【正文】 計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表 71 和表 72。 由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR＝ 8%，；季度稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR＝ 10%, 均大于季度基準(zhǔn)收益率 %。 全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表 8,年基準(zhǔn)收益率取 12%，季度基準(zhǔn)收益率為%。 (ii).預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，銷售收入再投入為 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 27 萬(wàn)元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的 15%。 表 69 住宅銷售收入估算表 序號(hào) 銷售比例 銷售面積 （㎡） 銷售單價(jià) （元 /㎡） 銷售收入（萬(wàn)元） 1 10% 8000 2 15% 8000 3 15% 8000 4 15% 8000 5 15% 8000 6 20% 8000 7 10% 8100 合計(jì) 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 26 銷售收入確定 住宅銷售收入為 萬(wàn)元，銷售收入分期估算見(jiàn) 表 10。為預(yù)估該項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格，在該項(xiàng)目附近調(diào)查選取了 3 宗類似樓盤(pán)作為可比實(shí)例，分別為：萬(wàn)科生態(tài)城，和達(dá)和城 ,綠城理想之城。按照風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費(fèi)又包括 基本預(yù)備 費(fèi)和 漲價(jià) 預(yù)備費(fèi)兩大種類型。本項(xiàng)目利息以外的其他李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 23 財(cái)務(wù)費(fèi)用，以占利息的 1%左右計(jì)算，約為 萬(wàn)元。計(jì)算如下： (+ +++)*3%= 萬(wàn)元 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。 合計(jì)費(fèi)用為 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表 63。該地塊是以出讓方 式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價(jià)款。小區(qū)會(huì)所、物業(yè)管理與商鋪布置在裙房里。 表 31：戶型分配表 戶型 面積（㎡） 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 60 2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 70 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 85 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽(yáng)臺(tái) 105 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 18 4 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 項(xiàng)目 規(guī)劃目標(biāo) 充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)造力，深入細(xì)致地考慮建筑空間的組合，建筑風(fēng)格形式，內(nèi)在居住功能，住區(qū)景觀等方面，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、方便且具有豐富居住空間環(huán)境的宜住社區(qū)。 項(xiàng)目的 SWOT 分析 SWOT 分析：優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)同在，機(jī)會(huì)威脅并存 Strengths（優(yōu)勢(shì) ）： 地理位置優(yōu)越，交通便利 ； 地塊周邊社區(qū)配套完善 ； 土地平整，便于規(guī)劃及施工 ； 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，名牌物管 。目前最受歡迎的是二室二廳，占 47%，一室一廳占 17%，三室二廳占 11%、二室一廳占9% ，三室一廳和小別墅占 8%。本項(xiàng)目將從 規(guī)劃設(shè)計(jì)、 居住環(huán)境、住宅性能、 營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ，可以從建筑設(shè)計(jì)方面彰顯項(xiàng)目特色。加上李滄區(qū)隸屬政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，價(jià)值潛力無(wú)限，伴隨著鐵路青島北客站周邊區(qū)域的開(kāi)發(fā)，滄口區(qū)域總投資高達(dá) 50 多億元板橋新城的逐步建設(shè)，李滄區(qū)域規(guī)劃將無(wú)限利好。與去年同期相比，青島房?jī)r(jià)下降 %，為近年來(lái)最大跌幅。 青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià) 格走向 20xx 年青島市全市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均快速增長(zhǎng)。 年 1 月 30 日下午，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 的意見(jiàn)》 (簡(jiǎn)稱“十二條” )，“十二條”對(duì)“限購(gòu)令”執(zhí)行做了詳細(xì)要求，并將從住房用地供應(yīng)、中低價(jià)位中小套型商品房供應(yīng)、保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、房屋銷售和轉(zhuǎn)讓管理、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和完善住房工作責(zé)任制等十二個(gè)方面，貫徹落實(shí)國(guó)家 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控部署，持續(xù)推進(jìn)島城房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。前往李村商業(yè)圈僅10 分鐘車程，前往枯桃花卉市場(chǎng)交通便利快捷，是未來(lái)業(yè)主休閑購(gòu)物的理想去處。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 5 九水東路現(xiàn)狀管線有煤氣一條、給水一條、郵電一條。 宗地位置 本地塊位于青島市李滄區(qū)，東臨漢川路，南瞰雙峰山，北依世園會(huì)主園區(qū)，小區(qū)出入口緊靠九水廣場(chǎng)，距九水東路交通主干道不足百米，外享繁華，內(nèi)得幽靜。經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬(wàn)平方米 ，竣工面積 萬(wàn)平方米。短短幾年的時(shí)間里，青島房產(chǎn)價(jià)格翻了 12 倍，甚至更多。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 1 1 項(xiàng)目總說(shuō)明 項(xiàng)目背景 、黃海之濱，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤，是中國(guó)東部重要的海濱城市，也是國(guó)家五個(gè)計(jì)劃單列市之一。 該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告共分八部分。分別為項(xiàng)目總說(shuō)明，項(xiàng)目概況，市場(chǎng)調(diào)研及分析，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析，項(xiàng)目進(jìn)度安排，投資收益分析，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論和建議。