【正文】 手畫 3）畢業(yè)論文須用 A4 單面打印，論文 50 頁以上的雙面打印 4）圖表應(yīng)繪制于無格子的頁面上 5）軟件工程類課題應(yīng)有程序清單，并提供電子文檔 1）設(shè)計(jì)（論文） 2）附件：按照任務(wù)書、開題報(bào)告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）次序裝訂 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） V 常熟市原國棉廠地塊房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 摘 要 我國的房 地產(chǎn)市場經(jīng)過近二十年的發(fā)展，正逐步走向成熟和規(guī)范 。最后通過對全文的歸納總結(jié)出項(xiàng)目方案是可行的。Financial Evaluation。詳見表 11。在這種宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行良好的可行性研究，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，對于促進(jìn)企業(yè)的快速發(fā)展有著極其重大的意義。 研究意義 隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代，利潤回歸社會正常利潤水平 ,房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制 [3]。同時(shí)通過本文的研究，希望能為我國房地產(chǎn)可行性研究提供一定的借鑒作用。 （ 3）消費(fèi)與市場需求概況：包括城市人口走勢、人口結(jié)構(gòu)、購買傾向等。 （ 2）項(xiàng)目定位：包括項(xiàng)目的 SWOT 分析、產(chǎn)品定位、客戶定位以及價(jià)格定位等。 （ 6）財(cái)務(wù)評價(jià)：包 括項(xiàng)目現(xiàn)金流量計(jì)劃，財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，財(cái)務(wù)分析總結(jié)等，其中財(cái)務(wù)指標(biāo)分析包括投資利潤率、凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期。 研究的編制依據(jù) （ 1） 項(xiàng)目建議書（初步可行性研究報(bào)告）及相關(guān)批復(fù)文件。 （ 5） 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額。33′～ 121176。常熟地處長江下游，是江蘇省轄縣級城市，簡稱虞。 因年年豐收而得名“常熟”，素有“江南魚米之鄉(xiāng)”的美譽(yù) 。 [5] 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 5 城市 GDP 常熟市位于上海經(jīng)濟(jì)圈中心，屬于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，在過去的二十年中常熟 經(jīng)濟(jì) 取得了重大突破，牢牢占據(jù)了中國百強(qiáng)縣前列 。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 6 圖 23 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 綜合圖 23 分析： 常熟第二產(chǎn)業(yè)的實(shí)力較強(qiáng)，這意味著工業(yè)發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會多，居民的收入水平也較高，居民的房產(chǎn)價(jià)格承受能力也相對較高。在中國，青年男女結(jié)婚往往會跟買新房綁定在一起，在有些地方購置新房更是結(jié)婚的必備條件。從 20xx 年開始，我國進(jìn)入到了一個不折不扣的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控周期，然而盡管打壓房地產(chǎn)市場的政策不斷出臺，不斷細(xì)化， 20xx 年的房產(chǎn)市場仍然是處于過熱狀態(tài) 。 （ 4） 20xx 年 2 月 20 日 舉行 的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”。 20xx 年隨著 翔澤、港龍等新星加入常熟房地產(chǎn)市場以及 大型開發(fā)商 世茂、中南、弘陽、金達(dá)、萬禾等在常熟的再次拿地，常熟地價(jià)節(jié)節(jié)飆升，其中中南集團(tuán)以成交價(jià) 18 億元成為 20xx 總價(jià)地王，而世茂集團(tuán)以每畝 1008 萬的價(jià)格成為 20xx 單價(jià)地王 。其中住宅銷售面積 萬平方米，同比增加 %；新開工面積 萬平方米，同比增加 %；竣工面積 萬平方米，同比增加 %， 其中住宅 萬平方米，同比增加 %。 20xx 年新開工面積比 20xx 年翻了近二倍，常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 9 可以預(yù)見 20xx 年將會有大量房源進(jìn)入市場，對本項(xiàng)目的銷售會構(gòu)成一定壓力。 消費(fèi)與市場需求 人口結(jié)構(gòu) 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年 ,常熟市的常住人口為 萬人，比上年增加 萬人。農(nóng)村居民人均純收入 21691 元，增長 %；人均生活消費(fèi)支出 17023 元，增長 %，其中人均服務(wù)性消費(fèi)支出 5465 元，增長 %。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 購買傾向 購買傾向的調(diào)查往往是為項(xiàng)目的戶型選擇提供最為重要的依據(jù)，但是其調(diào)查往往缺乏全局性，只能通過市場提供的少量數(shù)據(jù)來粗略的表示市場需求的房屋要求，本項(xiàng)目通過常熟房產(chǎn)網(wǎng)、常熟房產(chǎn)零距離提供的數(shù)據(jù)，在購置面積、交房標(biāo)準(zhǔn)以及房間需求三個方面表示人民的購買傾向。 