【正文】 輔助客戶 小型投資者、自用者 80 萬左右 25% 功能定位 （ 1）滿足投資客戶對 龍湖區(qū)域 價值洼地投資的需求。 目前，住宅限購調(diào)控越來越嚴，會將市場上相當一部分熱錢擠向商用物業(yè)，特別是寫字樓市場，這也是寫字樓物業(yè)新一輪熱銷的契機。從量價關(guān)系上看，在成交量的有力購買客戶 特 征 項目使用群體分析 投資客 職業(yè)投資客 實力雄厚，重地段，大面積購買 跨國企業(yè)鄭州分公司； 國內(nèi)大中型企業(yè)鄭州分公司； 鄭州本土有實力的企業(yè)； 河南地市一些大型企業(yè)總部進駐。 2021年 XX 新區(qū)商業(yè)物業(yè)市場 2021 年 1 － 12 月份鄭東新區(qū)商業(yè)市場指數(shù)02468101202021400060008000100001202114000160001800020210新增供應面積（萬㎡） 1 . 0 9 0 . 4 5 0 . 9 2 0 . 1 9 9 . 2 5 0 . 7 6 0 . 1 9 1 . 2 2 1 1 . 0 8 0 1 . 4 3 0 . 3 1銷售面積（萬㎡） 1 . 7 7 0 . 4 2 0 . 9 2 2 . 5 4 0 . 5 4 0 . 8 6 1 . 6 1 0 . 9 7 1 . 2 1 . 2 6 0 . 6 3 1 . 2 6銷售均價（元 / ㎡） 13336 9916 11399 10728 10281 15103 10260 17327 11079 13457 12516 135321 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2021 年 XX 新區(qū)商業(yè)市場除 9 月份受到千璽廣場、 行署國際廣場、 綠地之窗和領(lǐng)秀國際等新盤的推售使得市場供應量突增外，其他月份市場供給和銷售較為穩(wěn)定，而且全年的成交價格波動幅度范圍也較窄 。 從外立面來看：目前市場大部分為石幕結(jié)合外立面，但高品質(zhì)項目均為純玻璃幕墻外立面。 32 綠地之窗 位于 XX 新區(qū)東風東路與七里河南路交匯處，距高鐵站僅 50 米，由河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的，集甲級寫字樓樓、時尚寫字樓、星級酒店、以及大型主題商業(yè)于一體的商務綜合體。兩棟高樓矗立于寬闊的高鐵 30 站西廣場西側(cè)，將給出站的旅客強烈的視覺沖擊。目前 XX 新區(qū)商務商業(yè)投資價值得到投資客戶普遍認可，成交量及成交均價都呈快速攀升狀態(tài)，引領(lǐng)整個鄭州寫字樓市場。預計 2021 年區(qū)域成交均價仍將高位徘徊于全市最高位，房價也將再創(chuàng)新高。與去年同期相比，商品住宅累計銷售套數(shù)減少過半，銷售均價每平方米則增加了 1144 元。二七區(qū)雖供應量較高，但銷售量不敵中原區(qū)和 XX 新區(qū)。目前區(qū)域在售項目多為市場影響力較大的樓盤，因此商品房供應量較大，隨著區(qū)域土地的日益稀缺，金水區(qū)供應量將會逐漸減小。 22 XX 新區(qū)遠景發(fā)展規(guī)劃 XX 新區(qū) 在列入鄭州新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃之前，制定兩個五年發(fā)展規(guī)劃： 即 2021— 2021 年和 2021 年 — 2021 年。 CBD 中心和 CBD 副中心通過 公里長的運河相連，形成一 個“如意”型，運河兩岸是 45 米高的建筑。 XX 新區(qū) 功能分區(qū) 圖 19 ② 功能分區(qū) A 核心區(qū)（ CBD）： XX 新區(qū)的核心區(qū)，也是鄭州市的中央商務區(qū)。商品房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；其中住宅施工 萬平方米，增長 %。其中煤炭儲量達 50 億噸，居全省第一位；耐火粘土品種齊全，儲量達 億噸，約占全省總儲量的 50%；鋁土儲量 1 億余噸，占全省總儲量的 30%；天然油石礦質(zhì)優(yōu)良，是全國最大的油石基地之一 .鄭州盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、水稻、花生棉花、經(jīng)濟林果等糧食作物和蘋果、梨、紅棗、柿餅、葡萄、西瓜、大蒜、金銀花和黃河鯉魚等農(nóng)副土特產(chǎn)品。