【正文】 II類地區(qū)不得超過采暖期40%。該宗地目前正處于證件有效辦理之中，規(guī)劃性質(zhì)須重新議定，權(quán)屬也需要進(jìn)一步明確。即東岸國際、金隅時代城、香格里、富恒花園、億利傲東國際、億峰島璞園。第三章 法律及政策性風(fēng)險分析將劃撥用地變?yōu)閲谐鲎屚恋丌郯凑５牧鞒滩僮飨嚓P(guān)手續(xù) （2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 估計需要一年左右時間 （3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制 原土地方產(chǎn)權(quán)是否明晰及在正常操作過程中土地上市是否會引入別的房地產(chǎn)公司介入，這是風(fēng)險所在。房地產(chǎn)是一個深受國家宏觀政策和法規(guī)影響的行業(yè)?！旱赜蛉丝凇唬汉艉秃铺赝恋乜偯娣e為1．7萬平方公里，建成區(qū)面積149平方公里，現(xiàn)轄四區(qū)、四縣、一旗和一個國家級開發(fā)區(qū)。受構(gòu)造、巖性及地貌的控制，地下水資源分布極不均勻，除丘陵山區(qū)外，廣大的平原區(qū)都埋藏有較豐富的地下水。2007年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值按可比口徑計算近千億元，；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到17500元和7600元。電子產(chǎn)業(yè)： 已經(jīng)引進(jìn)了TCL、漢鼎光電、合謙電子、刨維等一批大企業(yè)集團(tuán)，初步形成IT制造業(yè)在呼和浩特市的聚集效應(yīng)。對內(nèi)對外開放相互促進(jìn)，國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作快速發(fā)展，外向型經(jīng)濟(jì)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和極富生機(jī)與活力的增長點。宗地所屬如意區(qū)經(jīng)濟(jì)特點如意開發(fā)區(qū)是呼和浩特市實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要基地，是對外開放的重要窗口，是全國49個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，是國家火炬計劃呼和浩特生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（中心區(qū)），開發(fā)區(qū)堅持優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)和重點項目立區(qū)、科技興區(qū)、人才強(qiáng)區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，成為中西部吸引外資和發(fā)展高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)成績最為顯著的地區(qū)之一。供熱40噸供熱鍋爐1臺、 20 噸供熱鍋爐3臺、 6噸供汽鍋爐2臺，可提供112 噸 / 小時供熱（蒸汽）能力。 如意開發(fā)區(qū)現(xiàn)已形成特色明顯的四大支柱產(chǎn)業(yè) , 電子及信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、貴金屬及新材料產(chǎn) 業(yè)、精細(xì)紡織產(chǎn)業(yè)。起步區(qū)面積為6km2?！涵h(huán)保規(guī)劃』：綠地系統(tǒng)控制規(guī)劃 在邊界設(shè)置30米寬的防護(hù)林帶，綠地率達(dá)到40%以上；。 (見圖2) %，%，%。（見圖圖5 ）新開工14月房屋新開工面積660000平方米，％。%；%。（見表圖11） %，%，%，其它用房占2%。可以說在宏觀調(diào)控條件下，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)在向合理方向發(fā)展。⑤樓市價格在高位平穩(wěn)運行今年以來，我市房屋價格始終在高位運行，同比指數(shù)在去年45之間小幅上漲的基礎(chǔ)上，保持了緩慢增長，漲幅略有回落的態(tài)勢。目前該區(qū)域市場住宅累計供應(yīng)量為188萬平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。