【正文】 口系數(shù)為 ，比上年下降 ，少子化程度相當(dāng)嚴(yán)重； 60 歲以上老年人口為 萬人，比上年上升 %，人口老齡化程度進(jìn)一步加深。 32% 43%10% 15%9 0 平米以下9 0 1 1 0 平米110150平 米1 5 0 平米以上 圖 29 購房面積需求比例 （ 2） 交 房 標(biāo)準(zhǔn) 在選擇交房標(biāo)準(zhǔn)上，毛坯房占 51％，精裝修占 29％，廚衛(wèi)裝修占 11％，普通 裝修占 9％。 [8] （ 2） 中心城區(qū)規(guī)劃引導(dǎo) 根據(jù)常熟市規(guī)劃局對(duì)中心城區(qū)規(guī)劃引導(dǎo)， 20xx 年中心城區(qū)總?cè)?口 135 萬人，其中城市人口 115 萬人，規(guī)劃城市建設(shè)用地 公頃； 2030 年中心城區(qū)總?cè)丝? 172 萬人，其中城市人口 158 萬人，規(guī)劃城市建設(shè)用地 公頃 。 （ 1） 衡泰里宮 表 22 衡泰里宮簡(jiǎn)介 開發(fā)商 常熟市蘇華置業(yè)有限公司 開盤日期 20xx 年 3 月 用地面積 萬平方米 建筑面積 萬平方米 容積率 綠化率 40% 交易均價(jià) 小高層 13800/ m2 車位配比 1:1 建筑類型 多層 ,小高層 裝修狀況 毛坯 總戶數(shù) 700 交房時(shí)間 待定 地理位置 理工學(xué)院太平港以東，原先為常熟理工學(xué)院 公交狀況 常熟 104 路 、 2 路、 5 路、 9 路、 11 路、 105 路、常熟 116 路至常熟理工學(xué)院 (元和校區(qū) ) 周邊中小學(xué) 元和小學(xué)幼兒園、元和小學(xué)南校區(qū)、常熟市第一中學(xué)、常熟市第八中學(xué) 項(xiàng)目特色 項(xiàng)目緊臨北虞山南尚湖風(fēng)景區(qū)，湖山美景盡收眼底，整個(gè)小區(qū)大中庭景觀，創(chuàng)新世紀(jì)經(jīng)典戶型，實(shí)現(xiàn)超高的性價(jià)比。地塊鄰近招商城和方塔街， 南面毗鄰服裝城西入口，宜居宜商， 對(duì)于 服裝城 業(yè)主是一個(gè)不錯(cuò)的置業(yè)選擇。本項(xiàng)目周邊環(huán)境比較落后，擁有大量老式住宅，人居環(huán)境的改造是勢(shì)在必行，再加上招商城大量外來人口的涌入，本項(xiàng)目的住宅開發(fā)絕對(duì)是有必要且有著積 極常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 17 意義的。 （ 2）劣勢(shì)（ W） ? 周邊用房落后，微觀環(huán)境不夠理想。 ? 周邊微觀環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的形象會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)影響。 綜合周邊市場(chǎng)分 析及項(xiàng)目初步規(guī)劃布局，項(xiàng)目建設(shè)以多層住宅和聯(lián)排別墅混合布置的方式，其中多層住宅項(xiàng)目主力戶型以 90110m2的兩房及小三房為主，少量 117155m2的三房及四房，戶型選擇基本上符合常熟居民對(duì)住房的普遍要求；別墅設(shè)置 390m2和 350m2兩種戶型，戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)了城市有錢人對(duì)高品質(zhì)住宅生活的追求。本項(xiàng)目在規(guī)劃滿足最本質(zhì)的要求上，也要顧及本身的利潤(rùn)，因此要考慮以下四點(diǎn)原則： （ 1） 成本的最優(yōu)化：層數(shù)越高往往其單位成本越大，因此要因地制宜的創(chuàng)造最大的空間價(jià)值。 （ 4） 小區(qū)分為 A 區(qū)和 B 區(qū)， A 區(qū)建設(shè)多層住宅，標(biāo)準(zhǔn)層高為 ， B 區(qū)聯(lián)體別墅，住宅群體的基本朝向與元和路平行，樓體之間的距離在滿足采光間距的基礎(chǔ)上適當(dāng)加大，不僅保證了底樓用戶的日照生活問題同時(shí)也保證了小區(qū)的內(nèi)部通風(fēng)。 表 34 戶型統(tǒng)計(jì)表 區(qū)號(hào) 樓號(hào) 戶型 格 式 面積（ m2） 數(shù)量（套） A 區(qū) 11 A 2 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 97 120 B 5 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺(tái) 155 60 10 C 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 117 24 D 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 135 24 7 E 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 94 48 