【正文】 94 80% 城 東 板 塊 涂山家園 2 2 高層 6500 120135 7085 161 150 93% 中亞東郡 9 0 多層、高層 4800 82127 3762 374 107 % 紫金華庭 高層 7600 133146 163203 101123 248 199 80% 城 陽明華都二期 / / 聯(lián)排 13000 312340 127 82 65% 13 南 板 塊 南岸花城 15 7 高層 8200 8791 134140 73115 733 422 59% 怡蘭軒 公寓 高層 8000 7889 6570 93 88 % 根據(jù)市場調(diào)研，就高層產(chǎn)品而言， XX 市區(qū)在售樓盤主要集中在大灘板塊以及迪 蕩板塊。 近年來本市委、市 XX 政府給 房地產(chǎn)商 創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟 及城建 發(fā)展，依據(jù)當?shù)貙嶋H，制定了系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓 房產(chǎn)商 放心投資、大膽經(jīng)營。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)持續(xù)升溫之態(tài)。 業(yè)內(nèi)普遍比較認同的數(shù)據(jù)是：房地產(chǎn)上下游共涉及 50 多個行業(yè)，每投入 100 元的資金可以創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè) 170~220 元的需求；每銷售100 元的住宅可以帶動 130~150 元的其他消費，住宅行業(yè)每吸納 100 6 人就業(yè)，可帶動相關行業(yè) 200 人就業(yè)；換一種算法則是，房地產(chǎn)業(yè)每減少 100 萬平方米建筑量，就會影響 30 萬人的就業(yè)，就會減少鋼材需求 2 萬噸、門窗需求 8 萬套、衛(wèi)生潔具需求 2 萬套左右。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。 5 具體規(guī)劃技術指標如下： 經(jīng)濟技術指標 總用地面積 58087 平米 土地性質(zhì) 居住 容積率 ≤ 總建筑面積 ≤ 80000 平米 建筑限高 50 米 另一方面， XX 市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢 ,逐漸成為國民經(jīng)濟新的增長點和消費熱點。房 地產(chǎn)的帶動效應很像水里的波紋，會不斷擴散，最終影響到社會生活的各個層面。 1至 3 月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 378413 萬元，同比增長 %。 隨著住房制度改革的全面推進，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟增長的促進作用日益凸 現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。 目前，樓盤處于強銷期的樓盤有七個，分別是大灘板塊的山水名家、白鷺金灘、 XX 天下三個項目；迪蕩板塊有世茂盛世名苑二期和水岸香堤；城南板塊有南岸花城；城東板塊的紫金華庭。 恒聯(lián) ?星星港灣位于 XX 市馬臻路元培小學和元培中學中間，上承千年古越的厚重文脈，下啟新城市人文的蓬勃朝氣，大隱于寸土寸金的老城區(qū)中心區(qū)位，總建筑面積約 17000 ㎡，以“ 電梯多層奢派學區(qū)公館 ” 的清晰定位，成就尊者的智慧未來。 水岸香堤傲踞 XX 運河與古水道交匯之地 ,三面環(huán)水 .北依 XX 運河 ,南靠臥龍路 ,千年古道貫穿其中 ,規(guī)劃中魅力四射的 XX 公園近在咫尺。 中亞東郡 項目概況 中亞 ?東郡 4地塊總占地面積約 ㎡，總建筑面積約 89840㎡，社區(qū)配備了 7702㎡沿街商業(yè)，并設計了地下集中汽車位 239個、地上機動車位 288個，地下室設計了部分自行車庫。沿街商業(yè)，將為業(yè)主提供更為完善、細致的生活保障，以舒適、 21 從容生活尺度營造出便利的城市生活。 23 XX 天下 項目概況 XX 天下位于 XX 大灘區(qū)塊東南面，四面碧水環(huán)繞，東至長大江，南望文筆塔，西北至梅山江，與著名的鏡湖濕地公園緊密相連，園區(qū)總占地 265 畝，總建筑面積 30 余萬平方米，規(guī)劃高層江景公寓，空中別墅與臻品排屋，共 2021 余戶，園內(nèi)配有主題會所，高尚幼兒園，江濱公園，網(wǎng)球場，泳池等高尚設施。 