【正文】 3 房 130250 ㎡ 均價(jià)： 3,200 元 /㎡ 該案有著規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，易做整體規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境優(yōu)美，周邊有一定的配套，超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校等各項(xiàng)生活所需設(shè)施基本齊備，有數(shù)條交通線路承載小區(qū)住戶的出行要求。 開發(fā)商：旋力集團(tuán) 房型面積： 200800 ㎡ 私家花園面積： 1000 ㎡ 均價(jià)： 11,000 元 /㎡ 從該案的價(jià)格來(lái)看，不僅在常熟，放眼江蘇全省，幾無(wú)能出其右者，可以算得上是江蘇的頂級(jí)樓盤。 開發(fā)商：常熟宇利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)置業(yè)有限公司 房型面積： 500700 ㎡ 價(jià)格： 320350 萬(wàn) /幢 :均價(jià)： 6,000 元 /㎡ 該案地處景色秀麗的昆承湖風(fēng)景區(qū)，這一區(qū)域是市政規(guī)劃中的生態(tài)型休閑渡假區(qū)和高檔別墅區(qū)，臨湖而建，占據(jù)了顯著的地理優(yōu)勢(shì)。 在前面曾經(jīng)提到，現(xiàn)在常熟的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，全市 153 個(gè)各類市場(chǎng)云集了大量的外來(lái)經(jīng)商者，僅這部分人所創(chuàng)造出的居住需求，就能為常熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供不小的支持。 基于以上這些因素，我們認(rèn)為化肥廠地塊的住宅對(duì)外銷售單價(jià)應(yīng)能達(dá)到： 3,500 元 /㎡ 專業(yè)好文檔 15 三、項(xiàng)目建議 由于本案的規(guī)模較大，并且單價(jià)在當(dāng)?shù)囟韵鄬?duì)較高，因此建議利用地塊地理位置上的優(yōu)勢(shì)，為本案的銷售尋求市場(chǎng)支持。在房型設(shè)計(jì)中，高層建筑得房率低的問題也要注意，很容易成為市場(chǎng)接受的障礙，所以建議在設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮如何將得房率提高，為本案的順利去化提供便利。 專業(yè)好文檔 17 商業(yè)設(shè)施建議 目前常熟在售的一些商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看：方塔東街的起拍價(jià)格在 萬(wàn)元 /㎡之間， 11 幢樓均為整幢起拍，面積較大；招商城的永久使用權(quán)起拍價(jià)更是達(dá)到45 萬(wàn)元 /㎡，最高甚至拍到 萬(wàn) /㎡，由此可見，常熟的商鋪市場(chǎng)是很火熱的。 專業(yè)好文檔 18 客層定位 從本項(xiàng)目所在的虞山鎮(zhèn)的十大項(xiàng)目來(lái)看，元和區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為“外來(lái)人員居住區(qū)” 由于本案毗鄰招商城，因此從招商城中找尋客源十分現(xiàn)實(shí)，整個(gè)招商城轄區(qū)面積 平方公里，市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積占到了 平方公里，商業(yè)用房 112 萬(wàn)㎡，有店鋪、攤位兩萬(wàn)多個(gè)。 項(xiàng)目定位 綜合本案特征： ? 高檔次的居住社區(qū)； ? 大規(guī)模高規(guī)格的商業(yè)配套； ? 為招商城，以及全市的外來(lái)經(jīng)營(yíng)者提供居住和生活配套； 項(xiàng)目定位可做如下描述： “城市新焦點(diǎn)，天下一家” 專業(yè)好文檔 19 四、總結(jié) 縱覽常熟，本案獨(dú)領(lǐng)城南房地。 綜合以上意見，我們完全可以利用我們規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)，在小區(qū)內(nèi)開發(fā)出一個(gè)成規(guī)模的商業(yè)配套，建議可將本案的商業(yè)配套設(shè)施設(shè)置如下： ? 地下一層可設(shè)置 23 萬(wàn)㎡ 的大賣場(chǎng)或超市滿足居民“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事； ? 