【正文】 路金成嘉南公寓1~。 2）拱宸橋區(qū)域商業(yè)中心拱宸橋區(qū)域商業(yè)中心西跨運河至小河路，東至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅區(qū)行政中心所在地，規(guī)劃為功能比較齊全，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理，以購物為主、休閑為輔的區(qū)域商業(yè)中心。同時，分布于各大型住宅區(qū)的超市，也多是附近居住區(qū)發(fā)展成熟、人氣較旺的情況下出現(xiàn)的，與社區(qū)型商鋪相比，多為滿足更大距離的消費圈，其經(jīng)營品種追求齊、全，通過巨額的銷售數(shù)量達到價廉的目的，主要以五大特色與其他類型商鋪相區(qū)分：以大眾化商品及實用性商品為中心、價格低廉、商品種類豐富、店鋪大型化、管理數(shù)據(jù)化。文二路西段的南都而另一方面，西頭，城站、特色河坊街及吳山花鳥城每天接送大量的本外地客人；西頭，西湖南線的改造和各類休閑商家的林立，每天吸引著大量游人；連接東西頭的西湖大道，交通便利。商圈從面積上分析并不小于50萬平方米的建筑面積中，用于商業(yè)用途的將有20多萬平方米，真正集購物中心、主力百貨、專賣店、商業(yè)街、市場、夜市等多種業(yè)態(tài)為一體的復合性商業(yè)街區(qū)。一般來說，腹地人口和交通通達程度是決定一個綜合性商業(yè)中心規(guī)模和地位的關(guān)鍵因素。擁有天然的商業(yè)優(yōu)勢卻沒有出現(xiàn)預期中的火爆，涌金廣場、清波商廈等商業(yè)樓的相繼使用，有望帶動整個吳山商圈的全面興旺。 分商品類別看，據(jù)對限額以上批發(fā)和零售企業(yè)統(tǒng)計顯示：，％。3）中型百貨中型百貨一般指經(jīng)營面積在1萬平方米左右的商業(yè)企業(yè)。而目前，很多專賣店還是集中在百貨商廈內(nèi)，成為店中店?！懊穳]龍井”與“獅峰龍井”、“西湖龍井”一道，并稱為龍井茶葉的正品，其中以清明節(jié)前采制的龍井為極品。而定位比較準確也起到了一定的作用，如銀泰百貨的定位以中檔消費能力的顧客，杭州大廈以高檔消費群為目標。1998年被戲稱為“商場倒閉年”?！癓iving hangzhou ,Living Mall”暨杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展專題及“濱江月明路地塊”項目可行性研究報告發(fā) 展 商： 杭州錦誠置業(yè)有限公司 評估單位： 杭州運誠營銷策劃有限公司目 錄第一篇 杭州市社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀研究一、杭州市主城區(qū)社區(qū)商業(yè)格局二、目前杭州社區(qū)商業(yè)存在的問題三、杭州商業(yè)發(fā)展的趨勢三、社區(qū)商業(yè)典型性案例研究第二篇 解決杭州社區(qū)商業(yè)弊端的合理方案—Living Mall一、Living Mall的概念二、Living Mall社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)的市場背景三、Living Mall的主要特色及優(yōu)劣勢分析四、國內(nèi)成功Living Mall案例五、如何推廣Living Mall社區(qū)商業(yè)新模式第三篇：Living Mall來到杭州如何本土化一、杭州市消費者購物習慣研究二、Living Mall在杭州的定位三、Living Mall對杭州市場的積聚效應(yīng)及未來發(fā)展前景分析四、錦成置業(yè)未來品牌發(fā)展思路探索第四篇“濱江月明路地塊”Living Mall可行性研究一、濱江區(qū)整體規(guī)劃分析二、濱江區(qū)政府板塊深入研究三、項目地塊基本情況分析四、項目地塊Living Mall發(fā)展的支撐點第五篇“濱江月明路地塊”項目Living Mall定位一、市場定位二、檔次定位三、產(chǎn)品定位四、商業(yè)部分產(chǎn)品設(shè)計及業(yè)態(tài)定位五、項目輻射區(qū)域六、酒店式公寓定位七、項目主要競爭對手八、區(qū)域內(nèi)成交地塊參考第六篇“濱江月明路地塊”項目Living Mall經(jīng)濟效益預測一、操盤思路分析（主要是資金鏈部分的操作思路）二、財務(wù)成本預測……………………………………………………………..