全市海岸線 (含所屬海島岸線 )總長(zhǎng)為 870 公里，其中大陸岸線 730 公里。 《 20xx 年青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》， 20xx 年，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，全面落實(shí)中央一系列宏觀調(diào)控政策，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀況進(jìn)一步改善。 ， 20xx 青島世園會(huì)主辦地，東枕嶗山山脈，西臨膠州灣，南接四方區(qū)，北連城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。 圖 21 目標(biāo)地塊位置示意圖 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 4 圖 22 目標(biāo)地塊規(guī)劃位置圖 土地價(jià)格 李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價(jià)（樓面地價(jià)）為 2665 元 /平方米。管線說(shuō)明如下： ：位于九水東路道路南側(cè)。 、娛樂(lè)場(chǎng)所：北側(cè)“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側(cè)為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風(fēng)景區(qū)、嶗山風(fēng)景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會(huì)暨世博大道項(xiàng)目，與項(xiàng)目?jī)H 幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方。 年 2 月，青島市政府出臺(tái)青島限購(gòu)令，規(guī)定對(duì)已有 1 套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限 購(gòu) 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無(wú)法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。青島市固定資產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng) %至 億元，其中 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 10 圖 31 青島市近期新建住宅成交套數(shù) 圖 32 青島市近期房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 李滄區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格走向 李滄區(qū)是 青島 市內(nèi)四區(qū)之一， 20xx 青島世園會(huì) 主辦地，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。商業(yè)上萬(wàn)達(dá)、蘇寧、寶龍等大型綜合體項(xiàng)目落地，讓剛需購(gòu)房者紛紛把目光投向李滄。 a. 萬(wàn)科生態(tài)城 項(xiàng)目地址：李滄金水路 128 號(hào)（青島生態(tài)商住區(qū)） 項(xiàng)目占地： 萬(wàn)平方米 建筑面積： 萬(wàn)平方米 容積率： 建筑類型：住宅、別墅、螞蟻工房、低層 、 多層 、 高層 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20xx 年 11 月 20 日 當(dāng)前售價(jià)： 起價(jià) 7000 元 /平， 均價(jià)900013000 元 /平，最高 14600 元 /平 物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米 ：人們?cè)谄珢?ài)小戶型的同時(shí)，追求 空間 的寬闊、實(shí)用，不再盲目追求很大的建筑面積。 Weaknesses（劣勢(shì)） ： 銷售受季節(jié)等影響較大 ； 產(chǎn)品形式單一 ； 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，后續(xù)施工會(huì)影響先期入住客戶的生活質(zhì)量 。 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) ,低密居所 ,觀景居所。 ： 根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)會(huì)所和物業(yè)管理結(jié)合東側(cè)綜合建筑布置。土地費(fèi)用預(yù)估為 萬(wàn)元，詳見(jiàn)表 61 。 表 63 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 價(jià)格（萬(wàn)元） 1 供電工程 2 供水工程 3 供氣工程 5 排污工程 +道路工程 6 路燈工程 +環(huán)衛(wèi)工程 7 綠化工程 8 外部道路 合計(jì) 計(jì)算過(guò)程如下 ： ：按 100 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬(wàn)元。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 22 前期工程費(fèi) 預(yù)估為 萬(wàn)元。本項(xiàng)目不設(shè)派出所、托兒所及幼兒園。故財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)分別按 以上各 項(xiàng)費(fèi)用合計(jì) 3％的比例核定 。這 3 宗樓盤(pán)的住宅價(jià)格市場(chǎng)法系數(shù)修正表見(jiàn)附表 2。 表 10 銷售收入分期估算 表 單位：萬(wàn)元 20xx 20xx 20xx 合計(jì) 1012 13 46 79 1012 13 46 銷售稅金及附加估算 銷售稅金及附加預(yù) 估為 萬(wàn)元，土地增值稅預(yù)估為 萬(wàn)元。 (iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為 15000 萬(wàn)元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的 65%，銀行貸款季度利率為 %,按等額償還本金和利息。 自有資金現(xiàn)金流量表 自有資金現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表 9， 年 基準(zhǔn)收益率取 12%。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 28 ：該項(xiàng)目的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率為 %，資本金凈利潤(rùn)率為 %，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可 以接受，故該項(xiàng)目從靜態(tài)盈利能力分析來(lái)看是可行的；該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：全部投資稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元 0，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元 0，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為36%12%,稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 46%12%,故該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力評(píng)價(jià)是可行的。 表 71 建安工程費(fèi)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 表 72 銷售價(jià)格變動(dòng) 對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 10% 5% 0% 5% 10% 銷售價(jià)格（元 /平方米） 72