F 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 2 廚 1 陽臺(tái) 106 48 B 區(qū) 1 1 1 11 21 G 6 室 2 廳 6 衛(wèi) 1 廚 5 陽臺(tái) 390 30 1 1 1 16 H 5 室 2 廳 6 衛(wèi) 1 廚 4 陽臺(tái) 350 24 規(guī)劃設(shè)計(jì)及指標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目的總平面設(shè)計(jì)方案以及戶型設(shè)計(jì)方案統(tǒng)籌出項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)，再與政府給出的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行比較，其中容積率 符合 至 ，建筑密度 %符合小于 28%的規(guī)定，綠化率 %符合大 于 30%的規(guī)定，因此本項(xiàng)目的技術(shù)方案是可行的，詳見表 35。 根據(jù)以上價(jià)格定位可以計(jì)算出該項(xiàng)目銷售收入，即用銷售均價(jià)與該項(xiàng)目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計(jì)金額，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷售總收入見表 38。詳細(xì)的估算通?？刹捎脝挝恢笜?biāo)估算法進(jìn)行計(jì)算即參照類似 工程的平方米造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，本項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)用計(jì)算詳見表 312。 （ 7） 銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。精裝修成本 多層住宅 按照 20xx元 /m2，別墅 按照 2500元 /m2進(jìn)行估算加入到建安工程費(fèi)中，管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)隨銷售價(jià)格及建安成本變化而變化。 （ 10）根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以匯總出本項(xiàng)目投資估算見表 316以及利潤(rùn)估算分析見表 317,其中土地增值稅稅額按增值額乘以適用的稅率，本項(xiàng)目增值額小于 50%，稅率為 30%，所得稅稅率按照 25%計(jì)算 。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 27 表 314 公共配套建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 （ m2） 單價(jià) （ 元 /m2） 金額（萬元） 1 多層住宅 36588 75 2 別墅 20xx0 320 3 合計(jì) —— —— （ 6） 管理費(fèi)用：管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等 [9]。根據(jù)蘇州市政府相關(guān)文件的規(guī)定、單項(xiàng)內(nèi)容的市場(chǎng)價(jià)格以及相應(yīng)的造價(jià)指標(biāo)分別計(jì)算，詳見表 311。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 24 總 經(jīng) 理 工 程 副 總 項(xiàng) 目 副 總 營 銷 副 總 成 本 副 總 財(cái) 務(wù) 副 總 運(yùn) 營 副 總 物業(yè)管理部 成本管理部 財(cái)務(wù)管理部 工程技術(shù)部 市場(chǎng)營銷部 項(xiàng)目管理部 行政人事部 圖 31 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)圖 如圖 31 所示，本項(xiàng)目采取線性組織結(jié)構(gòu)，每個(gè)工作部門只對(duì)其直接下屬部門下達(dá)工作指令，確保了工作指令的唯一性，同時(shí)也盡可能避免了由于矛盾的指令而影響組織系統(tǒng)的運(yùn)行。地下停車位共計(jì) 480個(gè)，非機(jī)動(dòng)車停放以及設(shè)備用房主要布置在多層的地下室中。 （ 3） 小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)在景觀綠化、空間形態(tài)、層次網(wǎng)絡(luò)等多方面塑造小區(qū)統(tǒng)一完整的形象，形成立體的空間與景觀環(huán)境系統(tǒng)。 