【正文】 成交套數(shù) 成交面積（平米） 成交金額（萬元） 成交價格 1 月 商業(yè) 2 3705 12021 辦公 220 13938 8084 2 月 商業(yè) 0 0 0 0 辦公 32 2021 3326 16514 ③永和國際廣場（辦公） 月份 成交套數(shù) 成交面積（平米） 成交金額（萬元） 成交價格 1 月 1 1405310 9360 2 月 9 80209432 ④ 綠地原盛國際（商業(yè)） 月份 成交套數(shù) 成交面積（平米） 成交金額 （萬元） 成交價格 1 月 0 0 0 0 37 2 月 2 648 29068 ⑤雙河灣（商業(yè)） 月份 成交套數(shù) 成交面積（平米） 成交金額（萬元） 成交價格 1 月 9 2674 18335 2 月 0 0 0 0 第四部分 寫字樓消費者需求分析 一 、 目標(biāo)客戶群體構(gòu)成分析 二 、 目標(biāo)客戶群對寫字樓的需求分析 2021 年寫字樓物業(yè)新批準(zhǔn)預(yù)售為 萬㎡，較 09 年預(yù)售 萬㎡增長 %；成交量為 萬㎡。 隨著鄭州城市經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)的發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鄭州商務(wù)不僅需求量會不斷上升，需求檔次也將不斷升級，因此未來幾年鄭州寫字樓市場不僅發(fā)展空間較大，而且價格也會呈不斷上升的態(tài)勢。 ??? 項目 所在片區(qū)客戶認(rèn)知度和認(rèn)可度較低。從住宅、道路、環(huán)境、公用設(shè)施配套多方面出發(fā)，尊重居民生活習(xí)慣，突出本地區(qū)特色，營造出更加人性化、生態(tài)化、藝術(shù)化的居住空間環(huán)境。 五、設(shè)計理念 “以人為本”的設(shè)計理念 以人為本的設(shè)計理念貫穿于本次規(guī)劃設(shè)計的全部層面。 44 第七部分 投資分析 一、 項目成本分析 45 序號 項目名稱 面積（ m2） 單價（元 /m2） 投入成本 備注 1 勘察設(shè)計 地質(zhì)勘探 140215 1 ~ 2 文物勘探 140215 0 目前收費取消 3 主體設(shè)計費 140215 20 寫字樓、商場 4 其它設(shè)計 140215 5 5 前期費用 三通一 平及臨時設(shè)施 140215 5 6 報批報建 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 140215 170 7 施工圖審查 140215 多層 高層 8 日照分析 140215 9 招投標(biāo)代理費 140215 1 10 施工放線驗線 140215 1 11 環(huán)境影響及安評 140215 12 檢測費 140215 10 13 監(jiān)理費 140215 7 ~7 14 其它報批報建 140215 5 46 接上表 序號 項目名稱 面積（ m2） 單價（元/m2） 投入成本 備注 15 建安工程 土建及粗裝修工程 64099 1100 70508900.00 16 強(qiáng)電工程 64099 65 17 弱電工程 64099 15 18 給排水工程 64099 20 19 主樓下地下室 22099 2021 20 普通及人防地 下車庫 60131 2021 21 正陽稅金及報 價費用 64099 按 %計入 22 甲供材 140215 50 23 消防及通風(fēng)工 程 140215 30 24 中央空調(diào)系統(tǒng) 工程 140215 50 25 外墻幕墻工程 64099 600 按 1:1 比例 26 單元門入戶門 140215 15 27 樁基及樁基檢 測 140215 15 28 電梯工程 140215 30 29 社區(qū)管網(wǎng) 室外給水 140215 20 30 室外電氣 140215 65 31 室外采暖 140215 0 32 天然氣 140215 0 33 智能化及信息 系統(tǒng) 140215 15 47 接上表 序號 項目名稱 面積（ m2） 單價（元/m2） 投入成本 備注 34 景觀工程 景觀工程 64099 35 土地成本 土地出讓金 64099 27705000 按起始價計入整 36 契稅 64099 37 土地使用 稅 38 開發(fā)成本 合計 64099 1 三項費用及稅金 營銷費用 41900 320 銷售收入*2% 38126 400 15250400.00 2269 2400 2 管理費用 41900 320 銷售收入*2% 38126 400 15250400.00 2269 2400 3 財務(wù)費用 41900 160 銷售收入*1% 38126 200 7625200.00 2269 1200 4 稅金 41900 1920 約銷售收入*12% 38126 2400 91502400.00 2269 14400 稅金及期間費用合計 82295 48 總成本合計 140215 二、銷售價格分析 首期定價系數(shù)表 項目指標(biāo)及權(quán)重 分值 綠地之窗 綠地 原盛國際 行署 國際廣場 該宗地 分值 分值 分值 分值 地理位置 15 13 11 交通 8 6 自然環(huán)境 10 市政配套 10 7 7 6 項目規(guī)模 10 配套設(shè)施 10 7 物業(yè)類型 8 7 開發(fā)商品牌影響力 10 合計 100 銷售價格 19000 （一期售罄） 19600 （售罄） 16000 （售罄） 比較系數(shù) 可調(diào)均價 16150 17640 15680 項目評估均價 16490 