【正文】 輔助客戶 小型投資者、自用者 80 萬左右 25% 功能定位 （ 1）滿足投資客戶對 龍湖區(qū)域 價(jià)值洼地投資的需求。 目前，住宅限購調(diào)控越來越嚴(yán)，會(huì)將市場上相當(dāng)一部分熱錢擠向商用物業(yè)，特別是寫字樓市場，這也是寫字樓物業(yè)新一輪熱銷的契機(jī)。從量價(jià)關(guān)系上看，在成交量的有力購買客戶 特 征 項(xiàng)目使用群體分析 投資客 職業(yè)投資客 實(shí)力雄厚，重地段，大面積購買 跨國企業(yè)鄭州分公司； 國內(nèi)大中型企業(yè)鄭州分公司； 鄭州本土有實(shí)力的企業(yè)； 河南地市一些大型企業(yè)總部進(jìn)駐。 2021年 XX 新區(qū)商業(yè)物業(yè)市場 2021 年 1 － 12 月份鄭東新區(qū)商業(yè)市場指數(shù)02468101202021400060008000100001202114000160001800020210新增供應(yīng)面積（萬㎡） 1 . 0 9 0 . 4 5 0 . 9 2 0 . 1 9 9 . 2 5 0 . 7 6 0 . 1 9 1 . 2 2 1 1 . 0 8 0 1 . 4 3 0 . 3 1銷售面積（萬㎡） 1 . 7 7 0 . 4 2 0 . 9 2 2 . 5 4 0 . 5 4 0 . 8 6 1 . 6 1 0 . 9 7 1 . 2 1 . 2 6 0 . 6 3 1 . 2 6銷售均價(jià)（元 / ㎡） 13336 9916 11399 10728 10281 15103 10260 17327 11079 13457 12516 135321 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2021 年 XX 新區(qū)商業(yè)市場除 9 月份受到千璽廣場、 行署國際廣場、 綠地之窗和領(lǐng)秀國際等新盤的推售使得市場供應(yīng)量突增外，其他月份市場供給和銷售較為穩(wěn)定，而且全年的成交價(jià)格波動(dòng)幅度范圍也較窄 。 從外立面來看：目前市場大部分為石幕結(jié)合外立面，但高品質(zhì)項(xiàng)目均為純玻璃幕墻外立面。 32 綠地之窗 位于 XX 新區(qū)東風(fēng)東路與七里河南路交匯處，距高鐵站僅 50 米，由河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的，集甲級寫字樓樓、時(shí)尚寫字樓、星級酒店、以及大型主題商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體。兩棟高樓矗立于寬闊的高鐵 30 站西廣場西側(cè)，將給出站的旅客強(qiáng)烈的視覺沖擊。目前 XX 新區(qū)商務(wù)商業(yè)投資價(jià)值得到投資客戶普遍認(rèn)可，成交量及成交均價(jià)都呈快速攀升狀態(tài)，引領(lǐng)整個(gè)鄭州寫字樓市場。預(yù)計(jì) 2021 年區(qū)域成交均價(jià)仍將高位徘徊于全市最高位，房價(jià)也將再創(chuàng)新高。與去年同期相比，商品住宅累計(jì)銷售套數(shù)減少過半，銷售均價(jià)每平方米則增加了 1144 元。二七區(qū)雖供應(yīng)量較高，但銷售量不敵中原區(qū)和 XX 新區(qū)。目前區(qū)域在售項(xiàng)目多為市場影響力較大的樓盤，因此商品房供應(yīng)量較大，隨著區(qū)域土地的日益稀缺，金水區(qū)供應(yīng)量將會(huì)逐漸減小。 22 XX 新區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃 XX 新區(qū) 在列入鄭州新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃之前，制定兩個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃： 即 2021— 2021 年和 2021 年 — 2021 年。 CBD 中心和 CBD 副中心通過 公里長的運(yùn)河相連，形成一 個(gè)“如意”型，運(yùn)河兩岸是 45 米高的建筑。 XX 新區(qū) 功能分區(qū) 圖 19 ② 功能分區(qū) A 核心區(qū)（ CBD）： XX 新區(qū)的核心區(qū)，也是鄭州市的中央商務(wù)區(qū)。商品房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；其中住宅施工 萬平方米，增長 %。其中煤炭儲(chǔ)量達(dá) 50 億噸，居全省第一位；耐火粘土品種齊全，儲(chǔ)量達(dá) 億噸，約占全省總儲(chǔ)量的 50%；鋁土儲(chǔ)量 1 億余噸，占全省總儲(chǔ)量的 30%；天然油石礦質(zhì)優(yōu)良，是全國最大的油石基地之一 .鄭州盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、水稻、花生棉花、經(jīng)濟(jì)林果等糧食作物和蘋果、梨、紅棗、柿餅、葡萄、西瓜、大蒜、金銀花和黃河鯉魚等農(nóng)副土特產(chǎn)品。鄭州地處中原腹地，地理位置十分重要，是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全國重要的交通通信樞紐。