【正文】 元。 此 3 個可比實例的比準(zhǔn)價格（單價）分別為 9000 元 /m 9300 元 /m 10000元 /m2。銷售收入和銷售稅金及附加表見附表 3。 資金籌措表見附表 5。 項目財務(wù)評價 盈利能力分析 a. 投 資 利 潤 率： 該 項 目 的投 資 利 潤率 = 利 潤總 額 / 總投資 *100 ％ = *100% =%。 清償能力分析 由借款還本付息表可以看出，該項目向銀行貸款 15000 萬元， 20xx 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 20xx 年 12 月還清。 盈虧平衡分析 該項目的銷售為住宅銷售，銷售單價平均為 8000 元 /m2，總投資為 萬元。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 29 7 項目風(fēng)險分析 敏感性分析 影響該項目經(jīng)濟(jì)效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費和銷售價格。 由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV= 萬元，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV= 萬元。稅后利潤由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤的 10%、 5%計提。 資金籌 措方式 該項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。根據(jù)銷售進(jìn)度安排 ,20xx 年 10 月實行預(yù)售 ,銷售單價為 8000 元 /㎡ ， 20xx 年 4 月開始為現(xiàn)售 ,銷售單價為 8100 元 /㎡ 。 項目總投資 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項目總建筑面積為 萬平方米，總投資預(yù)估為 萬元，為項目開發(fā)成本與經(jīng)營成本之和，詳見附表 1。預(yù)估 萬元 。建設(shè)期借款利息計算根據(jù)借款還本付息計劃表得到。 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 ：按 15 元 /平方米 *土地面積 平方米，約為 萬元。其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。 圖 51 項目實施進(jìn)度橫道圖 銷售計劃 將該住宅小區(qū)銷售分為籌備期、亮相及蓄客期、開盤熱銷、持續(xù)熱銷等幾個階段： 籌備期 ： 20xx 年 2 月 — 6 月 2 月底，青島媒體推廣全面鋪開，在全青島范圍內(nèi)宣傳； 亮相 及蓄客期 ： 20xx 年 6 月 — 9 月 6 月底，現(xiàn)場售樓處對外開放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣 ； 開盤熱銷 ： 20xx 年 10 月 — 20xx 年 3 月 10 月初開盤，借勢熱銷 ； 持續(xù)熱銷 ： 20xx 年 4 月 — 9 月 持續(xù)推廣，回籠資金 ； 持續(xù)銷售期 ： 20xx 年 10 月 — 20xx 年 6 月 持續(xù)推廣，清盤 。 項目建筑布局 ，共 6 棟多層，且?guī)в虚w樓及半地下儲藏室，通過錯落的布局構(gòu)建形態(tài)豐富的景觀建筑群。 戶型面積分布在 60 至 105 平米之間，戶型以套一套二戶型為主，建筑面積與之相對應(yīng)。由于該項目的地理 位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，故在李滄區(qū)及嶗山區(qū)工作的年輕人也是該項目的潛在客戶群。 購房價格分析 圖 38 可接受住房單價分布圖 從單價方面來看，普遍能接受的單價為 10000 元 /平方米以下的占 86%，其中 70009000 元的占 61%，能承受 10000 元 /平方米以上的占 14%。 其中和達(dá)和城的占地面積與本項目相當(dāng)，萬科生態(tài)城和綠城理想之城相較本項目來說均為大項目，競爭性不容忽略。 圖 33 李滄區(qū)新建住宅均價走勢圖 目前，李滄樓市剛性項目為主流產(chǎn)品，從銷售情況來看，一季度末，樓市回暖已現(xiàn)成效，剛需逐漸由觀望轉(zhuǎn)為出手。 5 月 18 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了 20xx 年 4 月 70 個大中城市住宅銷售價格變動情況。 b.《青島市城市總體規(guī)劃（ 20xx－ 2020）》提出 “環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展 ”的戰(zhàn)略思想，將城市空間資源的利用向集約化、內(nèi)涵式方向引導(dǎo)、控制與發(fā)展；并正式確立了 “依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射 ”的全新空間發(fā)展戰(zhàn)略，致力于積極構(gòu)建青島、黃島、 紅島、嶗山 “一主三輔 ”的現(xiàn)代化城市框架，以強(qiáng)化主城的內(nèi)涵式發(fā)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)為目標(biāo)，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點，全面增強(qiáng)主城的綜合實力，提升主城的輻射和帶動能力。 20xx 年 4 月 6 日，再次調(diào)息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別再上調(diào) 個百分點，其他 各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，由 %上調(diào)到 %，后期存貸款利率仍不斷上調(diào)； 5 月，國家發(fā)改委要求開發(fā)商進(jìn)行“一房一價”公示； 7 月，央行年內(nèi)第三次加息，房貸利率十年最高點； 8 月，建設(shè)部公布二三線城市限購“五條標(biāo)準(zhǔn)”； 12 月，中央明令限購令續(xù)期，房產(chǎn)稅試點范圍將擴(kuò)大。 ：海洋大學(xué)嶗山校區(qū)，青島酒店管理學(xué)院，恒星職業(yè)學(xué)院，青島體育運動學(xué)校，廣播電視大學(xué)，規(guī)劃建設(shè)的潛艇學(xué)院等高校學(xué)府毗鄰項目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。 市政配套 該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場，南臨九水東路與現(xiàn)狀住宅區(qū)相隔 ,北臨青島恒大實業(yè)集團(tuán)公司 ,用地西側(cè)為瀝青路面的現(xiàn)狀道路 ,東側(cè)為沙土路面的大車路。 編制依據(jù) 編制依據(jù)是國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為： （ 1）《 青島國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 》； （ 2）《 青島市 20xx 至 20xx 住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》； （ 3）《 青島市城市總體規(guī)劃（ 20xx－ 2020） 》； （ 4）建設(shè)部建標(biāo) [20xx]205 號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》； （ 5）《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》； （ 6）其他相關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范； （ 7）青島市統(tǒng)計局、房產(chǎn)局等政府部門 發(fā)布的相關(guān)信息資料； （ 8）青島市國土資源與房屋管理局國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告。 