大灘項目交通條件優(yōu)越，市政配套完善，公路、鐵路、水路暢通，車站、碼頭、學校、醫(yī)院、市場齊全。 產(chǎn)品營造 坤和山水名家共計 901套房源，由 32層高層寬景大宅， 15 組合院排屋構(gòu)成。 20萬方商業(yè)旗艦、 5A 國際商務中心、國際會展中心、 XX 公園、超五星級酒店，成就 XX 新城市中心，實現(xiàn) XX 經(jīng)濟、文化、影響力的全面升級。 8350 掛牌 辦公及商業(yè) 6250 XX 市越發(fā)機械制造有限公司 2021． 9． 23 30 鏡湖新區(qū)外灘 46 號地塊 東至地塊地限線，南至一號路， 西至二號路，北至鳳林西路。 83934 拍賣 居住、商業(yè)、辦公 18200 1548 XX 金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2021． 10． 20 袍江新區(qū) G71 地塊 東至規(guī)劃 2 號路，南至河流，西至丁墟大河，北至育賢路。 項目隔北側(cè)運河為居民住宅區(qū)（紹鋼宿舍），較為雜亂，東側(cè) XX路還未開始建設，南側(cè)為 XX 路，但其鄰路范圍較小。 外墻用材高檔，石材干掛。 從目前 XX 整體房產(chǎn)市場來看，進入 2021 年 3 月份， XX 房產(chǎn)市場整體逐漸回暖，成交量與成交額同步上升。 面積配比 定位 : 高層戶型配比 戶型面積（平米） 套數(shù) 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 52 52 52 52 26 26 46 98 20 20 13 52 52 13 188 26 26 72 86 109 13 212 13 20 1 14 1 10 2 2 23 23 265 4 1 2 1 2 292 11 2 4 4 4 44 357 1 1 總計 263 高層戶型比例細分圖11 8 0 ～1 9 0 方, 5 2 套,20%1 7 2 . 7 方，2 0 套,8%1 6 0 . 5 方, 2 6 套,10%1 4 1 . 8 方，5 2 套,20%2 5 0 ～3 0 0 方，2 3套, 9 %2 0 0 ～2 2 0 方，7 2套, 2 6 %2 4 0 ～2 5 0 方，1 4套, 5 %3 0 0 方以上，4 套,2% 高層戶型比例細分圖21 6 0 ～1 7 0 方, 4 6 套,17%1 8 0 ～1 9 0 方, 5 2 套,20%2 0 0 ～2 5 0 方, 8 6 套,32%2 5 0 ～3 0 0 方, 2 3 套,9%3 0 0 方以上, 4 套,2% 1 4 1 . 8 方, 5 2 套,20% 高層中平層躍層比例圖躍層，2 0 戶,8%平層，2 4 3戶, 9 2 % 45 排屋戶型配比 戶型面積（平米） 套數(shù) 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 階段套數(shù)和 241 16 16 16 74 255 6 12 58 256 6 285 46 46 329 8 12 12 20 343 4 353 8 8 8 總計 94 排屋戶型比例圖13 5 0 方以上, 8 套,9%320~350方 ,12套 ,13%280~300方 , 46套, 4 8 %2 5 0 ～2 6 0 方, 1 2套, 1 3 %2 4 1 方, 1 6 套,17% 排屋戶型比例圖2300 ～3 50方 , 1 2套 , 1 3%350 以上, 8 套, 9% 241 方, 16 套, 17 %250 ～3 00方 , 5 8套 , 6 1% 46 整個小區(qū)面積比例圖3 0 0 方以上, 2 4 套,7%2 5 0 ～3 0 0 方, 8 1套, 2 3 %1 5 0 方以下, 5 2 套,15%1 5 0 ～2 0 0 方, 9 8套, 2 7 %2 0 0 ～2 5 0 方, 1 0 2套, 2 8 % 總結(jié) 項目高層預計 2021 年下半年推出，從房產(chǎn)一級市場來看， XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價 億元，樓面價 4390 元 /平米的價格拿下鏡湖新區(qū)大灘 1 號地塊，依照房地產(chǎn)開發(fā)成本進行測算，此項目銷售價格要達到 10000 元 /平米以上才能保證利潤；而從近期市場來看，以大灘板塊及迪蕩板塊的 XX 天下、白鷺金灘、山水名家及 盛世名苑價格均獲得了大的提升，與本項目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價格已在 11000－ 12021 元 /平米，保守估計，等項目入市，預測 XX市場高層的價格會穩(wěn)定在 12021 元 /平米以上。