地面一層打造一條 5 萬(wàn)余方的休閑步行街，以上檔次的精品和品牌商品來(lái)吸引顧客購(gòu)物，也可和招商城形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)； ? 23 層，規(guī)劃出 34 萬(wàn)㎡，可以作為滿足居民日常生活休閑、娛樂需求的場(chǎng)所。常熟作為蘇州轄下一個(gè)重要的縣級(jí)市，在這方面卻鮮有表現(xiàn)，和其經(jīng)濟(jì)地位不符。 考慮到本案的價(jià)格，屬于常熟中高檔的樓盤，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也要能與之相符。 另外從地塊附近的二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，一般在 2,5803,622 元 /㎡之間，這些二手房建造年代較早，但其市場(chǎng)售出單價(jià)以及不在城北那些新樓盤之下，從這一方面，也可以看出這一區(qū)域的價(jià)值。 專業(yè)好文檔 12 區(qū)域周邊二手房?jī)r(jià)格表 位置 面積（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 備注 化肥廠南 60 2,580 93 年建造 安定五區(qū) 2,892 帶裝修 元和三區(qū) 75 3,533 4 樓 元和四區(qū) 75 3,466 4 樓 3,180 2 樓 元和五區(qū) 3,622 3 樓 2,960 2 樓 75 3,173 4 樓 元和小區(qū) 61 3,278 2 樓 68 3,382 4 樓 71 3,239 3 樓 單價(jià)匯總： 2,5803,622 元 /㎡ 專業(yè)好文檔 13 市場(chǎng)需求 2021 年，常熟市區(qū)的人均居住面積已達(dá)到 20 ㎡，在全省名列前茅，但和人均 35 ㎡的小康生活居住水平來(lái)比較，還是有著不小的差距。 專業(yè)好文檔 10 （ 4）銀湖花園 位于常熟南部，昆承湖畔。 該案綠化景觀布置是其一大賣點(diǎn)，整個(gè)小區(qū)的綠化率達(dá)到了 48%，為居住者營(yíng)造了一個(gè)連綿不斷的綠化系統(tǒng)和流動(dòng)景觀空間。 2020 年常熟城區(qū)規(guī)模發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域 規(guī)劃面積（平方公里） 居住人口（萬(wàn)人） 主城區(qū) 60 60 濱江新市區(qū) 35 20 市鎮(zhèn)發(fā)展區(qū) 海虞 1015 1015 支塘 辛莊 沙家浜 總計(jì) 約 145 約 130 專業(yè)好文檔 7 常熟在售住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 隨著常熟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的住宅項(xiàng)目開始出現(xiàn)在常熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，別墅之類的高檔物業(yè)也是大行其道，以下就在售的部分項(xiàng)目做一介紹： （ 1）明日星城 該案位于常熟城北，北抵外環(huán)北路，西靠報(bào)慈北路，東依常福路，南至黃河路，小區(qū)的總建筑面積達(dá)到了 70 萬(wàn)㎡。 按照新版規(guī)劃，常熟城區(qū)實(shí)現(xiàn)了科學(xué)的功能分區(qū)，古城區(qū)、城市中心區(qū)、文化片區(qū)錯(cuò)位發(fā)展，相得益彰。 03 年 110 月江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)指標(biāo) 指標(biāo) 數(shù)據(jù) 同比增長(zhǎng)幅度（ %） 商品房竣工面積 1, 萬(wàn)㎡ 銷售面積 1, 萬(wàn)㎡ 住宅竣工面積 1, ㎡ 住宅銷售面積 1, 萬(wàn)㎡ 空置面積 （一年或一年以上） 11 層及以上高層銷售面積 全省 萬(wàn)㎡ 南京 萬(wàn)㎡ 無(wú)錫 萬(wàn)㎡ 蘇州 萬(wàn)㎡ 11 層及以上高層銷售面積 萬(wàn)㎡ 住宅均價(jià) 全省 2,038 蘇州 2,456 上表的數(shù)據(jù)可以看出，商品房的銷售面積超過了同期的竣工面積，市場(chǎng)去化良好，空置率大幅度下降，住宅的均價(jià)不斷提高，無(wú)不反映出江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的現(xiàn)狀。 MuWFA5uxY7JvnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK% W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! 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