29%9%11%51%毛坯房廚衛(wèi)裝修普通裝修精裝修 圖 210 購房裝修標(biāo)準(zhǔn)偏好比例 （ 3） 房間 需求 在房間的需求上，購房者主要選擇二房、三房單位為主，其需求量占了總市場得 81%，這部分需求者大多是初次置業(yè)者，總體而言二房、三房的剛性需求比較旺盛，可見項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)當(dāng)以二房、三房單位為主， 詳見比例分布圖 211?！叭瑓^(qū)”分別指支董片區(qū)、海虞片區(qū)和辛莊片區(qū)。到 2030 年，城市規(guī)劃道路網(wǎng)逐步建成，中心城市區(qū)形成環(huán)路加放射路的道路布局?！笆畽M”自北向南分別為城區(qū)緯一路、蘇州路、城區(qū)緯二路、黃河路、珠江路、楓林路－昭文路、青墩塘路、招商城路－珠涇路、外環(huán)南路－新安江路、黃浦江路；“八縱”自西向東分別為東山路、珠海路－報(bào)慈路－安定街、海虞北路－海虞南路、新世紀(jì)大道、金山路、黃山路、廬山路、城區(qū)經(jīng)四路－銀河路。 （ 2） 香榭麗墅 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 14 表 23 香榭麗墅簡介 開發(fā)商 常熟市蘇華置 業(yè)有限公司 開盤日期 20xx 年 8 月 24 日 用地面積 55273 平方米 建筑面積 109666 平方米 容積率 綠化率 40% 交易均價(jià) 連排別墅 19800 元 / m2 車位配比 1:1 建筑類型 多層、別墅 裝修狀況 毛坯 總戶數(shù) 700 交房時(shí)間 20xx 年 7 月 31 日 銷售狀況 一期已 售罄 地理位置 理工學(xué)院太平港以西，原先為常熟理工學(xué)院 公交狀況 常熟 104 路、 2 路、 5 路、 9 路、 11 路、 105 路、常熟 116 路至常熟理工學(xué)院 (元和校區(qū) ) 周邊中小學(xué) 元和小學(xué)幼兒園、元和小學(xué)南校區(qū)、 常熟市第一中學(xué)、常熟市第八中學(xué) 項(xiàng)目特色 小區(qū)離市中心和招商城近在咫尺，交通便利，鬧中有靜，閱盡繁華是寂靜，是城市有錢人最理想最舒適的居住環(huán)境。凱旋灣一期開盤時(shí)間為 20xx 年 11 月 16 日 ，計(jì)劃竣工時(shí)間為 20xx 年 12 月 31 日，雖然目前本項(xiàng)目剩余量較少，但后期會有更多房源上市，再加上該項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間與本項(xiàng)目如此接近，所以對本項(xiàng)目的未來銷售會構(gòu)成相當(dāng)大的區(qū)域競爭壓力。 項(xiàng)目周邊配套 （ 1） 周邊公交：常熟理工學(xué)院（元和站），經(jīng)過公交有 常熟 2 路、 5 路、 9 路、 11 路、104 路、 105 路、 116 路。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目位于繁榮的市中心，整個開發(fā)過程中必須把握好政府規(guī)定的各技術(shù)指標(biāo)，詳見表31。通過 “弘陽尊邸 項(xiàng)目的建設(shè)，公司熟悉了當(dāng)?shù)氐氖袌鲆约跋M(fèi)習(xí)慣、并與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門建立了良好的關(guān)系，為公司扎根常熟市場夯實(shí)了基礎(chǔ)。 ? 區(qū)域價(jià)值：地塊周邊中高檔住宅樓盤較少，為地塊帶來較高的區(qū)域價(jià)值。 ? 項(xiàng)目臨近道路、居民區(qū)，施工難度加大。 ? 本項(xiàng)目為市區(qū)內(nèi)稀有開發(fā)地段，極具升值潛力。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 18 客戶定位 伴隨著人們收入的提高，人們的生活水平也在不斷的提高，不同收入的人群對生活的品位有所差異，對住房的選擇也有著不同的要求，因此開發(fā)商不得不通過獨(dú)特的產(chǎn)品賣點(diǎn)來吸引特定的目標(biāo)客戶群。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目位于常熟市中心，風(fēng)景優(yōu)美、交通發(fā)達(dá)。本項(xiàng)目采用市場比較定價(jià)法，選用板塊內(nèi)可比較的樓盤，選取多個 因素進(jìn)行比較，其中每個比較因素需要根據(jù)客戶購房時(shí)考慮的重要性確定其權(quán)重。 表 33 價(jià)格因數(shù)分析表 比較內(nèi)容 權(quán)重（ %） 中匯壹號公館 名流御園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)域位置 30 建筑規(guī)模 15 外部環(huán)境 20 內(nèi)部配套 20 戶型設(shè)計(jì) 15 合計(jì) 100 中匯壹號公館均價(jià)： 17000 元 /m2 17000*=18105 元 /m2 名流御園獨(dú)棟均價(jià)： 23000 元 /m2 23000*=22425 元 /m2 通過以上計(jì)算本項(xiàng)目精裝房方案的參考定價(jià)為：多層 17800元 /m2，聯(lián)排別墅 220xx元/m2。 （ 3） 工期的最短化：工期越長，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越 大，同時(shí)投資回收期可能越長。 （ 3） 小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)在景觀綠化、空間形態(tài)、層次網(wǎng)絡(luò)等多方面塑造小區(qū)統(tǒng)一完整的形象，形成立體的空間與景觀環(huán)境系統(tǒng)。 a．出入口設(shè)置：小區(qū)主入口設(shè)置在元和路上，同時(shí)在小區(qū)東南方向設(shè)置次入口，兩個常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 21 入口之間由主干道連接。地下停車位共計(jì) 480個，非機(jī)動車停放以及設(shè)備用房主要布置在多層的地下室中。 