【正文】 行 ?? 隨著大量居民入住 ， 該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。 置地住宅小區(qū) 項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在 駐馬店市 工作的白領(lǐng)階層 （個(gè)體戶及私營(yíng)企業(yè)主） ， 企業(yè)管理技術(shù)人員、教育等事業(yè)單位人員 以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 6000 萬元）， 置地住宅小區(qū)規(guī)劃 總用地 平方米，建筑面積 33157 萬平方米，其中住宅 24872 萬平方米，公建 2100 萬平方米 ，商鋪面積 4808 平方米 。 不 僅停留在戶型面 積上的品質(zhì) 和質(zhì)量 ，他們對(duì)住宅的私密性、項(xiàng)目周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)部景觀、項(xiàng)目質(zhì)感、項(xiàng)目品牌等因素都很在意。經(jīng)過對(duì)該地塊分析和研究，在滿足規(guī)劃條件的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)地位于“商業(yè) +中高檔住宅”的開發(fā)模式， “商業(yè) +住宅 ”的開發(fā)模式是比較流行的模式，只是在各自的項(xiàng)目開發(fā)中熟輕熟重而已。 項(xiàng)目自身的 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)發(fā)揮 景觀優(yōu)勢(shì) —地塊周圍有開源河、桃園環(huán)繞，自然景觀好 景觀優(yōu)勢(shì)將是項(xiàng)目最大也是最核心的優(yōu)勢(shì)所在，項(xiàng)目將是駐馬店第一生態(tài)景觀大盤 地段優(yōu)勢(shì) — 處于未來城市發(fā)展方向上，是政府規(guī)劃的主要居住區(qū) 充分利用政府的發(fā)展規(guī)劃，完善自身配套設(shè)施，應(yīng)在良好的居住氛圍 交通優(yōu)勢(shì) — 項(xiàng)目周邊有多條城市主干道，交通便利 地塊周圍都臨近城市主干道或次干道和新火車站，未來交通十分便利 人文優(yōu)勢(shì) — 地塊附近有市政府新行政大樓， 與政府和附近高校進(jìn)行戰(zhàn)略合作，利用高校 11 黃淮學(xué)院，具有豐富教育 的師資資源，建成為人文教育基地，充分挖掘其人文教育內(nèi)涵 商業(yè)價(jià)值 — 本項(xiàng)目有較長(zhǎng)的臨街面，且未來居住人口眾多，具有一定的商業(yè)價(jià)值 分析地塊，結(jié)合市場(chǎng)商業(yè)狀況適量開發(fā)部分商業(yè) 開發(fā)商優(yōu)勢(shì) — 由于是本地企業(yè)，且樹立了自己在本市的品牌形象，人脈關(guān)系好 充分利用自己的優(yōu)勢(shì)，吸引目標(biāo)客戶，增加自己的競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的劣勢(shì)分析 項(xiàng)目劣勢(shì) 減少劣勢(shì) 配套缺乏 —項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘薪紖^(qū)，市政配套設(shè)施尚未完善，且檔次較低當(dāng)?shù)厝穗x市中心距離較遠(yuǎn) 醒目通過自身配套設(shè)施的開發(fā)，彌補(bǔ)外部配套的不足 經(jīng)驗(yàn)不足 —置地開發(fā)公司還未曾涉及過郊區(qū)的開發(fā)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)不足 與全國(guó)知名的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑，銷售代理公司合作，充分借助外腦彌補(bǔ)經(jīng)驗(yàn)的不足 規(guī)模劣勢(shì) —本項(xiàng)目規(guī)模小，與其他項(xiàng)目比，不易形成獨(dú)立的環(huán)境 充分利用周圍的自然環(huán)境，完善生活設(shè)施，以好的生活氛圍增加競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì) 居住郊區(qū)化 — 市中心的高端消費(fèi)者開始選擇在郊區(qū)置業(yè)，引 導(dǎo)居住郊區(qū)化趨勢(shì)，同時(shí)可吸引周邊縣市的高端消費(fèi)者到該區(qū)域購(gòu)房 充分突出該區(qū)域樓盤的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，挖掘自身獨(dú)特文化特殊特色吸引目標(biāo)消費(fèi)群，隨著交通設(shè)施的逐步完善，縮短與市中心區(qū)的時(shí)間距離 市場(chǎng)發(fā)展快 — 板塊的起步較晚，但市場(chǎng)發(fā)展快，產(chǎn)品提升空間大 充分利用市場(chǎng)快速發(fā)展的機(jī)會(huì)，努力提高產(chǎn)品素質(zhì)，突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，占領(lǐng)市場(chǎng)前端 客戶機(jī)會(huì) — 目前市場(chǎng)家庭居住質(zhì)量差，戶型小，年代久遠(yuǎn) 充分分析客戶的需求，以客戶需求為目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造客戶需要的產(chǎn)品 營(yíng)銷機(jī)會(huì) — 