統(tǒng)計公報指出，去年 全年房地 產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %。成為最為火熱的行業(yè)。 return on investment analysis。要想使開發(fā)項目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作。通過敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，該項目可行。 ，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨到的人文環(huán)境和適宜 的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。全年財政總收入實現(xiàn) 億元，增 長 %；地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達(dá)，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購物中心之一；西部工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。本地塊是青島市國土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣出讓。材質(zhì)為鑄鐵，管徑為 400 毫米； ：位于九水東路北側(cè)人行道上。 表 22 小區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目 單位 數(shù)量 規(guī)劃總用地 平方米 總建筑面積 平方米 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 平方米 閣樓層建筑面積 平方米 半地下儲藏室建筑面積 平方米 （按 1/2 計算） 總居住戶數(shù) 戶 312 建筑密度 ％ 容積率 —— 綠地率 ％ 35 日照間距系數(shù) —— 停車位（地上） 輛 108 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 8 3 市場調(diào)研及分析 宏觀政策分析 年 1 月 26 日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施 (簡稱“新國八條” ), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。 新國八條、央行頻繁調(diào)息和青島市限購令，在增高了購房者購房門檻的同時也嚴(yán)重打擊了購房者購房信心，市場觀望情緒濃厚。 經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉(zhuǎn)移，逐漸在李滄聚集，在不遠(yuǎn)的將來，李滄將成為新的城市中心。 3 月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了 776 套，成交面積為 74245 ㎡ ，其中住宅成交 746 套，面積為 71058 ㎡ ,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。月 綠化率： % 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 圖 36 和達(dá)和城示意圖 開發(fā)商：青島和達(dá)置業(yè)有限公司 物業(yè)服務(wù)：中房物業(yè)公司 .理想之城 項目地址：李滄靈川路 6 號（九水東路以北） 項目占地： 273 萬平方米 建筑面積： 209 萬平方米 容積率： 建筑類型：住宅、多層 、 小高層 、 高層 開盤時間： 20xx 年 11 月 17 日 當(dāng)前售價：均價 10000 元 /平（不同戶型差別較大） 物業(yè)費： 元 /平米 ：隨著越來越多的小高層、高層住宅的出現(xiàn)，小高層住宅逐漸被人們所接受。 Threats（威脅） ： 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤眾多，有較大的競爭壓力 ； 限購政策影響 ； 房地產(chǎn)市場不斷冷卻 。 ，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采用紅瓦坡屋頂形式 。 小區(qū)內(nèi)設(shè) 100 余 個地上停車位，可滿足業(yè)主的停車需求。預(yù)估為 萬元， 多層單位住宅建筑面積建安工程費用組成詳見表 62 。 ：按 15 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬元。 表 64 前期工程費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 價格（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 3% 2 可行性研究費 建安工程費 ％ 3 水文、地質(zhì)勘察費 按占地面積 3 元 /平方米 4 “三通一平”費 按占地面積 20 元 /平方米 合計 開發(fā)間接費用 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。 合計： 萬元。預(yù)估為 萬元。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 24 其他費用 表 67 其他費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 價格（萬元） 1 臨時用地費和臨時建設(shè)費 — — 2 標(biāo)底編制費 建安工程費 % 3 標(biāo)底審查費 建安工程費 % 4 招標(biāo)管理費 建安工程費 % 5 合同公證費 — — 6 工程監(jiān)理費 建安工程費 % 7 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費 建安工程費 % 8 施工許可證費 — — 9 工程保險費 建安工程費 % 合計 項目開發(fā)總成本 表 68：項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 總投資 1 土地費用 2 前期工程費 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 6 開發(fā)期間接費用 7 管理費用 8 財務(wù)費用 9 銷售費用 10 開發(fā)期間稅費 11 不可預(yù)見費 12 其他費用 13 合計 項目開發(fā)總成本為 萬元。這 3 個可比實例的權(quán)重分別為 、 、 ，將這 3 個比準(zhǔn)價格的加權(quán)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，計算 8164*+8852*+8989*= 元 /m2。 關(guān)于土地增值稅： 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個人征收的一種稅。 貸款本金的償還及利息支付 該項目向銀行貸款 15000 萬元， 20xx 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 20xx 年 12 月還清。 ：該項目的資本金凈利潤率 =所得稅后利潤總額 /資本金*100％ =*100%=%。銀行貸款季度利率為 %，按等額償還本金和利息。假設(shè)該項目的總投資不變，則盈虧平衡點為： (BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000= 平方米 (BEPR): BEPR= (BEPP): BEPP=231437500/= 元 / m2 由以上可知，當(dāng)銷售量為 平方米，銷售率達(dá) %，或 銷售價格 10% 5% 0% 5% 10% 建安工程費（元 /平方米） 2519 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 財務(wù)凈現(xiàn)值變化值 0 財務(wù)凈現(xiàn)值變。 項目財務(wù)評價結(jié)論 綜上，由該項目的盈利能力分析、清償能力分析來看，該項目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。該項目基 準(zhǔn)收益率取 12%。 項目財務(wù)評價 項目財務(wù)報表 損益表