第一篇 杭州市社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀研究一、杭州商業(yè)發(fā)展綜述杭州商業(yè)發(fā)展歷史1) 大商場時代上個世紀80年代末和90年代初期，杭州新出現(xiàn)了百貨大樓、杭州大廈購物中心、天工藝苑、供銷大廈等一大批大中型商場，商業(yè)開始逐步繁榮。曾名列十大商場第四的杭州供銷大廈改成了白天鵝超市。2）餐飲娛樂業(yè)杭州的食文化相當成熟，有自己的杭幫菜系，同時杭州人也很能接受其它類型的食物。梅家塢茶葉年產(chǎn)量7萬多公斤，占整個西湖區(qū)產(chǎn)量的60%以上，實現(xiàn)年銷售額7000多萬元，而由此帶來的賞茶、購茶、品茶、旅游等邊際效應(yīng)使得梅家塢茶文化村落的影響力越來越大，成為杭州又一休閑消費的高雅區(qū)。3) 電腦及高新產(chǎn)業(yè)市場 杭州頤高數(shù)碼廣場（原名杭州高新科技廣場）是杭州高新電腦城的二期工程，1999年建設(shè)，并于2000年3月30日開業(yè)，2001年4月杭州高新科技廣場正式更名為杭州頤高數(shù)碼廣場。杭州原先擁有眾多中型百貨，如慶春路百貨市場，工聯(lián)，杭州第二百貨等，但到了2003年，最后的兩家：杭州國大和景福百貨也先后停業(yè)。％。武林商圈作為人流、物流、資金流最為通達的老牌商圈，武林廣場一塊彈丸之地聚集了杭州大廈、銀泰百貨、連卡佛、百大等大型商業(yè)購物商廈以及近2年被確認為“時尚女裝街”的武林路，商圈輻射能力強，是杭州目前最為繁華的商業(yè)核心地段，也是杭州目前唯一市場成熟的大型綜合商圈。湖濱商圈目前杭州最昂貴的商業(yè)圈。區(qū)域人流量方面，湖濱沿線的望湖、凱悅、華僑等，以及附近的寫字樓和商務(wù)樓，都會帶來一定消費能力的人流。這一區(qū)塊的天然商業(yè)優(yōu)勢日益彰顯，一旦潛力優(yōu)勢充分發(fā)揮，必將產(chǎn)生巨大的商機。德加、林語別墅、桂花城等新近開發(fā)的高品質(zhì)樓盤，物業(yè)檔次高、升值空間大。主要特色商業(yè)街除主要商圈外，杭州市近年來打造了多條各具特色的商業(yè)街區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)商鋪供求大體持平，售價不高，適宜先期投資。此區(qū)塊商業(yè)氣氛比較成熟，但由于住宅價格過高，導致商鋪價格也居高不下，換手頻率較高。雖然已經(jīng)過兩年的發(fā)展,但是這里的商業(yè)發(fā)展還沒有形成氣候,因為這里的人流量以及消費能力還沒有達到一個較高的水平。三、杭州社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢單一業(yè)態(tài)向多元業(yè)態(tài)迅速發(fā)展當前杭州市商業(yè)市場近年來由單一業(yè)態(tài)向多元業(yè)態(tài)迅速發(fā)展。而從2002年開始，杭州市整個商業(yè)物業(yè)市場開始活躍，2002年2005年四年時間，其供應(yīng)量就達到2002年以前的總量（第一太平戴維斯獨家提供《新地產(chǎn)周刊》的2006年《杭州市商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研報告》）。 競爭走向激烈西城廣場項目名稱西城廣場樓盤位置西城廣場位于文新路紫荊花路口建筑形態(tài)獨立單體 開發(fā)商杭州新西元置業(yè)有限公司項目規(guī)模 樓層及業(yè)態(tài)分布1F物美超市，衍生商鋪：大藥房/飾品/休閑美食/箱包/化妝品1F生活名店街：肯得雞/新華書店/中國銀行/必勝客/休閑服飾/照相館2F生活名店街：運動服飾/鞋帽/童裝/玩具/內(nèi)衣五星電器3F主題餐飲：蒸功夫/牛排/阿根廷燒烤/韓夢緣4F青島健身神采飛揚游樂公園（4000平米）：貝貝樂園/溜冰場/游藝游戲5F銀樂迪KTV、UME國際影城（5500平米）車位400個（地上/地下）交通公交9路、24路、25路、41路、41路、43路、63路、66路、70路、81路、86路、89路、159路、199路、203路、270路、804路、820路、817路、900項目時間節(jié)點2002年動工，2005年開業(yè)附近主要小區(qū)桂花城、府新花園、南都德嘉、銀桂花園、紫桂花園等周邊樓盤價格備注說明西城廣場的購物中心不同于傳統(tǒng)百貨業(yè)的購物中心，零售業(yè)態(tài)比例只占55%左右，另外餐飲業(yè)占20%，娛樂占25%。