璞園18萬高層4350130266尾盤上東領(lǐng)海高層公寓,寫字樓4280120146銷售中期香格里31萬高層、小高層4385104—170三期即將開始億利項目名稱億峰島上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。 總體規(guī)劃設(shè)計思路　由于地塊的特殊性，一是在土地權(quán)屬上存在教育用地向商業(yè)用地變更的不可預(yù)測性，其次是受項目自身規(guī)模較小，地塊狹長的特性決定，因此在結(jié)合土地的使用權(quán)屬與產(chǎn)品功能規(guī)劃的要求，我們擬定了兩種最為可能的設(shè)計方案進(jìn)行對比分析，力圖為公司下一步提供可借鑒性的建議分析：方案一：維持原有的教育用地性質(zhì)，打造一個含商業(yè)配套，教育培訓(xùn)，會議類的商務(wù)酒店項目產(chǎn)品特征：擬借鑒大連萬達(dá)的商業(yè)運營模式,在呼市東部地區(qū)如意河新區(qū)建設(shè)一個高檔次的綜合性商務(wù)會議中心，以租賃經(jīng)營為主。在呼市東部地區(qū)如意河新區(qū)建設(shè)一個高檔次的綜合性商務(wù)會議中心。結(jié)合本地塊的地理位置，建筑產(chǎn)品初步設(shè)計方案定為高層寫字樓+商務(wù)公寓組成，建筑容積率6；：①總用地面積: ②總建筑面積: （按最低退紅線30米計算） 商住用地容積率: 6其中:寫字樓：酒店式公寓：商務(wù)酒店：三、【效益評估】（一）成本明細(xì) 序號項目名稱計算過程投資金額（萬元）一土地費用見說明1000二建設(shè)前期費用見說明三建筑安裝工程費見說明7560四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費見說明630五工程監(jiān)理費%六景觀設(shè)計及施工見說明七管理費按模擬銷售收入2%八營銷費用按模擬銷售收入3%九不可預(yù)見費按建安成本5%378十合計總成本十一銷售面積38500十二可售面積單位成本2910元/㎡ 關(guān)于土地費用征地費按40萬/畝計算；契稅按征地費的4%計算：40萬*12*=500萬元（此價格為東源公司提供，未包含變更土地性質(zhì)的費用） 如果按此區(qū)域的市場地價計算，本地塊地價大約在1200萬左右，目前在手續(xù)變更尚不明確的基礎(chǔ)上，我們整個地塊暫按1000萬進(jìn)行核算。：地利：新城區(qū)，新行政文化核心，升值前景看好。 第八章可銷售面積為寫字樓：酒店式公寓： 高層寫字樓銷售： 均價：5000元/ ㎡ 總計：11000萬元 商務(wù)公寓銷售： 均價：4500元/ ㎡總計：7425萬元 銷售收入合計： 18425萬元如果考慮到尚有3500平方米的酒店作為公司的資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營使用,如果按市場價折算,以4500元/ ㎡計算的話,為1575萬元,實際項目收入為:20000萬 毛利潤：收入成本=18425— = （三）應(yīng)交稅費與開發(fā)銷售有關(guān)的各種稅費按政府規(guī)定計算，其中開發(fā)環(huán)節(jié)中發(fā)生的稅費計入工程成本，不另列出。主要盈利模式（見投資效益分析）該方案在營銷中的優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：◆ 整個項目以銷售為主，租賃為輔，投資回收時間較短◆ 整個項目的投資回報率較高◆ 項目運作方式靈活，可租可售，利于公司后期控制風(fēng)險◆ 目前如意河開發(fā)區(qū)寫字樓項目較少，利于公司進(jìn)行差異化產(chǎn)品競爭◆ 該項目位于呼市行政中心區(qū)，內(nèi)蒙古自治區(qū)政府、博覽中心、呼市政府環(huán)繞四周，強(qiáng)大的行政中心輻射力將使這里成為未來內(nèi)蒙行政文化中心，將會吸引更多的內(nèi)蒙企業(yè)將基地設(shè)置在此。l◆ 主題鮮明、立意豐富的商業(yè)內(nèi)涵◆ 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l◆追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。