【正文】 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 14 表 23 香榭麗墅簡介 開發(fā)商 常熟市蘇華置 業(yè)有限公司 開盤日期 20xx 年 8 月 24 日 用地面積 55273 平方米 建筑面積 109666 平方米 容積率 綠化率 40% 交易均價(jià) 連排別墅 19800 元 / m2 車位配比 1:1 建筑類型 多層、別墅 裝修狀況 毛坯 總戶數(shù) 700 交房時(shí)間 20xx 年 7 月 31 日 銷售狀況 一期已 售罄 地理位置 理工學(xué)院太平港以西，原先為常熟理工學(xué)院 公交狀況 常熟 104 路、 2 路、 5 路、 9 路、 11 路、 105 路、常熟 116 路至常熟理工學(xué)院 (元和校區(qū) ) 周邊中小學(xué) 元和小學(xué)幼兒園、元和小學(xué)南校區(qū)、 常熟市第一中學(xué)、常熟市第八中學(xué) 項(xiàng)目特色 小區(qū)離市中心和招商城近在咫尺，交通便利，鬧中有靜，閱盡繁華是寂靜，是城市有錢人最理想最舒適的居住環(huán)境。 項(xiàng)目周邊配套 （ 1） 周邊公交：常熟理工學(xué)院（元和站），經(jīng)過公交有 常熟 2 路、 5 路、 9 路、 11 路、104 路、 105 路、 116 路。通過 “弘陽尊邸 項(xiàng)目的建設(shè)，公司熟悉了當(dāng)?shù)氐氖袌鲆约跋M(fèi)習(xí)慣、并與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門建立了良好的關(guān)系，為公司扎根常熟市場夯實(shí)了基礎(chǔ)。 ? 項(xiàng)目臨近道路、居民區(qū)，施工難度加大。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 18 客戶定位 伴隨著人們收入的提高，人們的生活水平也在不斷的提高，不同收入的人群對生活的品位有所差異，對住房的選擇也有著不同的要求，因此開發(fā)商不得不通過獨(dú)特的產(chǎn)品賣點(diǎn)來吸引特定的目標(biāo)客戶群。本項(xiàng)目采用市場比較定價(jià)法，選用板塊內(nèi)可比較的樓盤，選取多個(gè) 因素進(jìn)行比較，其中每個(gè)比較因素需要根據(jù)客戶購房時(shí)考慮的重要性確定其權(quán)重。 （ 3） 工期的最短化：工期越長，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越 大，同時(shí)投資回收期可能越長。 a．出入口設(shè)置：小區(qū)主入口設(shè)置在元和路上，同時(shí)在小區(qū)東南方向設(shè)置次入口，兩個(gè)常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 21 入口之間由主干道連接。 目前該地塊己完成土地征用等工作，預(yù)計(jì) 20xx 年 3 月底即可完成項(xiàng)目前期的報(bào)批報(bào)建手續(xù)，進(jìn)入全面開工建設(shè)階段。 根據(jù)以上價(jià)格定位可以計(jì)算出該項(xiàng)目銷售收入，即用銷售均價(jià)與該項(xiàng)目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計(jì)金額，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷售總收入見表 39。通常采用類似工程的造價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用單方估算法進(jìn)行成本估算。 （ 8） 開發(fā)期間稅費(fèi)： 開發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 表 318 建安工程費(fèi)估算表 序號 項(xiàng)目 面積 （ m2） 單價(jià)（元 /m2） 金額（萬元） 1 多層住宅 36588 2 地下車庫 8580 3 別墅 20xx0 4 合計(jì) —— —— （ 2） 管理費(fèi) : 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 29 （ 3）銷售費(fèi)用 : （ 4） 不可預(yù)見費(fèi) : （ 5）開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)估算見表 319。 表 315 開發(fā)期間稅費(fèi)表 序號 稅費(fèi)類別 計(jì)算依據(jù) 稅金（萬元） 1 營業(yè)稅 銷售收入 *3% 2 城市建設(shè)維護(hù)稅 營業(yè)稅 *5% 3 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 *3% 4 地方教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 *2% 5 合計(jì) 1+2+3+4 （ 9）不可預(yù)見費(fèi)：不可預(yù)見費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn) 因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。 表 313 建安工程費(fèi)估算表 序號 項(xiàng)目 面積 （ m2） 單價(jià) （ 元 /m2） 金額（萬元） 1 多層 住宅 36588 1900 2 地下車庫 8580 2800 3 別墅 20xx0 2500 4 合計(jì) —— —— （ 5） 公共配套建設(shè)費(fèi)：是指居住小區(qū)內(nèi)為居民生活服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利的公共配套設(shè)施，主要包括居委會、派出所、幼兒園、公共場所等，具體收費(fèi)以各地規(guī)定為準(zhǔn)。