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。整體布局上，本方案采取了北面、東面高，西面低的建筑布置方法，一條消防車道將地塊分成兩個區(qū)域，西側(cè)是排屋區(qū)，東側(cè)和北面是高層區(qū)。 2）道路系統(tǒng)及人車分流。 2）住宅成組團布置。 在建筑立面形式處理上，我們采用新古典主義的建筑語匯。注：購 VIP卡 者仍可享受一次性付款的折扣。 持續(xù)期策略 在銷售率已達 65%以上，在已有一定數(shù)量的老客戶的同時，可以適當通過客戶介紹客戶的方式，促進成交。即每次漲幅在 500 元 /平方。 技巧性價格策略 ,差異性價策略，實行一房一價。 業(yè)務執(zhí)行： 本階段主要工作計劃： ① 接待來電、來訪客戶，客戶追蹤； 53 ② 成交簽約； ③ 客戶調(diào)查分析，信息反饋； ④ 貸款資料收齊； ⑤ 廣告媒體修正； ⑥ 房源銷控調(diào)整，價格表調(diào)整； ⑦ 周邊樓盤市調(diào)； ⑧ 銷售人員再培訓。通過本次售卡，能夠穩(wěn)住那些對本案有好感，但又不愿意在 8月份（淡季）下定購房的客戶，以免客戶流失；同時，通過本次 VIP卡的發(fā)售，可以為 9月開盤積聚人氣，增 強銷售信心。所有戶型在保證節(jié)能要求的前提下大面積開窗，使套內(nèi)取得良好的采光和通風效果。 4）豎向設計 由于地塊本身地勢較低，南側(cè) XX 路比地塊高出近 4 米，設計充分利用地形，用地下室做為場外道路與建筑的空間交接。 （ 3） 、交通組織 1)出入口設置 方案把小區(qū)的主入口設置在規(guī)劃 XX 路南部，次入口設置在北側(cè) 49 沿 XX 古運河的規(guī)劃道路上。排屋沿西面布 置，高層住宅設置在地塊的北面和東面。 工程內(nèi)容及規(guī)模概況 XX 路 1 號地塊為低層住宅和高層住宅相結(jié)合，擁有優(yōu)美景觀綠化環(huán)境的現(xiàn)代化高品質(zhì)城市住宅小區(qū)。 做為政府重點發(fā)展的區(qū)域 —— 大灘與迪蕩，這兩個板塊依托良好的自然環(huán)境及規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)項目品質(zhì)高端，吸引了 XX 絕大部分的高檔置業(yè)群體的眼光。 42 機會點 市中心、地段的稀缺性，緩解市場的競爭壓力。 總結(jié) 項目高層預計 2021 年下半年推出，從房產(chǎn)一級市場來看， XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價 億元，樓面價 4390 元 /平米的價格拿下鏡湖新區(qū)大灘 1 號地塊，依照房地產(chǎn)開發(fā)成本進行測算，此項目銷售價格要達到 10000 元 /平米以上才能保證利潤；而從近期市場來看，以大灘板塊及迪蕩板塊的 XX 天下、白鷺金灘、山水名家及盛世名苑 40 價格均獲得了大的提升，與本項目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價格已在 11000－ 12021 元 /平米，保守估計，等項目入市，預測 XX市場高層的價格會穩(wěn)定在 12021 元 /平米以上。 商業(yè)、辦公 19788 ≤ ≤ ≤ 32 ≥ 10 13500 2700 備注：上表地塊于 2021 年 12 月 30 日進行拍賣。 75319 拍賣 居住、商業(yè)、辦公 15000 1422 XX 建景建材有限公司 2021． 10． 10 皋埠鎮(zhèn)商貿(mào) 9218 地塊 東至魯家涇村，南至銀苑路，西至銀橋 路，北至銀興路。 5504 掛牌 辦公及商業(yè) 3250 浙江星源建設投資有限 公司 2021． 7． 3 鏡湖新區(qū)外灘 1 號地塊 東至梅山江綠化帶，南至梅山江綠化帶，西至解放大道，北至鳳林西路． 111155 拍賣 住宅、商業(yè)、辦公 122021 XX 金綠泉置業(yè)有限公司 2021． 8． 17 袍江新區(qū) F7 地塊 東至寺東路，南至袍江工商分局，西至 里直江，北至規(guī)劃支路． 19869 拍賣 住商 5700 2125 XX 恒聯(lián)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2021． 8． 17 原 XX 醫(yī)院地塊 東至真神堂、新建北路及縣前街部分現(xiàn)狀建筑，南至東街，西至布業(yè)會館和越城區(qū)檢察院等現(xiàn)狀建筑，北至縣前街及現(xiàn)狀建筑。 世茂盛世名苑 項