經(jīng)營方式：出售交通3050325項目時間節(jié)點2007年8月世紀聯(lián)華入住，12月金海城正式開業(yè)項目評價九堡社區(qū)性一站式shopping mall，該項目商業(yè)中心為2層，與濱江地塊初步規(guī)劃有些相似，在建的精品商城地下室與地鐵九堡站相連，對帶動人流有很重要的意義，長期看該項目比較看好，由于前期定位不合理，交通不便、區(qū)域內(nèi)入住人口少的影響，商鋪經(jīng)營狀況一般，品牌店入住少，空置率高，招商困難第六大道項目名稱第六大道樓盤位置下沙6號大街與25號大街交叉口建筑形態(tài)與住宅混建，街區(qū)商業(yè) 開發(fā)商中慶房產(chǎn)項目規(guī)模占地面積約680畝 建筑面積約11萬平方米其中商業(yè)5萬平米塔樓為小戶型精裝公寓規(guī)劃1100戶主題街區(qū)及業(yè)態(tài)分布由主題商業(yè)中心和2000米的一站式BLOCK街區(qū)組成淘寶店：商鋪面積約32165平米初步規(guī)劃業(yè)態(tài)：飾品/數(shù)碼影相/鞋包主題生活街：商鋪分割面積50354平米初步規(guī)劃業(yè)態(tài)：文具/圖書/蛋糕/眼鏡/五金/診所特色餐飲：商鋪分割面積120600平米金沙休閑步街道：商鋪分割面積42278平米初步規(guī)劃業(yè)態(tài)：網(wǎng)吧/電玩/咖啡館交通公交： 328路 K525路 828路 K858路 595路 311路 851路 852路 假日14 線。杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)鄰里商貿(mào)有限公司項目規(guī)模1F精品天地：珠寶/飾品/手機/箱包/鞋類/皮具/運動系列2F服飾世界：品牌男裝/休閑系列/精品女裝/時尚內(nèi)衣3F榕樹下美食城：川味浙菜/時令海鮮/異國美味/健康養(yǎng)生4F月亮灣娛樂城：KTV/電玩/溜冰場/迪吧交通公交：3868638868項目時間節(jié)點（1F4F），經(jīng)營期限20年附近主要小區(qū)文匯苑、香榭里花園、東海未名園、大都文苑風情備注說明西子 近幾年來，Shopping Mall的概念已經(jīng)深入人心。不僅具有購物功能，還具有政府服務(wù)功能、醫(yī)療服務(wù)功能等全方位生活功用。社區(qū)商業(yè)Living Mall可整合資源降低風險所以， Living Mall概念的提出，無論對地產(chǎn)商還是商業(yè)經(jīng)營者都非常有利。相對于其他商業(yè)物業(yè)等項目來說，社區(qū)商業(yè)更適合資金比較少的中小投資者。商鋪需要養(yǎng)鋪的時間，在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，商鋪投資者將承受相當一段時間的低迷期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零或負收益。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價格低廉的特點。既便民，利民，又提高了居民的生活質(zhì)量和城市環(huán)境質(zhì)量。（一）概念的定位具有生活氣息和結(jié)合中國傳統(tǒng)的意識。（三）宣傳的定位通過媒體來實施這種概念，最好作一個針對性很強的談話，把概念提出來，然后去解釋。經(jīng)營管理是未來商街成功的關(guān)鍵，統(tǒng)一、科學的管理體系是保證投資和經(jīng)營者信心的基礎(chǔ)，項目有必要成立社區(qū)商街的專業(yè)管理公司，對商街進行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，創(chuàng)造一個有序、規(guī)范和健康的經(jīng)營環(huán)境，吸引更多的投資和經(jīng)營客戶，實現(xiàn)商街的經(jīng)濟價值。這主要有專賣店，咖啡館等等這樣一些東西。