【正文】 94 80% 城 東 板 塊 涂山家園 2 2 高層 6500 120135 7085 161 150 93% 中亞?wèn)|郡 9 0 多層、高層 4800 82127 3762 374 107 % 紫金華庭 高層 7600 133146 163203 101123 248 199 80% 城 陽(yáng)明華都二期 / / 聯(lián)排 13000 312340 127 82 65% 13 南 板 塊 南岸花城 15 7 高層 8200 8791 134140 73115 733 422 59% 怡蘭軒 公寓 高層 8000 7889 6570 93 88 % 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，就高層產(chǎn)品而言， XX 市區(qū)在售樓盤(pán)主要集中在大灘板塊以及迪 蕩板塊。 近年來(lái)本市委、市 XX 政府給 房地產(chǎn)商 創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟(jì) 及城建 發(fā)展，依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定了系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓 房產(chǎn)商 放心投資、大膽經(jīng)營(yíng)。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)持續(xù)升溫之態(tài)。 業(yè)內(nèi)普遍比較認(rèn)同的數(shù)據(jù)是：房地產(chǎn)上下游共涉及 50 多個(gè)行業(yè)，每投入 100 元的資金可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 170~220 元的需求；每銷(xiāo)售100 元的住宅可以帶動(dòng) 130~150 元的其他消費(fèi)，住宅行業(yè)每吸納 100 6 人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè) 200 人就業(yè)；換一種算法則是，房地產(chǎn)業(yè)每減少 100 萬(wàn)平方米建筑量，就會(huì)影響 30 萬(wàn)人的就業(yè)，就會(huì)減少鋼材需求 2 萬(wàn)噸、門(mén)窗需求 8 萬(wàn)套、衛(wèi)生潔具需求 2 萬(wàn)套左右。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場(chǎng)的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。 5 具體規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)如下： 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 58087 平米 土地性質(zhì) 居住 容積率 ≤ 總建筑面積 ≤ 80000 平米 建筑限高 50 米 另一方面， XX 市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì) ,逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。房 地產(chǎn)的帶動(dòng)效應(yīng)很像水里的波紋，會(huì)不斷擴(kuò)散，最終影響到社會(huì)生活的各個(gè)層面。 1至 3 月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 378413 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。 隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會(huì)化程度不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用日益凸 現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅的需求從單純追求空間的簡(jiǎn)單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過(guò)渡。 目前，樓盤(pán)處于強(qiáng)銷(xiāo)期的樓盤(pán)有七個(gè)，分別是大灘板塊的山水名家、白鷺金灘、 XX 天下三個(gè)項(xiàng)目；迪蕩板塊有世茂盛世名苑二期和水岸香堤；城南板塊有南岸花城；城東板塊的紫金華庭。 恒聯(lián) ?星星港灣位于 XX 市馬臻路元培小學(xué)和元培中學(xué)中間，上承千年古越的厚重文脈，下啟新城市人文的蓬勃朝氣，大隱于寸土寸金的老城區(qū)中心區(qū)位，總建筑面積約 17000 ㎡，以“ 電梯多層奢派學(xué)區(qū)公館 ” 的清晰定位，成就尊者的智慧未來(lái)。 水岸香堤傲踞 XX 運(yùn)河與古水道交匯之地 ,三面環(huán)水 .北依 XX 運(yùn)河 ,南靠臥龍路 ,千年古道貫穿其中 ,規(guī)劃中魅力四射的 XX 公園近在咫尺。 中亞?wèn)|郡 項(xiàng)目概況 中亞 ?東郡 4地塊總占地面積約 ㎡，總建筑面積約 89840㎡，社區(qū)配備了 7702㎡沿街商業(yè)，并設(shè)計(jì)了地下集中汽車(chē)位 239個(gè)、地上機(jī)動(dòng)車(chē)位 288個(gè)，地下室設(shè)計(jì)了部分自行車(chē)庫(kù)。沿街商業(yè)，將為業(yè)主提供更為完善、細(xì)致的生活保障，以舒適、 21 從容生活尺度營(yíng)造出便利的城市生活。 23 XX 天下 項(xiàng)目概況 XX 天下位于 XX 大灘區(qū)塊東南面，四面碧水環(huán)繞，東至長(zhǎng)大江，南望文筆塔，西北至梅山江，與著名的鏡湖濕地公園緊密相連，園區(qū)總占地 265 畝，總建筑面積 30 余萬(wàn)平方米，規(guī)劃高層江景公寓，空中別墅與臻品排屋，共 2021 余戶(hù)，園內(nèi)配有主題會(huì)所，高尚幼兒園，江濱公園，網(wǎng)球場(chǎng)，泳池等高尚設(shè)施。 