【正文】 首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大。嚴格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目。(二)風險分析國內(nèi)市場變化的風險房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟中。公司有決心在3年的開發(fā)建設中，實現(xiàn)碧波揚風帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。20xx年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。至此全部完成小區(qū)建設，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務。③。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。XX市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵。三、項目內(nèi)容四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設與之相配套的公共建筑和會所。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，XX市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。(二)項目建設的市場分析云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給XX市帶來旺盛的人氣。二、實施可行性分析具有劃時代深遠意義的黨的十九大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面。同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設計和方案選評。表7 稅費率表(%)項目盈利能力詳見附表3~~附表7。______年______月______日：工程開工。(2)照明及電力設備。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產(chǎn)負債表、財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。其具體內(nèi)容如下：1)項目概況。 對主要的對比方案進行說明。 房地產(chǎn)項目主要污染源和污染物 主要污染源 主要污染物 房地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護標準 治理環(huán)境的方案 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響 房地產(chǎn)項目對周圍自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區(qū)域的綠化 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 環(huán)境保護投資估算 環(huán)境影響評論結(jié)論第十二章 勞動保護與安全衛(wèi)生 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設施 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu) 消防措施和設施方案建議第十三章 企業(yè)組織和勞動定員 企業(yè)組織 企業(yè)組織形式 企業(yè)工作制度 勞動定員和人員培訓 勞動定員 年總工資和職工年平均工資估算 人員培訓及費用估算第十四章 投資估算與資金籌措 房地產(chǎn)項目總投資估算 固定資產(chǎn)投資總額 流動資金估算 資金籌措 資金來源 房地產(chǎn)項目籌資方案 投資使用計劃 投資使用計劃 借款償還計劃第十五章 財務與敏感性分析 生產(chǎn)成本和銷售收入估算 生產(chǎn)總成本估算 單位成本 銷售收入估算 財務評價 國民經(jīng)濟評價 不確定性分析 社會效益和社會影響分析 房地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。其它房屋均為二——四層?！獜南M結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，%。a市房地產(chǎn)住宅市場分析a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。(5)北面為a市人民銀行。電氣系統(tǒng)方案 設計依據(jù)第四篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告房地產(chǎn)項目可行性研究報告隨著社會不斷地進步，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網(wǎng)。地下層消防電梯旁設置2m179。地下車庫、一層公建噴淋系統(tǒng)合用供水設備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內(nèi)，噴淋泵從消防水池內(nèi)抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m179。室內(nèi)消防布置應保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6L，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應式?jīng)_洗閥，以減少水資源的浪費。/d，最大時用水量約為28m179。給排水系統(tǒng)方 概況本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設備用房）。地下室混凝土抗?jié)B等級為P6級。、規(guī)程《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準》GB 500682001《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（2006版）GB 500092001《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》GB 500102010《建筑抗震設計規(guī)范》GB 500112010《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB 500072002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術規(guī)程》《砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》《建筑樁基技術規(guī)范》《建筑工程抗震設防分類標準》JGJ32010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008 建筑分類等級本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，抗震設防類別為乙類，結(jié)構(gòu)抗震等級為三級。 公共配套公共建筑根據(jù)規(guī)劃要求及區(qū)位特點，并結(jié)合居民的出行進行設計。地中海建筑風格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉(zhuǎn)彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。小區(qū)在西側(cè)道路共設置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結(jié)合的交通方式。）①區(qū)域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購買人群變化.②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 ①各檔次產(chǎn)品供應狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價,開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征.③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。（其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領導簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。橋西小區(qū)地段應與海南大學、白沙門三點連成一個面，內(nèi)容相互補充。小區(qū)遠離市中心，擁有著安靜的生活氛圍。列舉海南省的優(yōu)勢：國際旅游島戰(zhàn)略，國家給予的優(yōu)惠政策，現(xiàn)代服務業(yè)上的優(yōu)勢，海口目前結(jié)構(gòu)化升級。給予海南的低空開放、即開型彩票等優(yōu)惠政策，就是給予?？谝约皝砗？谕顿Y的企業(yè)最大的機遇。我覺得在?？谕顿Y存在著許多機遇。目前，海南文昌、瓊海、萬寧、陵水等東部沿海市縣，已吸引眾多港資房地產(chǎn)開發(fā)萬寧神州半島，雅居樂地產(chǎn)集團投資開發(fā)陵水清水灣，華潤集團投資開發(fā)萬寧石梅灣，新世界集團投資開發(fā)?？诿利惿?，富力集團投資開發(fā)陵水香水灣?，F(xiàn)在海甸島的夜晚小吃滿大街都是，要規(guī)范一下，騎樓我覺得那個地方太狹隘了，并且那邊的交通比較擁堵，停車的地方太少,在在特色古樓那邊可以搞一些少數(shù)民族特色的商店與活動，以吸引來自不同地方的游客。形成意見和結(jié)論。城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設施公園銀行郵局其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關注的要素重點樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）①需求預測需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當調(diào)整。度假型標準間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。在建筑群體空間的塑造當中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。：規(guī)范取值，基本風壓值WO=㎡（50年一遇）。，因此上部結(jié)構(gòu)在適當部位設置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過55m，則在中間適當部位設置施工后澆帶。本工程基礎結(jié)構(gòu)采用“基礎工程計算機輔助設計JCCAD”進行計算分析。日 kh==12澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。室外消防水量30L/S。㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25L/S。本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設置超細干粉滅火系統(tǒng)。室內(nèi)污、廢水采用合流制排至室外，室外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。/h。(2)西側(cè)為 市城市中心景點。(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。二、市場分析a市概況(參考)a市位于河南岸，面積平方公里，人口 萬。項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右?！獜耐顿Y角度看由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領域?！獜男枨箨P系看根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市人口由12萬人增加到30萬人。拆遷成本估算：按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。一棟 **12層。 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況。 房地產(chǎn)項目的國防效益或影響。第十八章 財務報表第十九章 附件房地產(chǎn)項目可行性研究報告4房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數(shù)和技術經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術指標等。根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術、經(jīng)濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項