4239。 具體土地價(jià)格以競 得價(jià)格為準(zhǔn)。 ② 空氣現(xiàn)狀： 本宗地周邊區(qū)域并無污染源，附近大多為農(nóng)業(yè)用地，空氣質(zhì)量較好 。 按照龍湖區(qū)規(guī)劃和用地規(guī)劃，本宗地周邊還將規(guī)劃有小學(xué)、中學(xué)。 交通四通八達(dá)，區(qū)位交通優(yōu)勢十分優(yōu)越。 XX（ 2021） 004 號宗地位置圖 宗地片區(qū)中心位置距離 XX 新區(qū) CBD 核心商務(wù)區(qū)僅 2 公里 ， 東距龍子湖大學(xué)城3 公里，南距新火車站 5 公里 。 規(guī)劃方案以兩棟點(diǎn)式寫字樓為主樓，主樓之間以兩層商業(yè)用房為紐帶連接，入口大堂以鋼結(jié)構(gòu)做成兩層挑空。 四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 錯(cuò)誤 !未定義書簽。在稅后銷售利潤率為 15%、 20%、 25%的情況下，該宗地最高可承受地價(jià)分別為 2177 萬元 /畝、 1948 萬元 /畝、 1719 萬元 /畝，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤分別為 17183 萬元、 22911 萬元、 28639 萬元。 （ 6） 宗地周邊現(xiàn)狀 鄭政東出（ 2021） 004 號 2km CBD 核心商務(wù)區(qū)去區(qū) 5km 3km 龍子湖大學(xué)城 新火車站 二七廣場 宗地之東 宗地之北 宗地之南 宗地之西 6 ① 宗地四周狀況：宗地四周主要分布 著待 開發(fā)的農(nóng)用地。 九如 路： 已開工建設(shè)，將于 2021 年中旬竣工投入使用。 宗地東側(cè)不遠(yuǎn)處規(guī)劃有醫(yī)院（鄭大一附院）。公交場站、垃圾中轉(zhuǎn)站等相繼投入使用，滿足了居民生活需要。 分期支付國 13 有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，受讓人在支付第二期及以后各期國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款時(shí)，同意按照支付第一期土地出讓價(jià)款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。 ，北緯 34176。 （ 4） 歷史文化 悠久的歷史給鄭州留下了豐富的文化積淀，全市有各類文物古跡 1400 多處，其中國家級文物保護(hù)單位 26 處。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。商品房屋銷售面積 萬平方米，增長 %；銷售金額 億元，增長 %。 CBD 效果 圖 B 商住物流區(qū) ： CBD 的功能支 撐區(qū) 。高校園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。以商業(yè)步行街、寶龍城市廣場等商業(yè)項(xiàng)目為龍頭，建設(shè)市級商業(yè)中心區(qū)。 在成交量方面， 2021 年 鄭州市區(qū)域成交量 榜首依然為金水區(qū)。2021 年區(qū)域成交均價(jià) 7753 元 /㎡，是唯一年度均價(jià)突破 7000 元 /㎡大關(guān)的區(qū)域。 二、 2021年鄭州 市區(qū) 房地產(chǎn)主要指標(biāo) 名 稱 單 位 較 去 年同期相比（ %） 商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米 商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米 非住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積 207 萬平方米 商品房累計(jì)銷售量 113735 套（間） 商 品房銷售累計(jì)面積 萬平方米 商品房累計(jì)銷售均價(jià) 6138元 /平方米 商品住宅累計(jì)銷售量 101957 套（間） 商品住宅累計(jì)銷售面積 萬平方米 商品住宅累計(jì)銷售均價(jià) 5536元 /平方米 非住宅累計(jì)銷售量 11778 套（間） 非住宅累計(jì)銷售面積 萬平方米 非住宅累計(jì)銷售均價(jià) 9364元 /平方米 二手房累計(jì)成交量 30263 套（間） 二手房累計(jì)成交面積 萬平方米 二手房累計(jì)成交均價(jià) 4177元 /平方米 住宅二手房累計(jì)成交量 29506 套（間） 住宅二手房累計(jì)成交面積 萬平方米 住宅二手房累計(jì)成交均價(jià) 4089元 /平方米 （數(shù)據(jù) 來源： 鄭州市房管局網(wǎng)站） 三 、 XX新區(qū)市場狀況 （ 1）區(qū)域市場規(guī)劃 26 2021年 XX新區(qū)規(guī)劃示意圖 XX 新區(qū)位于鄭州市東部，規(guī)劃 總面積 150 平方公里，常住人口 260 萬 。 辦公市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，銷售面積達(dá)到 萬平米， 較去年上漲 %。