表 33 價(jià)格因數(shù)分析表 比較內(nèi)容 權(quán)重（ %） 中匯壹號(hào)公館 名流御園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)域位置 30 建筑規(guī)模 15 外部環(huán)境 20 內(nèi)部配套 20 戶型設(shè)計(jì) 15 合計(jì) 100 中匯壹號(hào)公館均價(jià)： 17000 元 /m2 17000*=18105 元 /m2 名流御園獨(dú)棟均價(jià)： 23000 元 /m2 23000*=22425 元 /m2 通過以上計(jì)算本項(xiàng)目精裝房方案的參考定價(jià)為：多層 17800元 /m2，聯(lián)排別墅 220xx元/m2。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目位于常熟市中心，風(fēng)景優(yōu)美、交通發(fā)達(dá)。 ? 本項(xiàng)目為市區(qū)內(nèi)稀有開發(fā)地段，極具升值潛力。 ? 區(qū)域價(jià)值：地塊周邊中高檔住宅樓盤較少，為地塊帶來較高的區(qū)域價(jià)值。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目位于繁榮的市中心，整個(gè)開發(fā)過程中必須把握好政府規(guī)定的各技術(shù)指標(biāo)，詳見表31。凱旋灣一期開盤時(shí)間為 20xx 年 11 月 16 日 ，計(jì)劃竣工時(shí)間為 20xx 年 12 月 31 日，雖然目前本項(xiàng)目剩余量較少，但后期會(huì)有更多房源上市，再加上該項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間與本項(xiàng)目如此接近，所以對(duì)本項(xiàng)目的未來銷售會(huì)構(gòu)成相當(dāng)大的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力?！笆畽M”自北向南分別為城區(qū)緯一路、蘇州路、城區(qū)緯二路、黃河路、珠江路、楓林路－昭文路、青墩塘路、招商城路－珠涇路、外環(huán)南路－新安江路、黃浦江路；“八縱”自西向東分別為東山路、珠海路－報(bào)慈路－安定街、海虞北路－海虞南路、新世紀(jì)大道、金山路、黃山路、廬山路、城區(qū)經(jīng)四路－銀河路。“三片區(qū)”分別指支董片區(qū)、海虞片區(qū)和辛莊片區(qū)。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 購買傾向 購買傾向的調(diào)查往往是為項(xiàng)目的戶型選擇提供最為重要的依據(jù)，但是其調(diào)查往往缺乏全局性，只能通過市場(chǎng)提供的少量數(shù)據(jù)來粗略的表示市場(chǎng)需求的房屋要求，本項(xiàng)目通過常熟房產(chǎn)網(wǎng)、常熟房產(chǎn)零距離提供的數(shù)據(jù)，在購置面積、交房標(biāo)準(zhǔn)以及房間需求三個(gè)方面表示人民的購買傾向。 消費(fèi)與市場(chǎng)需求 人口結(jié)構(gòu) 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年 ,常熟市的常住人口為 萬人，比上年增加 萬人。其中住宅銷售面積 萬平方米，同比增加 %；新開工面積 萬平方米，同比增加 %；竣工面積 萬平方米，同比增加 %， 其中住宅 萬平方米，同比增加 %。 （ 4） 20xx 年 2 月 20 日 舉行 的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國五條”。在中國，青年男女結(jié)婚往往會(huì)跟買新房綁定在一起，在有些地方購置新房更是結(jié)婚的必備條件。 [5] 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 5 城市 GDP 常熟市位于上海經(jīng)濟(jì)圈中心，屬于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，在過去的二十年中常熟 經(jīng)濟(jì) 取得了重大突破，牢牢占據(jù)了中國百強(qiáng)縣前列 。常熟地處長(zhǎng)江下游，是江蘇省轄縣級(jí)城市，簡(jiǎn)稱虞。 （ 5） 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額。 （ 6）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：包 括項(xiàng)目現(xiàn)金流量計(jì)劃，財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，財(cái)務(wù)分析總結(jié)等，其中財(cái)務(wù)指標(biāo)分析包括投資利潤(rùn)率、凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期。 （ 3）消費(fèi)與市場(chǎng)需求概況：包括城市人口走勢(shì)、人口結(jié)構(gòu)、購買傾向等。 