大灘項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，市政配套完善，公路、鐵路、水路暢通，車(chē)站、碼頭、學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)齊全。 產(chǎn)品營(yíng)造 坤和山水名家共計(jì) 901套房源，由 32層高層寬景大宅， 15 組合院排屋構(gòu)成。 20萬(wàn)方商業(yè)旗艦、 5A 國(guó)際商務(wù)中心、國(guó)際會(huì)展中心、 XX 公園、超五星級(jí)酒店，成就 XX 新城市中心，實(shí)現(xiàn) XX 經(jīng)濟(jì)、文化、影響力的全面升級(jí)。 8350 掛牌 辦公及商業(yè) 6250 XX 市越發(fā)機(jī)械制造有限公司 2021． 9． 23 30 鏡湖新區(qū)外灘 46 號(hào)地塊 東至地塊地限線，南至一號(hào)路， 西至二號(hào)路，北至鳳林西路。 83934 拍賣(mài) 居住、商業(yè)、辦公 18200 1548 XX 金源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2021． 10． 20 袍江新區(qū) G71 地塊 東至規(guī)劃 2 號(hào)路，南至河流，西至丁墟大河，北至育賢路。 項(xiàng)目隔北側(cè)運(yùn)河為居民住宅區(qū)（紹鋼宿舍），較為雜亂，東側(cè) XX路還未開(kāi)始建設(shè)，南側(cè)為 XX 路，但其鄰路范圍較小。 外墻用材高檔，石材干掛。 從目前 XX 整體房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，進(jìn)入 2021 年 3 月份， XX 房產(chǎn)市場(chǎng)整體逐漸回暖，成交量與成交額同步上升。 面積配比 定位 : 高層戶(hù)型配比 戶(hù)型面積（平米） 套數(shù) 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 52 52 52 52 26 26 46 98 20 20 13 52 52 13 188 26 26 72 86 109 13 212 13 20 1 14 1 10 2 2 23 23 265 4 1 2 1 2 292 11 2 4 4 4 44 357 1 1 總計(jì) 263 高層戶(hù)型比例細(xì)分圖11 8 0 ～1 9 0 方, 5 2 套,20%1 7 2 . 7 方，2 0 套,8%1 6 0 . 5 方, 2 6 套,10%1 4 1 . 8 方，5 2 套,20%2 5 0 ～3 0 0 方，2 3套, 9 %2 0 0 ～2 2 0 方，7 2套, 2 6 %2 4 0 ～2 5 0 方，1 4套, 5 %3 0 0 方以上，4 套,2% 高層戶(hù)型比例細(xì)分圖21 6 0 ～1 7 0 方, 4 6 套,17%1 8 0 ～1 9 0 方, 5 2 套,20%2 0 0 ～2 5 0 方, 8 6 套,32%2 5 0 ～3 0 0 方, 2 3 套,9%3 0 0 方以上, 4 套,2% 1 4 1 . 8 方, 5 2 套,20% 高層中平層躍層比例圖躍層，2 0 戶(hù),8%平層，2 4 3戶(hù), 9 2 % 45 排屋戶(hù)型配比 戶(hù)型面積（平米） 套數(shù) 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 241 16 16 16 74 255 6 12 58 256 6 285 46 46 329 8 12 12 20 343 4 353 8 8 8 總計(jì) 94 排屋戶(hù)型比例圖13 5 0 方以上, 8 套,9%320~350方 ,12套 ,13%280~300方 , 46套, 4 8 %2 5 0 ～2 6 0 方, 1 2套, 1 3 %2 4 1 方, 1 6 套,17% 排屋戶(hù)型比例圖2300 ～3 50方 , 1 2套 , 1 3%350 以上, 8 套, 9% 241 方, 16 套, 17 %250 ～3 00方 , 5 8套 , 6 1% 46 整個(gè)小區(qū)面積比例圖3 0 0 方以上, 2 4 套,7%2 5 0 ～3 0 0 方, 8 1套, 2 3 %1 5 0 方以下, 5 2 套,15%1 5 0 ～2 0 0 方, 9 8套, 2 7 %2 0 0 ～2 5 0 方, 1 0 2套, 2 8 % 總結(jié) 項(xiàng)目高層預(yù)計(jì) 2021 年下半年推出，從房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看， XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價(jià) 億元，樓面價(jià) 4390 元 /平米的價(jià)格拿下鏡湖新區(qū)大灘 1 號(hào)地塊，依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，此項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格要達(dá)到 10000 元 /平米以上才能保證利潤(rùn)；而從近期市場(chǎng)來(lái)看，以大灘板塊及迪蕩板塊的 XX 天下、白鷺金灘、山水名家及 盛世名苑價(jià)格均獲得了大的提升，與本項(xiàng)目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價(jià)格已在 11000－ 12021 元 /平米，保守估計(jì)，等項(xiàng)目入市，預(yù)測(cè) XX市場(chǎng)高層的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定在 12021 元 /平米以上。