市場(chǎng)營(yíng)銷整體水平仍有提升空間，為項(xiàng)目提供了機(jī)會(huì) 加強(qiáng)營(yíng)銷隊(duì)伍 的建設(shè)，積極引入“外腦”，并與高水平營(yíng)銷策劃代理公司精誠(chéng)合作 項(xiàng)目的威脅分析 項(xiàng)目威脅 轉(zhuǎn)化威脅 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅 — 項(xiàng)目周邊的項(xiàng)目逐漸開始聚集，且有相當(dāng)多高層建筑項(xiàng)目，壓力增大，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈 充分挖掘自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)實(shí)點(diǎn)，行成獨(dú)特的文化優(yōu)勢(shì)，搶占市場(chǎng) 項(xiàng)目開發(fā)威脅 — 本項(xiàng)目建設(shè)過程中不可預(yù)見因素多 把握開發(fā)節(jié)奏，充分預(yù)見市場(chǎng)趨勢(shì)，前期開發(fā)立足資金快速回籠，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買力威脅 — 城市經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平不高，導(dǎo)致城市客戶群購(gòu)買能力有限 搶占市場(chǎng)高端客戶群份額，擴(kuò)大目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)，并制定合理的價(jià)格 政 策風(fēng)險(xiǎn)威脅 — 即項(xiàng)目在長(zhǎng)期的開發(fā)過程中，由于宏觀房地產(chǎn)政策，金融政策等不確定性，后期開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和銷售推廣將受到不同程度的影響 一方面建立起健全實(shí)效的危機(jī)公關(guān)關(guān)系，另一方面積極塑造自身過硬的品質(zhì)，提高應(yīng)對(duì)政策變化引起的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的 SWOT 分析小結(jié) 12 通過上訴分析說明，項(xiàng)目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿Υ?，但其居家的小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理商公司共同努力、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境和政府的政策及發(fā)展動(dòng)向，通過科學(xué)市場(chǎng)定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長(zhǎng)避短，并制定有效的營(yíng)銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)娜?市時(shí)機(jī)，采用整合營(yíng)銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認(rèn)同感，同時(shí)用熟練的銷售技巧和方式打動(dòng)目標(biāo)客戶，促成銷售，必將確保項(xiàng)目開發(fā)的圓滿成功。 東進(jìn)：向東打造工業(yè)走廊，以駿馬化工、藍(lán)天集團(tuán)、天方藥業(yè)、中集華俊等大型企業(yè)建設(shè)為契機(jī)，強(qiáng)力發(fā)展天然氣、火電、化工等工業(yè)，以項(xiàng)目建設(shè)、工業(yè)建設(shè)帶動(dòng)整個(gè)鐵東經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而且周邊地段由于駐馬店市近兩年來 的發(fā)展，城市的重新規(guī)劃，特別是 08 年以 9 后，致使周邊居民住房困難，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此給項(xiàng)目的開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。 競(jìng)爭(zhēng)力分析 周圍競(jìng)爭(zhēng)力的 分析 從目前來看，周圍銅山大道路上地區(qū)高級(jí)中學(xué)分校西面 50 米處正在建設(shè)的新天地未來城住宅小區(qū)以及開源大道上正在建設(shè)的明珠港灣，周圍設(shè)施與本項(xiàng)目開發(fā)處差不多，總體競(jìng)爭(zhēng)力平衡。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅 8 的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。今年 駐馬店 市 繼續(xù)向外發(fā)展，老城改造，新城建設(shè)， 使得大量居民重新置業(yè)，為 駐馬店 市商品房的銷售提供了契機(jī)， 同時(shí)，受全國(guó)一線、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)三線城市產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)，駐馬店 市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前 駐馬店市房地產(chǎn) 投資大幅增加， 2021 年上半年 駐馬店市 完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，施工面積達(dá)到 萬平方米。 