幾個(gè)即將推出項(xiàng)目的體量從 580 萬㎡不等，建筑形態(tài) 并不集中，如天明國際廣場（ 13 層）、豫航中心（ 20 層）為中高層建筑；綠地中央廣場為超高層建筑； 其中綠地中央廣場和升龍站前商業(yè)廣場公共部分全為精裝修，其余項(xiàng)目均為毛坯。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位為 24 小時(shí)城市綜合體概念 ,即目前國際流行的豪布斯卡模式，總建筑面積近 60萬平方米，地上 13 層為商業(yè)、主要由大型購物中心、主力品牌店、餐飲、娛樂影城等業(yè)態(tài)組成，四層及以上由包含兩棟 150 米超高層 5A 智能寫字樓在內(nèi)的5 棟寫字樓、 1 棟 300 間的國際品牌五星級希爾頓酒店、兩棟酒店公寓共 8 棟公共建筑組成。預(yù)計(jì)分四期開發(fā) ，一期 D4 地塊，為一棟 24 層準(zhǔn)甲級寫字樓，共 264 套房源。 大堂層高：目前項(xiàng)目越來越注重大堂空間的打造，大部分項(xiàng)目大堂層高都為 10 米左右，只有少部分項(xiàng)目大堂層高在 5 米左右。 （ 5） 2021 年 1－ 2 月份 XX 新區(qū)寫字樓項(xiàng)目成交情況 12 月份辦公類物業(yè)成交情況0500010000150002021025000300001月 26879 104932月 25214 14955成交面積（平米） 成交金額（萬元） 成交價(jià)格 1 月份東區(qū)辦公類物業(yè)共成交 357 套， 2 月份成交 125 套， 2 月份成交價(jià)格較 1 月份上漲了 4462 元 /平米。 20212021年寫字樓供求關(guān)系圖 2021 年之前，鄭州市寫字樓均價(jià)基本處于 4000 元 /㎡水平，且多為負(fù)增長； 20212021 年，鄭州市寫字樓均價(jià)開始震蕩上揚(yáng)，年均增幅 10%左右，但市場均價(jià)與住宅均價(jià)難以拉開距離， 2021 年甚至出現(xiàn)基本持平狀態(tài)； 2021 年，隨著寫字樓物業(yè)投資需求的大幅增加，且鄭州市幾個(gè)高端寫字樓項(xiàng)目（千璽廣場、綠地之窗、曼哈頓、升龍環(huán)球廣場、領(lǐng)秀國際中心等）的推出，直接拉高了 2021 年寫字樓物業(yè)的成交價(jià)格。 ???? ??? 地方經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)?？赡軠笥趨^(qū)域發(fā)展定位，短時(shí)期內(nèi)對其的支撐有限。 堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，更多的體現(xiàn)對環(huán)境的主體和環(huán)境的創(chuàng)造者 —— 人的關(guān)懷，創(chuàng)造有序而和諧的生活環(huán)境。 合理利用開發(fā)土地資源 本次規(guī)劃將以滿足城市長遠(yuǎn)和整體利益為前提，以合理利用城市土地資源、優(yōu)化鄭州市東區(qū)的城市空間形態(tài)、落實(shí)城市總體規(guī)劃為重心，將其所在街坊建設(shè)成為土地空間資源配置合理，配套設(shè)施完善，景觀優(yōu)美、環(huán)境宜人的城市街區(qū)。 本項(xiàng)目地下三層，其中地下一層為部分商業(yè) ，其余兩層均為車庫，總設(shè)計(jì)停車位 1715 個(gè)，其中地下 1450 個(gè)，超額完成地塊要求配比車位數(shù)量。超額停車位設(shè)計(jì)，不僅方便本地塊使用功能，還能為社會(huì)解決一部分停車壓力，為營造和諧社會(huì)做出一份貢獻(xiàn)。開發(fā)建設(shè)用地 平方米，建筑高度 24 米，容積率 ，建筑密度 50%。 產(chǎn)品定位 5A 甲級寫字樓 41 經(jīng)過 2021 年寫字樓物業(yè)的強(qiáng)勢供應(yīng)和火爆銷售情況，根據(jù) 2021 年目前寫字樓的供應(yīng)和銷售情況來看，市場將會(huì)持續(xù)走高，但是為突出項(xiàng)目優(yōu)勢和為以后奠定良好的銷售基礎(chǔ)，建議產(chǎn)品定位 以 5A 甲級寫字樓為主 ， 以符合區(qū)域低密度高檔居住及商業(yè)配套的需求。 特別是 位于 XX 新區(qū)的寫字樓，由于政府大力扶持和升值潛力較大， 更容易被投資客接 受。整體供求比為 1：，供求矛盾有所緩和，但仍然供不應(yīng)求。 4 月份國家出臺(tái)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，受其影響， 5 月份成交價(jià)格出現(xiàn)慣性下跌，隨著調(diào)控進(jìn)一步深入，商業(yè)、辦公類 市場因不受政策影響而出現(xiàn)快速反彈 35 走勢，從 6 月份開始，辦公類物業(yè)的成交價(jià)格呈現(xiàn)出震蕩上行勢，辦公物業(yè)市場被激發(fā)出來。 （ 2）產(chǎn)品特征 就目前新建的的寫字樓來看，智能化配套設(shè)施越來越完善，鄭州也出現(xiàn)了相當(dāng)一部分高端寫字樓 — 5A 甲級。寫字樓面積區(qū)間 170350 平方米。 兩棟超高層大廈樓體采用交錯(cuò)參差的結(jié)構(gòu)，輕巧精致而又動(dòng)感十足，層疊的建筑元素使整個(gè)建筑外觀高貴優(yōu)雅、輕靈通透。