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場(chǎng)的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。整體布局上，本方案采取了北面、東面高，西面低的建筑布置方法，一條消防車(chē)道將地塊分成兩個(gè)區(qū)域，西側(cè)是排屋區(qū)，東側(cè)和北面是高層區(qū)。 2）道路系統(tǒng)及人車(chē)分流。 2）住宅成組團(tuán)布置。 在建筑立面形式處理上，我們采用新古典主義的建筑語(yǔ)匯。注：購(gòu) VIP卡 者仍可享受一次性付款的折扣。 持續(xù)期策略 在銷(xiāo)售率已達(dá) 65%以上，在已有一定數(shù)量的老客戶(hù)的同時(shí)，可以適當(dāng)通過(guò)客戶(hù)介紹客戶(hù)的方式，促進(jìn)成交。即每次漲幅在 500 元 /平方。 技巧性?xún)r(jià)格策略 ,差異性?xún)r(jià)策略，實(shí)行一房一價(jià)。 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 本階段主要工作計(jì)劃： ① 接待來(lái)電、來(lái)訪客戶(hù)，客戶(hù)追蹤； 53 ② 成交簽約； ③ 客戶(hù)調(diào)查分析，信息反饋； ④ 貸款資料收齊； ⑤ 廣告媒體修正； ⑥ 房源銷(xiāo)控調(diào)整，價(jià)格表調(diào)整； ⑦ 周邊樓盤(pán)市調(diào)； ⑧ 銷(xiāo)售人員再培訓(xùn)。通過(guò)本次售卡，能夠穩(wěn)住那些對(duì)本案有好感，但又不愿意在 8月份（淡季）下定購(gòu)房的客戶(hù)，以免客戶(hù)流失；同時(shí)，通過(guò)本次 VIP卡的發(fā)售，可以為 9月開(kāi)盤(pán)積聚人氣，增 強(qiáng)銷(xiāo)售信心。所有戶(hù)型在保證節(jié)能要求的前提下大面積開(kāi)窗，使套內(nèi)取得良好的采光和通風(fēng)效果。 4）豎向設(shè)計(jì) 由于地塊本身地勢(shì)較低，南側(cè) XX 路比地塊高出近 4 米，設(shè)計(jì)充分利用地形，用地下室做為場(chǎng)外道路與建筑的空間交接。 （ 3） 、交通組織 1)出入口設(shè)置 方案把小區(qū)的主入口設(shè)置在規(guī)劃 XX 路南部，次入口設(shè)置在北側(cè) 49 沿 XX 古運(yùn)河的規(guī)劃道路上。排屋沿西面布 置，高層住宅設(shè)置在地塊的北面和東面。 工程內(nèi)容及規(guī)模概況 XX 路 1 號(hào)地塊為低層住宅和高層住宅相結(jié)合，擁有優(yōu)美景觀綠化環(huán)境的現(xiàn)代化高品質(zhì)城市住宅小區(qū)。 做為政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域 —— 大灘與迪蕩，這兩個(gè)板塊依托良好的自然環(huán)境及規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)高端，吸引了 XX 絕大部分的高檔置業(yè)群體的眼光。 42 機(jī)會(huì)點(diǎn) 市中心、地段的稀缺性，緩解市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 總結(jié) 項(xiàng)目高層預(yù)計(jì) 2021 年下半年推出，從房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看， XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價(jià) 億元，樓面價(jià) 4390 元 /平米的價(jià)格拿下鏡湖新區(qū)大灘 1 號(hào)地塊，依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，此項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格要達(dá)到 10000 元 /平米以上才能保證利潤(rùn)；而從近期市場(chǎng)來(lái)看，以大灘板塊及迪蕩板塊的 XX 天下、白鷺金灘、山水名家及盛世名苑 40 價(jià)格均獲得了大的提升，與本項(xiàng)目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價(jià)格已在 11000－ 12021 元 /平米，保守估計(jì)，等項(xiàng)目入市，預(yù)測(cè) XX市場(chǎng)高層的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定在 12021 元 /平米以上。 商業(yè)、辦公 19788 ≤ ≤ ≤ 32 ≥ 10 13500 2700 備注：上表地塊于 2021 年 12 月 30 日進(jìn)行拍賣(mài)。 75319 拍賣(mài) 居住、商業(yè)、辦公 15000 1422 XX 建景建材有限公司 2021． 10． 10 皋埠鎮(zhèn)商貿(mào) 9218 地塊 東至魯家涇村，南至銀苑路，西至銀橋 路，北至銀興路。 5504 掛牌 辦公及商業(yè) 3250 浙江星源建設(shè)投資有限 公司 2021． 7． 3 鏡湖新區(qū)外灘 1 號(hào)地塊 東至梅山江綠化帶，南至梅山江綠化帶，西至解放大道，北至鳳林西路． 111155 拍賣(mài) 住宅、商業(yè)、辦公 122021 XX 金綠泉置業(yè)有限公司 2021． 8． 17 袍江新區(qū) F7 地塊 東至寺東路，南至袍江工商分局，西至 里直江，北至規(guī)劃支路． 19869 拍賣(mài) 住商 5700 2125 XX 恒聯(lián)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021． 8． 17 原 XX 醫(yī)院地塊 東至真神堂、新建北路及縣前街部分現(xiàn)狀建筑，南至東街，西至布業(yè)會(huì)館和越城區(qū)檢察院等現(xiàn)狀建筑，北至縣前街及現(xiàn)狀建筑。 世茂盛世名苑 項(xiàng)