上可見 是主要購(gòu)買力的承受范圍 6 20萬以 下2130萬3040萬4150萬50萬以 上 圖 客戶對(duì)住房?jī)r(jià)格的承受力調(diào)查 周圍樓盤的供應(yīng)調(diào)查 另外， 我們 重點(diǎn)調(diào)查 了 項(xiàng)目所在 地及駐馬店市 市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。與此同時(shí)，由于金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)（特別是在 2021 年下半年到 2021 年期間）波動(dòng)較大，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)和價(jià)格即將大規(guī)?；芈涞纳鐣?huì)輿論全面出現(xiàn)，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量大量萎縮的一個(gè)重要原因，大量的購(gòu)房客戶持幣觀望。 除此之外， 市政府加大扶持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步加大保障性住房的建設(shè)力度，這一系列措施也給開發(fā)商吃了一個(gè)定心丸。 （詳見附表 6） 表 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地面積 平方米 總建筑面積 平方米 33157 居住建筑面積 平方米 24872 公共建筑面積 平方米 2100 商鋪面積 平方米 4808 居住戶數(shù) 平 方米 216 平均每戶建筑面積 平方米 容積率 綠化率 % 35 3 住宅棟數(shù) 棟 3 地下車庫(kù)面積 平方米 2404 平均層數(shù) 層 20 停車位 個(gè) 100 問題與建議 考慮到 置地住宅小區(qū) 建成 以 后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂中心及安保措施。 距黃淮學(xué)院、職業(yè)技術(shù)學(xué)院（電視科學(xué)技術(shù)學(xué)院）、圖書館僅 700米左右，距駐馬店市的名校地區(qū)高級(jí)中學(xué)分校只有兩三分鐘路程?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其是住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。本文是一篇采 用經(jīng)營(yíng)管理理論與房地產(chǎn)業(yè)點(diǎn)具體實(shí)踐相結(jié)合，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的實(shí)際問題，提供房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析點(diǎn)參考性點(diǎn)論文，具有一定的代表性和現(xiàn)實(shí)意義。在“置地住宅小區(qū)”項(xiàng)目的可行性分析部分，從該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性、工程可行性、經(jīng)濟(jì)可行性三方面對(duì)其進(jìn)行了分析并重點(diǎn)分析了該項(xiàng)目所處的市場(chǎng)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境， 以及從該項(xiàng)目的投資估算、銷售收入的測(cè)算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取與計(jì)算、不確定性分析等方面進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)。 現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)， 滿足廣大人民群眾的住房需求， 提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)?？偩幼魯?shù) 216 戶，規(guī)劃總居住人口 600 人，容積率 ，綠化覆蓋率 35%。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 投資環(huán)境的分析 政策環(huán)境的分析 （ 1） 國(guó)家的政策環(huán)境分析 2021 年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)了一系列相關(guān)政策， 1 月 10 日 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國(guó)十一條”，加強(qiáng)保障性住房和普通商品住房的有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。 06年房地產(chǎn)同比增長(zhǎng) %，占固定資產(chǎn)投資的 %。同時(shí)，雖然房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)輿論所講的房?jī)r(jià)大規(guī)模降價(jià)的事實(shí)，但是我們也清 晰地看到迫于社會(huì)輿論的壓力，房地產(chǎn)的成交量確實(shí)受到了很大的影響，這勢(shì)必要引起我們的注意，因?yàn)檫@些輿論會(huì)直接影響到本地市場(chǎng)的房地產(chǎn)消化速度。