傲東國際東岸國際上東領(lǐng)海開發(fā)商呼和浩特億峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司內(nèi)蒙古金隅置地投資有限公司內(nèi)蒙古晟基置業(yè)億利資源集團(tuán)鄂爾多斯金威房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)蒙古雅世春華置業(yè)有限公司內(nèi)蒙古萬銘房地產(chǎn)項目地址新華東街與如意路交匯處敕勒川大街與騰飛路交匯自治區(qū)黨政機(jī)關(guān)大樓南150米自治區(qū)黨政大樓南500米如意開發(fā)區(qū)東河?xùn)|岸如意開發(fā)區(qū)如意廣場環(huán)島東行500米占地及建筑面積18萬㎡占地360萬㎡總建面積32萬㎡一期171畝,33萬㎡一期10萬㎡(三期)占地18萬㎡總建22萬㎡1000畝總建80萬㎡㎡建筑形態(tài)高層多層小高層, 高層小高層別墅,高層小高層別墅多層小高層6棟高層，1棟精裝公寓，1棟商務(wù)配套綠化率﹪30﹪﹪50﹪42﹪50﹪配套底商商業(yè)街會所 學(xué)校 超市會所 商業(yè)街智能化監(jiān)控獨立的設(shè)施配套控制房間附帶商業(yè)類型戶型三房為主二室三室為主輔助復(fù)式三室為主三室為主二，三四室和別墅一室到五室和復(fù)式面積130㎡266㎡，99165㎡104㎡170㎡105150㎡140214㎡250㎡以上120146㎡暢銷戶型三室未開始三室二室三室別墅三室價格均價4300元/㎡起價3878元/㎡起價4000元/㎡4380元/㎡小高層4900元/㎡多層4200元/㎡別墅9300元/㎡均價5800元/㎡寫字樓5800元/㎡商住樓45835100元/㎡施工狀況在建一期建設(shè)中一期建設(shè)中三期即將開始完工在建推廣及銷售策略市政府旁,城市發(fā)展新核心新中心理想生活大盤典范內(nèi)外雙花園,盛景觀邸首席生態(tài)養(yǎng)生名郡定義傳世豪宅呼市首席高檔住宅,詮釋國際生活新尺度商業(yè)配套較差較好一般一般完好目前較差景觀與周邊環(huán)境距離東河500米緊鄰500畝生態(tài)公園北臨500畝生態(tài)公園距如意廣場1500米東臨東河緊鄰東河緊鄰東河,如意廣場公共交通較好良好良好很好良好一般銷售組織專業(yè)公司介入，團(tuán)隊銷售能力強(qiáng)銷售能力較強(qiáng)專業(yè)公司介入，團(tuán)隊銷售能力強(qiáng)銷售一般專業(yè)銷售團(tuán)隊一般發(fā)展前景發(fā)展前景好，緊鄰市政府，升值空間大緊鄰財政大廈,自治區(qū)人大,發(fā)改委,市公安局前景好項目檔次高規(guī)模大,前景不錯物業(yè)類型多，客戶群層次廣前景好規(guī)模大，呼市最高檔樓盤，未來富人居住地，升值潛力大景觀提升該盤價值未來升值大小結(jié): 總體來看，目前周邊競爭樓盤整體銷售狀況平穩(wěn)； 從開發(fā)周期來看，金隅時代城與上東領(lǐng)海將會與本案入市的時間相差無幾。(3) 5500元以上項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產(chǎn)品形式均價（元/m2）容積率主力產(chǎn)品（m2）銷售狀況東岸國際26萬高層、獨棟別墅、疊加官邸、空中別墅5800140214250以上70%從以上對于如意區(qū)房產(chǎn)項目調(diào)查分析：⒈樓盤供應(yīng)特征相對明顯，且檔次拉鋸較大，高檔樓盤及中端樓盤差距幾乎近1000元/㎡,價格多集中在40004500元/平方之內(nèi),占總比例47﹪,而且這類樓盤多為新入市,或新建樓盤,整體規(guī)模較大,在市場上有相當(dāng)競爭力.,有部分經(jīng)濟(jì)適用房價格僅在2500元/平方左右,這類樓盤多以多層小高層為主,而且多為入市時機(jī)相對較早樓盤,價格空間相對較小.,目前該區(qū)域樓盤銷售應(yīng)處于相對平穩(wěn)期,銷量相對穩(wěn)定.,以高層住宅為主,花園洋房居多,缺乏相應(yīng)的商務(wù)配套及企業(yè)辦公中心,在市場上存在相當(dāng)大的機(jī)會. 綜上所述，新區(qū)的房地產(chǎn)既有規(guī)模大、規(guī)劃新、產(chǎn)品品質(zhì)高、居住人群素質(zhì)高等諸多優(yōu)勢，又有政府政策的支持，房地產(chǎn)發(fā)展形勢非常樂觀。銷售量與上市量的比較：目前如意河新區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。主要問題①投資仍高速增長，到12月房地產(chǎn)投資同比達(dá)到了80%；土地購置費增長幅度較大，每平方米增加近400元；房屋施工總量面積與住宅施工面積增長幅度均較大；房屋空置面積增長較快，其中住宅空置面積比重過大，%。表明盡管在國家實施從緊的貨幣政策，使得貨幣信貸明顯減弱的情況下，呼市的房地產(chǎn)投資需求仍然強(qiáng)勁。其中商品住宅平均售價2883元/平方米，%，%。；從現(xiàn)房銷售面積看，%，%，%。（見圖6）據(jù)了解，今年截至4月末，%；，%；商品房新開工面積66萬平方米，%，%；1～，同比增長了59%；，%。二、土地開發(fā)狀況分析2008年14月，購置土地面積137400平方米，%；完成開發(fā)土地面積424700平方米，%；待開發(fā)土地面積2591000平方米，%。從房地