綜合周邊市場狀況，本項目實現(xiàn)均價預(yù)計為 保守 正常 樂觀 49 寫字樓（均 價） 14000 元 / ㎡ 16000 元 / ㎡ 19000 元 / ㎡ 商 鋪（兩層均價） 18000 元 / ㎡ 20210 元 / ㎡ 24000 元 / ㎡ 第八部分：經(jīng)濟(jì)效益分析 一、 最高可承受地價分析 銷售收入表 數(shù)據(jù) 指標(biāo) 三 層商業(yè) （含地下商場） 寫字樓 地下車庫 銷售均價（正常） 20210（ 元 / ㎡） 16000（ 元 / ㎡） 120210（ 元 /個） 銷售額（萬元） 76252 67040 24048 最高可承受地價分析表 其他成本（萬元） （除土地成本外） 基準(zhǔn)稅后利潤率（ %） % % % 不同稅后利潤率下的 總成本（萬元） 最高可承受土地總價 （萬元） 最高可承受土地單價 （萬元 /畝） 最高可承受樓面地價 （元 /平方米） 在正常項目實現(xiàn)均價，考慮不同基準(zhǔn)稅后銷售利潤率（ 15%、 20%、 25%）情況下，最高可承受地價分別為 萬元 /畝、 萬元 /畝、 萬元 /畝。 “一流品牌 ，突出特色”的設(shè)計理念 43 創(chuàng)造優(yōu)秀的外部環(huán)境，引進(jìn)一流的消費品牌，為周邊人群提供方便快捷的消費服務(wù)。 二 、設(shè)計依據(jù) 42 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 《城鄉(xiāng)規(guī)劃編制辦法》和《實施細(xì)則》 《大型商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》 《建筑設(shè)計放火規(guī)范》 《鄭州市城市總體規(guī)劃》 《鄭州市建設(shè)工程規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 三、用地區(qū)位分析及現(xiàn)狀 項目地塊位于鄭州市 XX 新區(qū)龍湖中環(huán)南路以北，九如路以東，龍翔二街以西， 鑫睿路以南。 （ 2） 根據(jù)宗地特殊的地理位置，將來為滿足 龍湖區(qū)域 的商務(wù)配套，建議以寫字樓為主，商業(yè)為輔的理念進(jìn)行設(shè)計。 一方面寫字樓物業(yè)的投資升值空間大，另外一方面寫字樓的投資風(fēng)險比商鋪的投資風(fēng)險小，商鋪的投資風(fēng)險和地段、交通、配套等一系列指數(shù)都緊密相連，所以商鋪的投 資風(fēng)險比較高，而寫字樓的投資風(fēng)險相對比較穩(wěn)定，更受投資客的追捧。 2021 年寫字樓物業(yè)市場供應(yīng)強(qiáng)勁，供應(yīng)量同比增長 %；成交大幅增加，成交量同比增長 %；價格上揚，成交均價同比增長 %。 項目名稱 區(qū)域 總建面積（萬） 寫字樓面積 外立面 標(biāo)準(zhǔn)層面積 層高 大堂層高 電梯 空調(diào) 停車位 千璽廣場 XX 24 LowE 中空玻璃 2500 9 28 部（辦公 14 部） 中央空調(diào) 400 匯智大廈 XX LowE 中空玻璃 +局部石材 2021 10 15 中央空調(diào) 300 王鼎國際 XX 6 LowE 中空玻璃 +局部石材 1990 12 美國OTIS 中央空調(diào) 400 綠地之窗 XX 48 15 LowE 中空玻璃 2021 14 部 中央空調(diào) 3000 領(lǐng)秀國際中心 XX 6 LowE 中空玻璃 2100 9 11 部三菱 中央空調(diào) 200 中科金座 XX 玻璃幕墻+ 局部石材 2021 9 6 部 中央空調(diào) 400 美盛 中心 XX 玻璃幕墻+ 局部石材 1700 8 部 中央空調(diào) 600 天明國際 XX 5 石材 800 9 6 部 無中央 300 34 廣場 空調(diào) 行署國際廣場 XX 13 6 花崗巖 1000 3 15 部 無中央空調(diào) 834 永和國際廣場 XX 15 9 玻璃幕墻+石材 6000 10 22 部 中央空調(diào) 1520 綠地原盛國際 XX 38 30 玻璃幕墻+石材 2021 8 部 中央空調(diào) 1220 建業(yè)總部港 XX 20 15 玻 璃幕墻+石材 3900 9 12 部 中央空調(diào) 400 （ 3）銷售特征 2021年 XX 新區(qū)寫字樓物業(yè)市場 2021 年 1 － 12 月份鄭東新區(qū)辦公用房指標(biāo)012345678910020214000600080001000012021新增供應(yīng) 0 2 . 8 8 7 . 8 4 . 4 2 8 . 8 9 9 . 4 7 0 4 . 0 2 7 . 5 5 5 . 1 9 4 . 5 6 0銷售面積（萬㎡） 9 . 4 1 4 . 4 6 2 . 0 3 6 . 3 4 6 . 2 6 . 1 9 8 . 1 2 6 . 4 7 6 . 4 1 4 . 4 5 7 . 1 4 8 . 6 1銷售均價（元 / ㎡） 6403 6912 7421 6810 6344 11253 8283 9348 10835 10735 10901 92551 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2021 年 XX 新區(qū)寫字樓物業(yè)新增供應(yīng)量呈現(xiàn)倒“ V”字走勢，受部分項目開盤節(jié)奏的影響， 6 月份市場的新增供應(yīng)量最多，分別為 萬平米和 萬平米 ；寫字樓物業(yè)的銷售面積則呈現(xiàn) “ W” 型 走勢， 12 月份成交量較大；成交價格