地； 產(chǎn)品 —— 江都最早推出的“退臺(tái)式花園洋房”產(chǎn)品，市場(chǎng)認(rèn)可度高； ? 主力戶型 花園洋房主力面積段 85135㎡ 公寓主力面積段： 8599㎡ 的常規(guī)兩房產(chǎn)品，和 100108㎡大兩房產(chǎn)品，三房主力 面積在 122135㎡以舒適型為主。春江花都 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 心怡 春江花都 基本參數(shù) 所處位置 市政府對(duì)面，臨近中心城區(qū) 占地面積 20萬(wàn)方 建筑面積 項(xiàng)目規(guī)劃 配套高級(jí)酒店、集中的商業(yè)區(qū) 建筑形態(tài) 產(chǎn)品多樣化，聯(lián)排 /多層洋房 /小高層 /高層 /酒店 /商業(yè) 總戶數(shù) 2192套 容積率 綠化率 % 主力戶型 二房 85106 ㎡和三房 122135 ㎡ 開(kāi)盤時(shí)間 2023年 3月 推盤情況 分 4期開(kāi)發(fā)，目前為第 1期，近 8萬(wàn) m2 ， 包括 11棟花園洋房及 1棟小高層。歐洲城 / 廣源 本案的發(fā)展目標(biāo) 鎖定目標(biāo)個(gè)案 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 09年 18月份銷售排行表 排名 樓盤 銷售面積 第 1名 中遠(yuǎn) .歐洲城 46589 第 2名 鴻益 .千秋 37306 第 3名 心怡 .春江花都 27192 第 4名 水木南庭 21182 第 5名 世紀(jì)花園 20811 第 6名 金域花園 18859 第 7名 香格里拉花園 17223 第 8名 建盈國(guó)際城 15608 第 9名 中遠(yuǎn) .美墅 12783 第 10名 恒通 .綠城 11249 數(shù)據(jù)來(lái)源 —— 數(shù)據(jù)來(lái)源江都房地產(chǎn)網(wǎng) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 鎖定熱銷個(gè)案 心怡 綠城 、 鴻達(dá)尚誠(chéng)時(shí)代 、 怡景雅苑 、 錦繡麗都 、 金牛灣 江都市目前市場(chǎng)在售的主力樓盤將近 30個(gè)，基本上形成三個(gè)價(jià)格梯度段。國(guó)際城 、 建盈 世紀(jì)花園 、 華豐 千秋 、 上城國(guó)際 、 恒泰 春江花都 、 中遠(yuǎn) 江都房地產(chǎn)市場(chǎng) 目前的發(fā)展階段 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 本階段客戶 ： 他們已經(jīng)基本認(rèn)同歐式建筑風(fēng)格、會(huì)所概念、園林概念，但只是留于表面； 他們想要的是能夠展示品質(zhì)檔次的產(chǎn)品，但苦于市場(chǎng)只停留在同質(zhì)化模仿階段， 因此，在原有客戶需求基礎(chǔ)上，適當(dāng)創(chuàng)新，更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 迎合市場(chǎng)現(xiàn)有的成熟的需求特征是最有效的市場(chǎng)法則 在客戶原有需求的基礎(chǔ)上，適當(dāng)創(chuàng)新，能夠增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 三、四線城市的 “天花板效應(yīng)” 江都房地產(chǎn)發(fā)展階段 我們對(duì)江都市場(chǎng)的解讀 在江都這樣一個(gè)四線城市，最有效、最有競(jìng)爭(zhēng)力工作方式 —— 在把握現(xiàn)有的成熟的市場(chǎng)需求基礎(chǔ)上，適度創(chuàng)新 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 提案綱要 ? 市場(chǎng)解讀 ? 需求分析 ? 項(xiàng)目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 規(guī)劃配套建議 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 解析熱銷個(gè)案，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 價(jià)格水平 代表樓盤 第一梯度 45005500 廣源 市場(chǎng)客戶逐步認(rèn)可。 南部區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)，先期以學(xué)區(qū)概念為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 南部開(kāi)發(fā)區(qū)樓市發(fā)展 房地產(chǎn)開(kāi)始階段 北部區(qū)域規(guī)劃 江都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 住宅商品化 房地產(chǎn)初期 房地產(chǎn)發(fā)展階段 住宅剛剛實(shí)現(xiàn)商品化，江都市民購(gòu)房意識(shí)淡薄。 因此本案未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在項(xiàng)目所在的北部區(qū)域，北部及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)將是未來(lái)目標(biāo)客戶最主要的來(lái)源區(qū)域。 三、四線城市特征 —— 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都競(jìng)爭(zhēng)格局認(rèn)知 —— 江都市場(chǎng)客戶的地域性也比較強(qiáng)烈，北部區(qū)域的購(gòu)房主力集中在城區(qū)北部及緊鄰的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的認(rèn)知 三、 四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶具有較強(qiáng)的“地域性”，臵業(yè)區(qū)域通常選擇在自己工作和生活的區(qū)域及周邊，遠(yuǎn)距離的、跨區(qū)域的臵業(yè)可能性較小。對(duì)于創(chuàng)新市場(chǎng)概念的推廣需要投入大量的“培育成本”和“培育時(shí)間”，而且一旦創(chuàng)新概念市場(chǎng)不認(rèn)可，將帶來(lái)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在這種保守的思想下，市場(chǎng)產(chǎn)品往往出現(xiàn)嚴(yán)重“同質(zhì)化” 現(xiàn)象。對(duì)于接受新觀念和新事物，需要長(zhǎng)期的適應(yīng)過(guò)程。 市區(qū)普通商品住宅月度成交均價(jià)走勢(shì)圖3966 3921373742043763450438223744362937634034 4086