研究意義 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代，利潤(rùn)回歸社會(huì)正常利潤(rùn)水平 ,房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制 [3]。詳見表 11。最后通過對(duì)全文的歸納總結(jié)出項(xiàng)目方案是可行的。 涉密論文按學(xué)校規(guī)定處理。對(duì)本研究提供過幫助和做出過貢獻(xiàn)的個(gè)人或集體，均已在文中作了明確的說明并表示了謝意。除了文中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。 、圖表要求： 1）文字通順，語言流暢，書寫字跡 工整，打印字體及大小符合要求，無錯(cuò)別字，不準(zhǔn)請(qǐng)他人代寫 2）工程設(shè)計(jì)類題目的圖紙，要求部分用尺規(guī)繪制，部分用計(jì)算機(jī)繪制，所有圖紙應(yīng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。SWOT Analysis。總體來講，國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控有著很大的決心，但是 20xx 年房地產(chǎn)政策調(diào)控的效果并沒有顯現(xiàn)出來。 本文將以常熟市原國棉廠地塊房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為具體的研究對(duì)象，在深入學(xué)習(xí)國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究理論和方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合常熟市和項(xiàng)目本身的具體情況，構(gòu)建該項(xiàng)目可行性分析的具體模式并展開研究，得出結(jié)論。項(xiàng)目的基本情況具體來說，包含項(xiàng)目的簡(jiǎn)介、性質(zhì)、宗地位置、占地面積、總建筑面積、容積率等基本情況。 （ 9）結(jié)論及建議：指明項(xiàng)目建設(shè)的可行性，并提出建設(shè)建議。境域東西寬 49公里，處東 經(jīng) 120176。處在上海、蘇州、無錫、南通等大中城市的懷抱之中，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 20xx 年常熟全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 ：： ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理 [6]。 政策環(huán)境 在政治環(huán)境中，房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)影響是最大的。 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 土地市場(chǎng)分析 20xx 年常熟市國土資源局總計(jì)公布城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地出讓公告 20 次，公布成交結(jié)果 15 次，全年成功出讓城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)用地 72 塊，總金額約 78 億元，總 面積約 1290201 平方米。 圖 25 常熟歷年房產(chǎn)開發(fā)走勢(shì) 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加碼的政策環(huán)境下， 20xx 年出人意料的成為了樓市的爆發(fā)年，成交量上漲迅速，各房企基本全面提前完成任務(wù)。 居民生活 20xx 年，常熟市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 43161 元，比上年增長(zhǎng) %；人均生活消費(fèi)支出 27028 元，增長(zhǎng) %，其中人均服務(wù)性消費(fèi)支出 7872 元，增長(zhǎng) %。毛坯房因其業(yè)主可以自己選擇裝修風(fēng)格最為受歡迎，精裝修憑借更快入住新房以及裝修成本更低成為第二選擇，普通裝修及廚衛(wèi)裝修并不受歡迎， 詳見比例分布圖 210。 [8] 城市道路規(guī)劃 隨著常熟市城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)城市道路設(shè)施的投入將進(jìn)一步加大，城市道路網(wǎng)逐步形成，各項(xiàng)道路指標(biāo)有較大提高，以滿足城市交通需求。 通過表 22 可以看出，該項(xiàng)目目前尚未開盤，預(yù)計(jì) 20xx 年 3 月底開盤，項(xiàng)目銷售時(shí)間以及項(xiàng)目定位與本項(xiàng)目相差無幾，對(duì)本公司擬建項(xiàng)目直接構(gòu)成很大的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力，是重點(diǎn)關(guān)