鄭州地處中原腹地，地理位置十分重要，是河南省政治、經(jīng)濟、文化中心，全國重要的交通通信樞紐。4239。 具體土地價格以競 得價格為準。 ② 空氣現(xiàn)狀： 本宗地周邊區(qū)域并無污染源，附近大多為農(nóng)業(yè)用地，空氣質(zhì)量較好 。 按照龍湖區(qū)規(guī)劃和用地規(guī)劃，本宗地周邊還將規(guī)劃有小學、中學。 交通四通八達，區(qū)位交通優(yōu)勢十分優(yōu)越。 XX（ 2021） 004 號宗地位置圖 宗地片區(qū)中心位置距離 XX 新區(qū) CBD 核心商務區(qū)僅 2 公里 ， 東距龍子湖大學城3 公里，南距新火車站 5 公里 。 規(guī)劃方案以兩棟點式寫字樓為主樓，主樓之間以兩層商業(yè)用房為紐帶連接，入口大堂以鋼結(jié)構(gòu)做成兩層挑空。 四、產(chǎn)品設計建議 錯誤 !未定義書簽。在稅后銷售利潤率為 15%、 20%、 25%的情況下，該宗地最高可承受地價分別為 2177 萬元 /畝、 1948 萬元 /畝、 1719 萬元 /畝，可實現(xiàn)稅后利潤分別為 17183 萬元、 22911 萬元、 28639 萬元。 （ 6） 宗地周邊現(xiàn)狀 鄭政東出（ 2021） 004 號 2km CBD 核心商務區(qū)去區(qū) 5km 3km 龍子湖大學城 新火車站 二七廣場 宗地之東 宗地之北 宗地之南 宗地之西 6 ① 宗地四周狀況：宗地四周主要分布 著待 開發(fā)的農(nóng)用地。 九如 路： 已開工建設，將于 2021 年中旬竣工投入使用。 宗地東側(cè)不遠處規(guī)劃有醫(yī)院（鄭大一附院）。公交場站、垃圾中轉(zhuǎn)站等相繼投入使用，滿足了居民生活需要。 分期支付國 13 有建設用地使用權(quán)出讓價款的，受讓人在支付第二期及以后各期國有建設用地使用權(quán)出讓價款時，同意按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。 ，北緯 34176。 （ 4） 歷史文化 悠久的歷史給鄭州留下了豐富的文化積淀，全市有各類文物古跡 1400 多處，其中國家級文物保護單位 26 處。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。商品房屋銷售面積 萬平方米，增長 %；銷售金額 億元，增長 %。 CBD 效果 圖 B 商住物流區(qū) ： CBD 的功能支 撐區(qū) 。高校園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。以商業(yè)步行街、寶龍城市廣場等商業(yè)項目為龍頭，建設市級商業(yè)中心區(qū)。 在成交量方面， 2021 年 鄭州市區(qū)域成交量 榜首依然為金水區(qū)。2021 年區(qū)域成交均價 7753 元 /㎡，是唯一年度均價突破 7000 元 /㎡大關(guān)的區(qū)域。 二、 2021年鄭州 市區(qū) 房地產(chǎn)主要指標 名 稱 單 位 較 去 年同期相比（ %） 商品房累計批準預售面積 萬平方米 商品住宅累計批準預售面積 萬平方米 非住宅累計批準預售面積 207 萬平方米 商品房累計銷售量 113735 套（間） 商 品房銷售累計面積 萬平方米 商品房累計銷售均價 6138元 /平方米 商品住宅累計銷售量 101957 套（間） 商品住宅累計銷售面積 萬平方米 商品住宅累計銷售均價 5536元 /平方米 非住宅累計銷售量 11778 套（間） 非住宅累計銷售面積 萬平方米 非住宅累計銷售均價 9364元 /平方米 二手房累計成交量 30263 套（間） 二手房累計成交面積 萬平方米 二手房累計成交均價 4177元 /平方米 住宅二手房累計成交量 29506 套（間） 住宅二手房累計成交面積 萬平方米 住宅二手房累計成交均價 4089元 /平方米 （數(shù)據(jù) 來源： 鄭州市房管局網(wǎng)站） 三 、 XX新區(qū)市場狀況 （ 1）區(qū)域市場規(guī)劃 26 2021年 XX新區(qū)規(guī)劃示意圖 XX 新區(qū)位于鄭州市東部，規(guī)劃 總面積 150 平方公里，常住人口 260 萬 。 辦公市場呈現(xiàn)供不應求狀態(tài)，銷售面積達到 萬平米， 較去年上漲 %。幾個即將推出項目的體量從 580 萬㎡不等，建筑形態(tài) 并不集中，如天明國際廣場（ 13 層）、豫航中心（ 20 層）為中高層建筑；綠地中央廣場為超高層建筑； 其中綠地中央廣場和升龍站前商業(yè)廣場公共部分全為精裝修，其余項目均為毛坯。