要整體帶動物業(yè)升級。 娛樂教育文化用品及服務(wù) 內(nèi)向服務(wù)型（區(qū)域輻射能力?。?外向服務(wù)型 （區(qū)域商業(yè)中心）服務(wù)居民 小區(qū)內(nèi)部居民 小區(qū)內(nèi)部和周邊居民 服務(wù)功能 結(jié)合小區(qū)居民的消費檔次、需求、心理、生活習慣而定； 綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢和街區(qū)功能； 面積 一般在 20~ 120 平方米 之間； 以大面積為主，個別的有 1000 平方米 以上，格局規(guī)整、視野開闊； 主要業(yè)態(tài) 便利店、銀行、小餐館等。所以前期應(yīng)對社區(qū)的人口規(guī)模、客戶特征以及周邊的商業(yè)進行了細致的分析和評估，充分考慮了擬購買者的置業(yè)特征進行業(yè)態(tài)規(guī)劃。力求鋪面有均好性。在這個格局下社區(qū)商業(yè)以裂變的速度發(fā)展，迅速產(chǎn)生積聚效應(yīng)。對策：走差異化競爭策略業(yè)務(wù)由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向社區(qū)商業(yè)開發(fā)，發(fā)展“社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”。此外對比前兩年濱江商業(yè)市場的“熱銷冷租”現(xiàn)象，目前部分項目的商業(yè)開始轉(zhuǎn)向以租賃為主。距離杭州蕭山國際機場路程17公里，距上海港、寧波港100多公里，是杭甬、滬杭、杭寧、甬臺溫等高速公路的連接帶之一。公共交通：目前從市區(qū)出發(fā)，有333152822等6條公交線路直達濱江。5）公共設(shè)施規(guī)劃濱江商業(yè)步行街大型綜合性、倉儲式超市在區(qū)級商業(yè)中心內(nèi)擬建1—2家大型綜合性、倉儲式超市，單體建筑面積約為2萬平方米，用地面積約為50畝。演視中心規(guī)劃用地位于江暉路以西，面積約為20畝，建筑主要設(shè)置1000人大劇場、小劇場、多功能廳等活動場所。后期(2007年—2010年)：在高新區(qū)(濱江)商業(yè)環(huán)境初步成型，能基本滿足區(qū)內(nèi)企業(yè)和居民日常工作和生活需要的基礎(chǔ)上，再建設(shè)一批功能多樣、特色顯著的商業(yè)旅游設(shè)施，建設(shè)西興老街項目、長河老街項目和錢塘江水上旅游項目等等，真正把高新區(qū)(濱江)的商業(yè)旅游業(yè)融入到大杭州的范疇內(nèi)。江南豪園、傾城之戀、東方郡、風雅錢塘、中央花城、溫馨人家、加上地塊區(qū)域內(nèi)寫字樓以及商業(yè)帶動的流動人口, 到2010年，本項目核心商圈內(nèi)的人口數(shù)量預計達到67萬?！? 人保持某種狀態(tài)的時間是有限的，時間過長必然產(chǎn)生疲勞，從而就會放棄某種活動。超市具有多元化的業(yè)態(tài)組合特點，同樣能為社區(qū)吸引大量的人流，為周邊商業(yè)拉動人氣。杭州上規(guī)模的社區(qū)商業(yè)幾乎都有大型超市入住，如：西城廣場（物美超市）、青青家園（世紀聯(lián)華）。根據(jù)測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40—60分鐘，成人為90—150分鐘?！舾鶕?jù)商圈飽和指數(shù)公式計算：IRS=CRE/RF　　　　IRS——商圈的零售飽和指數(shù)，杭州約為700元/平方米/月；　　　　C——商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目，本項目核心商圈內(nèi)的人口數(shù)量預計達到67萬；　　　　RF——商圈內(nèi)商業(yè)面積 RE——商圈內(nèi)消費者人均零售支出，杭州市人均消費14472元/年（杭州市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)），扣除居住、交通、醫(yī)療、教育、醫(yī)療的支出，居民其他消費性支出約600元/月。以區(qū)政府為中心，江南大道為界，路北以星光大道為核心的區(qū)域是濱江的CBD中心，