目前該地塊己完成土地征用等工作，預(yù)計(jì) 20xx 年 3 月底即可完成項(xiàng)目前期的報(bào)批報(bào)建手續(xù)，進(jìn)入全面開工建設(shè)階段。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 24 總 經(jīng) 理 工 程 副 總 項(xiàng) 目 副 總 營 銷 副 總 成 本 副 總 財(cái) 務(wù) 副 總 運(yùn) 營 副 總 物業(yè)管理部 成本管理部 財(cái)務(wù)管理部 工程技術(shù)部 市場營銷部 項(xiàng)目管理部 行政人事部 圖 31 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)圖 如圖 31 所示，本項(xiàng)目采取線性組織結(jié)構(gòu)，每個工作部門只對其直接下屬部門下達(dá)工作指令，確保了工作指令的唯一性，同時(shí)也盡可能避免了由于矛盾的指令而影響組織系統(tǒng)的運(yùn)行。 根據(jù)以上價(jià)格定位可以計(jì)算出該項(xiàng)目銷售收入，即用銷售均價(jià)與該項(xiàng)目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計(jì)金額，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷售總收入見表 39。根據(jù)蘇州市政府相關(guān)文件的規(guī)定、單項(xiàng)內(nèi)容的市場價(jià)格以及相應(yīng)的造價(jià)指標(biāo)分別計(jì)算，詳見表 311。通常采用類似工程的造價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用單方估算法進(jìn)行成本估算。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 27 表 314 公共配套建設(shè)費(fèi)估算表 序號 項(xiàng)目 面積 （ m2） 單價(jià) （ 元 /m2） 金額（萬元） 1 多層住宅 36588 75 2 別墅 20xx0 320 3 合計(jì) —— —— （ 6） 管理費(fèi)用：管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)等 [9]。 （ 8） 開發(fā)期間稅費(fèi)： 開發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 （ 10）根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以匯總出本項(xiàng)目投資估算見表 316以及利潤估算分析見表 317,其中土地增值稅稅額按增值額乘以適用的稅率，本項(xiàng)目增值額小于 50%，稅率為 30%，所得稅稅率按照 25%計(jì)算 。 表 318 建安工程費(fèi)估算表 序號 項(xiàng)目 面積 （ m2） 單價(jià)（元 /m2） 金額（萬元） 1 多層住宅 36588 2 地下車庫 8580 3 別墅 20xx0 4 合計(jì) —— —— （ 2） 管理費(fèi) : 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 29 （ 3）銷售費(fèi)用 : （ 4） 不可預(yù)見費(fèi) : （ 5）開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)估算見表 319。精裝修成本 多層住宅 按照 20xx元 /m2，別墅 按照 2500元 /m2進(jìn)行估算加入到建安工程費(fèi)中，管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)隨銷售價(jià)格及建安成本變化而變化。 表 315 開發(fā)期間稅費(fèi)表 序號 稅費(fèi)類別 計(jì)算依據(jù) 稅金（萬元） 1 營業(yè)稅 銷售收入 *3% 2 城市建設(shè)維護(hù)稅 營業(yè)稅 *5% 3 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 *3% 4 地方教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 *2% 5 合計(jì) 1+2+3+4 （ 9）不可預(yù)見費(fèi)：不可預(yù)見費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn) 因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。 （ 7） 銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。 表 313 建安工程費(fèi)估算表 序號 項(xiàng)目 面積 （ m2） 單價(jià) （ 元 /m2） 金額（萬元） 1 多層 住宅 36588 1900 2 地下車庫 8580 2800 3 別墅 20xx0 2500 4 合計(jì) —— —— （ 5） 公共配套建設(shè)費(fèi)：是指居住小區(qū)內(nèi)為居民生活服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利的公共配套設(shè)施，主要包括居委會、派出所、幼兒園、公共場所等，具體收費(fèi)以各地規(guī)定為準(zhǔn)。詳細(xì)的估算通?？刹捎脝挝恢笜?biāo)估算法進(jìn)行計(jì)算即參照類似 工程的平方米造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，本項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)用計(jì)算詳見表 312。本項(xiàng)目地塊屬于政府拍賣住宅用地，土地成本的計(jì)算僅包含出讓金與交易契稅，詳見表 310。 根據(jù)以上價(jià)格定位可以計(jì)算出該項(xiàng)目銷售收入，即用銷售均價(jià)與該項(xiàng)目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計(jì)金額，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷售總收入見表 38。