項目規(guī)劃設計定位為 24 小時城市綜合體概念 ,即目前國際流行的豪布斯卡模式，總建筑面積近 60萬平方米，地上 13 層為商業(yè)、主要由大型購物中心、主力品牌店、餐飲、娛樂影城等業(yè)態(tài)組成，四層及以上由包含兩棟 150 米超高層 5A 智能寫字樓在內(nèi)的5 棟寫字樓、 1 棟 300 間的國際品牌五星級希爾頓酒店、兩棟酒店公寓共 8 棟公共建筑組成。預計分四期開發(fā) ，一期 D4 地塊，為一棟 24 層準甲級寫字樓，共 264 套房源。 大堂層高：目前項目越來越注重大堂空間的打造，大部分項目大堂層高都為 10 米左右，只有少部分項目大堂層高在 5 米左右。 （ 5） 2021 年 1－ 2 月份 XX 新區(qū)寫字樓項目成交情況 12 月份辦公類物業(yè)成交情況0500010000150002021025000300001月 26879 104932月 25214 14955成交面積（平米） 成交金額（萬元） 成交價格 1 月份東區(qū)辦公類物業(yè)共成交 357 套， 2 月份成交 125 套， 2 月份成交價格較 1 月份上漲了 4462 元 /平米。 20212021年寫字樓供求關(guān)系圖 2021 年之前，鄭州市寫字樓均價基本處于 4000 元 /㎡水平，且多為負增長； 20212021 年，鄭州市寫字樓均價開始震蕩上揚，年均增幅 10%左右，但市場均價與住宅均價難以拉開距離， 2021 年甚至出現(xiàn)基本持平狀態(tài)； 2021 年，隨著寫字樓物業(yè)投資需求的大幅增加，且鄭州市幾個高端寫字樓項目（千璽廣場、綠地之窗、曼哈頓、升龍環(huán)球廣場、領(lǐng)秀國際中心等）的推出，直接拉高了 2021 年寫字樓物業(yè)的成交價格。 ???? ??? 地方經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)?？赡軠笥趨^(qū)域發(fā)展定位，短時期內(nèi)對其的支撐有限。 堅持“以人為本”的設計原則，更多的體現(xiàn)對環(huán)境的主體和環(huán)境的創(chuàng)造者 —— 人的關(guān)懷，創(chuàng)造有序而和諧的生活環(huán)境。 合理利用開發(fā)土地資源 本次規(guī)劃將以滿足城市長遠和整體利益為前提，以合理利用城市土地資源、優(yōu)化鄭州市東區(qū)的城市空間形態(tài)、落實城市總體規(guī)劃為重心，將其所在街坊建設成為土地空間資源配置合理，配套設施完善，景觀優(yōu)美、環(huán)境宜人的城市街區(qū)。 本項目地下三層，其中地下一層為部分商業(yè) ，其余兩層均為車庫，總設計停車位 1715 個，其中地下 1450 個，超額完成地塊要求配比車位數(shù)量。超額停車位設計，不僅方便本地塊使用功能，還能為社會解決一部分停車壓力，為營造和諧社會做出一份貢獻。開發(fā)建設用地 平方米，建筑高度 24 米，容積率 ，建筑密度 50%。 產(chǎn)品定位 5A 甲級寫字樓 41 經(jīng)過 2021 年寫字樓物業(yè)的強勢供應和火爆銷售情況，根據(jù) 2021 年目前寫字樓的供應和銷售情況來看，市場將會持續(xù)走高，但是為突出項目優(yōu)勢和為以后奠定良好的銷售基礎，建議產(chǎn)品定位 以 5A 甲級寫字樓為主 ， 以符合區(qū)域低密度高檔居住及商業(yè)配套的需求。 特別是 位于 XX 新區(qū)的寫字樓，由于政府大力扶持和升值潛力較大， 更容易被投資客接 受。整體供求比為 1：，供求矛盾有所緩和，但仍然供不應求。 4 月份國家出臺對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，受其影響， 5 月份成交價格出現(xiàn)慣性下跌，隨著調(diào)控進一步深入，商業(yè)、辦公類 市場因不受政策影響而出現(xiàn)快速反彈 35 走勢，從 6 月份開始，辦公類物業(yè)的成交價格呈現(xiàn)出震蕩上行勢，辦公物業(yè)市場被激發(fā)出來。 （ 2）產(chǎn)品特征 就目前新建的的寫字樓來看，智能化配套設施越來越完善，鄭州也出現(xiàn)了相當一部分高端寫字樓 — 5A 甲級。寫字樓面積區(qū)間 170350 平方米。 兩棟超高層大廈樓體采用交錯參差的結(jié)構(gòu)，輕巧精致而又動感十足，層疊的建筑元素使整個建筑外觀高貴優(yōu)雅、輕靈通透。