本項(xiàng)目地塊屬于政府拍賣住宅用地，土地成本的計(jì)算僅包含出讓金與交易契稅，詳見表 310。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 23 表 36 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制表 日期 方案一進(jìn)度 方案二進(jìn)度 20xx 年 1 月 20xx 年 2 月 可行性研究 可行性研究 20xx 年 3 月 20xx 年 5 月 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 20xx 年 6 月 開工前準(zhǔn)備 開工前準(zhǔn)備 20xx 年 7 月 全面開工建設(shè) 全面開工建設(shè) 20xx 年 4 月 銷售推廣 銷售推廣 20xx 年 9 月 商品房開始預(yù)售 商品房開始預(yù)售 20xx 年 5 月 —— 裝修全面施工 20xx 年 11 月 竣工驗(yàn)收 —— 20xx 年 12 月 交房入住 —— 20xx 年 4 月 —— 竣工驗(yàn)收 20xx 年 5 月 —— 交房入住 銷售計(jì)劃 通過前期的市場調(diào)研分析預(yù)計(jì)未來常熟住房的剛性需求以及投資性需求將繼續(xù)維持在高位，本項(xiàng)目可銷售數(shù)量有限，樓盤銷售前景樂觀，預(yù)計(jì)在樓盤預(yù)售階段將會收回投資并取得利潤，詳細(xì)銷售計(jì)劃見表 37。小區(qū)的主要交通系統(tǒng)，是通過一條 7米寬的線形舒緩的環(huán)狀道路，將各個(gè)部分聯(lián)系起來。 設(shè)計(jì)方案 （ 1） 建筑物規(guī)劃以多層住宅和聯(lián)排別墅混建的方式，整個(gè)布局要符合城市環(huán)境發(fā)展規(guī)劃及地域環(huán)境特征，單一的建筑物要與整體相統(tǒng)一，項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖詳見附錄。再根據(jù)比較項(xiàng)目的價(jià)格和比較系數(shù)相乘，得出每個(gè)比較項(xiàng)目修正后的參考價(jià)格， 毛坯房價(jià)格定位選取衡泰里宮和香榭麗墅作為比較對象，精裝房選取中匯壹號公館和名流御園作為比較對象， 詳見表 32及表 33。 重要客戶：企事業(yè)單位的高級技術(shù)人員及管理人員、小企業(yè)主、高校教師。 ? 本項(xiàng)目為弘陽公司在常熟的第二個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，品牌優(yōu)勢、人才儲備較為欠缺。 ? 交通便利：項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件便利，輻射范圍廣。 （ 3） 周邊學(xué)校：常熟市第八中學(xué)、常熟市中學(xué)（分校）、元和小學(xué)南校區(qū)、常熟市第一中學(xué)等。 （ 3） 創(chuàng)想凱旋灣 表 24 創(chuàng)想凱旋灣簡介 開發(fā)商 創(chuàng)想集團(tuán) 開盤日期 20xx 年 11 月 用地面積 58408 平方米 建筑面積 87612 平方米 容積率 綠化率 % 交易均價(jià) 多層 16400 元 /平方米 建筑密度 % 建筑類型 聯(lián)排 ,多層 ,小高層 ,高層 裝修狀況 毛坯 總戶數(shù) 655 交房時(shí)間 20xx 年 12 月 銷售狀況 一期住宅總套數(shù) 223 套，現(xiàn)已售出 135 套，剩余 88 套 地理位置 教場灣南側(cè)、張家港河西側(cè)、橫涇塘東側(cè) 公交狀況 常熟 1 路、 7 路、 8 路、 111 路、 112 路、 113 路等公交線路 劃片中小學(xué) 義莊小學(xué)、孝友中學(xué) 項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目采用優(yōu)雅的法式建筑風(fēng)格及園林設(shè)計(jì)，通過外立面全石材干 掛，部分底層架空，創(chuàng)新多重戶 型等優(yōu)勢。規(guī)劃道路網(wǎng)密度約為 公里 /平方公里；人均道路用地面積 14 平方米 /人 ?！半p城”包括“一主、一副”。 [6]詳見圖 28。由于房價(jià)上漲因素，銷售面積的增幅遠(yuǎn)不及銷售額的增幅，其中住宅銷售價(jià)格上漲顯的尤為明顯，住宅銷售面積增幅低于住宅銷售額增幅近 13 個(gè)百分點(diǎn)，住宅均價(jià)達(dá)到 9777 元 /平方米，增幅近 9%。 常熟房地產(chǎn)投資繼 20xx 年出現(xiàn)增長之后， 20xx 年又是一個(gè)房產(chǎn)投資增長爆發(fā)年 ,相比于 20xx 年的 億元， 20xx 年投資額增加了 億元， 增長率為 %，創(chuàng)造了歷年新高 ，詳見 圖 24。 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 （ 2） 20xx 年 1 月 26 日 ，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。 文化環(huán)境 一般而言，房地產(chǎn)市場受社會文化環(huán)境的影響比較小。境內(nèi)山丘主要有虞山、福山，其中以虞山為最。31′～ 31176。 （ 3） 常熟市城市總體規(guī)劃（ 20xx—2030 年）。 （ 4）房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度安排：包括建設(shè)總工期及重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，銷售計(jì)劃、組織機(jī)構(gòu)等。 