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是 隨著駐馬店市政府的搬遷（現(xiàn)市政府位于樂山大道與開園大道交叉口西北方向），從駐馬店市 規(guī)劃上看，主要往西北方向擴(kuò)展以后發(fā)展?jié)摿Υ?。再結(jié)合入住 駐馬店市 的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。 （ 2） 需求量大。 對(duì)于駐馬店這樣規(guī)模的三線、甚至是四線城市來講，國(guó)家相關(guān)的房地產(chǎn)政策以及全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)對(duì)其發(fā)展影響并不是最重要的，影響駐馬店本地房地產(chǎn)發(fā)展最重要的因素是市場(chǎng)本身的供給、需求和價(jià) 格之間的關(guān)系。市場(chǎng)上 813個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)銷售，總投放量預(yù)計(jì)將超過 70 多萬平方米，這就造成了市場(chǎng)供應(yīng)充足、消費(fèi)需求不足、影響價(jià)格的攀升。 土地用途：商業(yè)兼容住宅 土地使用年限：商業(yè)用地 40 年、住宅用地 70 年 該地塊位于目前城北方向，總規(guī)劃面積為 15畝，現(xiàn)為農(nóng)田用地，西面北面分別鄰開源河，視野開闊，景色優(yōu)美。此外，將城市劃分為：三個(gè)中心、四縱四橫發(fā)展軸、五個(gè)功能區(qū)。 （ 3） 職業(yè)：城市 企業(yè)管理技術(shù)人員 （如金融、 房地產(chǎn)、電信、制藥 等行業(yè)的從業(yè)人員）、 個(gè)體戶和私營(yíng)企業(yè)主 （如三資及小型私企管理人等）、 教師醫(yī)生等事業(yè)單位 人員（如大學(xué) 高中 教師、機(jī)關(guān)事業(yè)人員等） 、公務(wù)員及其他 教師醫(yī)生等企業(yè)管理技術(shù)人員個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)主公務(wù)員其他 圖 購(gòu)房者職業(yè)調(diào)查 （ 4）收入狀況：事業(yè)小有成就、個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) ，個(gè)人月收入穩(wěn)定在 3000 13 元 —4500 元 占 50%，家庭月收入在 5000 元 以上為 16%， 3000 元以下為 32%，3045 歲的中年人具有一定積蓄，工作收入穩(wěn)定。目標(biāo)客戶購(gòu)房以置業(yè)自住為主。 形象定位 獨(dú)特的戶型空間、發(fā)展升值的地段、個(gè)性的文化休閑內(nèi)涵、優(yōu)美的自然環(huán)境、精致現(xiàn)代的產(chǎn)品形象進(jìn)行定位，把小區(qū)打造成一個(gè)中檔的現(xiàn)代化生活小區(qū)。 產(chǎn)品方案 方案的設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)三棟住宅加商業(yè)模式，兩棟 22 層一棟 16 層，兩棟 22層位于兩邊 16 層位于中間，三棟樓地上兩層整體連接，三層以上分開，地下室做車庫(kù)，地上兩層為商鋪，三層以上為住宅，住宅中增加入戶花園。 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 通過開發(fā) 項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)狻⒐?、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。 整個(gè)小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水 、 生活廢水和洗浴污水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜 、 夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū) ， 周邊 20 高校分布極廣，綠地面積率大。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝 土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖 21 洗水。 安全措施方案 針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： (1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和 無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。 （ 3） 消防措施和設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控 報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 （ 2） 前期費(fèi)用主要是規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)審圖費(fèi)、地勘費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、三通一平費(fèi)等。小區(qū)內(nèi)設(shè)配套有會(huì)所、文化 健身 中心、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。 (4)對(duì)易產(chǎn)