1）市場調(diào)研報(bào)告包括以下內(nèi)容： （ 1）市場宏觀環(huán)境狀況：包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、文化環(huán)境等。在項(xiàng)目投資前期，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心工作之一就是進(jìn)行可行性研究，可行性研究和評價(jià)情況因而成為項(xiàng)目尋求多點(diǎn)平衡的先決條件。截止 20xx 年，我國人均居住面積約為 2530 平方米，與我國制定的目標(biāo)2020 年達(dá)到人均 35 平方米的標(biāo)準(zhǔn)還存在一定的差距。 本文在認(rèn)真研究國內(nèi)外可行性研究理論的基礎(chǔ)上，選擇常熟市原國棉廠地塊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行具體的可行性研究。 作者簽名： 日期： 年 月 日 學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書 本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） I 本科畢業(yè)設(shè)計(jì) （論文） 題目 常熟市原國棉廠地塊房地產(chǎn)開發(fā) 可行性研究 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） II 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）原創(chuàng)性聲明和使用授權(quán)說明 原創(chuàng)性聲明 本人鄭重承諾：所呈交的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文），是我個(gè)人在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的成果。本人完全意識到本聲明的法律后果由本人承擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中降低風(fēng)險(xiǎn)、取得先機(jī)，就 必須在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目尚行匝芯?。Sensitivity Analysis 常熟理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） III 目錄 ....................................................... 1 研究背景 .............................................................. 1 研究目的 .............................................................. 2 研究意義 .............................................................. 2 研究的內(nèi)容 ............................................................ 2 研究的編制依據(jù) ........................................................ 3 ............................................... 4 宏觀環(huán)境分析 .......................................................... 4 城市概況 .......................................................... 4 城市 GDP .......................................................... 5 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ...................................................... 5 文化環(huán)境 .......................................................... 6 政策環(huán)境 .......................................................... 6 城市房地產(chǎn)市場分析 .................................................... 7 土地市場分析 ...................................................... 7 房地產(chǎn)投資分析 .................................................... 7 房地產(chǎn)市場供求分析 ................................................ 8 房地產(chǎn)價(jià)格分析 .................................................... 9 消費(fèi)與市場需求 ........................................................ 9 人口結(jié)構(gòu) .......................................................... 9 居民生活 ......................................................... 10 購買傾向 ...........................