【正文】 八、結論四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設項目是。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實施戰(zhàn)略改造。公司自身的弱勢四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個品牌，要在本地打響這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。對此，我們要著力做好當?shù)爻Ｗ【用?，尤其是個體工商業(yè)者對商住樓需求的調查，利用擴大內(nèi)需進一步深化對外貿(mào)易這一歷史機遇，促進購房消費。因此，對國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細致的調查分析，在此基礎上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。我們應當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。我們要看到，XX這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。要在充分調查研究的基礎上以市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風險信號。大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調整房地產(chǎn)市場結構。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調整土地利用結構。今年九月，國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局)就《關于加強房地產(chǎn)市場宏觀調控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟的發(fā)生。另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關資料顯示。房地產(chǎn)市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)市場的供求關系已發(fā)生了變化，尤其結構性矛盾已經(jīng)突出。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有潛在的社會效益。%的水平推算(按支出法計算)，每年能拉動XX經(jīng)濟增長1個百分點。畫意燃詩情，實干創(chuàng)一流，為XX市邊境建設、為了XX市新的一輪發(fā)展，做出應有的貢獻。公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷XX。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權、債務，獨立承擔經(jīng)濟民事的法律責任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關部門領導監(jiān)督和管理，并嚴格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。六、組織實施為保證項目的順利實施，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權承擔項目的開發(fā)建設，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。該項目按滾動開發(fā)模式，6000萬元流動資金可保證實現(xiàn)全部開發(fā)建成。20xx年實現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預約預售20xx萬元)實際籌資1500萬元。向銀行貸款20xx萬元。通過招商引資、預約、預售實現(xiàn)籌資20xx萬元，占房屋建設投資的30%。五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬元。20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設，完成總投資的18%。20xx年2744萬元，㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%?！?800萬元。④(按以上三項之和的3%)。②。建筑24024㎡，%。(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，%。(2)其它公共建筑500㎡。(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。對車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網(wǎng)絡。市政設施及路網(wǎng)建設，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設計適當、布局合理。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。進而使瑞XX畔花園的建筑構圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風格多樣化，實現(xiàn)建筑技術和建筑藝術的完整統(tǒng)一。花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。開發(fā)部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。在市場調查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。XX市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總人口12萬，流動人口4萬。住房消費市場的調查分析。我們通過民間訪問、調查發(fā)現(xiàn)其中有相當?shù)目蛻簦麄兛春肵X的房地產(chǎn)市場，對XX的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在XX居住的愿望。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設帶來極好的契機。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。云南開始了“邊緣”向對外開放前沿的戰(zhàn)略轉移。尤其是我國加入WTO后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟格局，在黨中央實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大XX，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。”這一宏偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創(chuàng)新。計劃總投資9800萬元，計劃建設周期三年，即二00六年至二00九年。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。一、概述(一)項目選址及地緣環(huán)境項目選址：位于XX市目腦路東方大飯店后面地塊。經(jīng)征求有關各方意見，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經(jīng)濟條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展。尤其對項目建設的可行性進行了深入細致的調查研究和全面論證。表 10 主要經(jīng)濟指標表九、風險分析及對策房地產(chǎn)項目可行性研究報告7四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據(jù)XX市委、市政府對加快XX市市場經(jīng)濟開發(fā)建設的要求。詳見表8及敏感性分析圖(略)。表8 敏感性分析表資金平衡分析詳見附表38，資產(chǎn)負債分析詳見附表39。表6 各類建筑銷售計劃表(%)本報告采用的各種稅費率見表7。______年______月：正式入住。______年______月——______年______月：單體工程驗收。______年______月：完成投資的25%，開始預售。______年______月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。______年______月______日：綜合管網(wǎng)設計。______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。 供氣 中央空調 弱電設計六、項目實施進度安排本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成。 立面設計 基礎造型及處理 上部結構 供水排水 供電(1)供配電系統(tǒng)。住宅經(jīng)濟技術指標見表4。表2 主要工程量一覽表五、建設方案 地形 場地自然條件(1)地貌：____________________(2)水文地質：________________(3)地震裂度：________________(4)地基土工程地質評價： 片區(qū)規(guī)劃 小區(qū)整體規(guī)劃設計原則 總平面布局 交通組織 規(guī)劃指標根據(jù)項目初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表3。第九部分 房地產(chǎn)項目財務評價分析第十部分 房地產(chǎn)項目財務效益第十一部分 房地產(chǎn)項目風險分析及風險防控第十二部分 房地產(chǎn)項目可行性研究結論與建議房地產(chǎn)項目可行性研究報告6一、總論(1)項目名稱：___________________________(2)建設地點：___________________________(3)建設單位：___________________________(4)企業(yè)性質：___________________________(5)經(jīng)營范圍：___________________________(6)公司類別：___________________________(7)資質等級：___________________________(8)企業(yè)概況：___________________________(9)工程概況：___________________________(10)資金來源：__________________________項目主要經(jīng)濟技術指標見表1。這些階段的各項房地產(chǎn)活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。第八部分 房地產(chǎn)項目實施進度安排項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。第二部分 房地產(chǎn)項目建設可行性第三部分 房地產(chǎn)項目市場需求分析市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術、經(jīng)濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。財務評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。風險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。8)風險分析。7)財務評價。根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。5)項目投資估算。對開發(fā)進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數(shù)和技術經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術指標等。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術經(jīng)濟指標等。當然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經(jīng)濟評價。第十八章 財務報表第十九章 附件房地產(chǎn)項目可行性研究報告4房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。 對不可行的房地產(chǎn)項目，提出不可行的主要問題及處理意見。 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。第十六章 風險分析 風險影響因素 可能面臨的風險因素 主要風險因素識別 風險影響程度及規(guī)避措施 風險影響程度評價 風險規(guī)避措施第十七章 可行性研究結論與建議 對推薦的擬建方案的結論性意見。 房地產(chǎn)項目的國防效益或影響。 房地產(chǎn)項目與當?shù)鼐用竦淖诮?、民族習慣的相互適應性。 房地產(chǎn)項目與當?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應性。 其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質量狀況。房地產(chǎn)項目可行性研究報告2一、房地產(chǎn)項目總論項目背景建設單位基本情況項目建設意義及重要性存在問題及建議二、房地產(chǎn)項目市場分析和營銷戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場概況市場預測營銷戰(zhàn)略三、建設條件與場址選擇建設條件場址選址四、房地產(chǎn)項目建設規(guī)模及功能標準建設規(guī)模功能標準五、房地產(chǎn)項目建設方案建筑方案平面布置方案配套公用工程六、項目實施進度安排工程項目管理項目實施進度七、房地產(chǎn)項目投資估算與資金籌措投資估算資金籌措投資使用計劃八、房地產(chǎn)項目財務分析與敏感性分析生產(chǎn)成本和銷售收入估算財務評價不確定性分析敏感性分析九、社會效益分析社會效益分析項目與所在地區(qū)互適性分析十、風險分析風險類別風險應對措施十一、可行性研究結論與建議結論建議附件：項目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復印件當?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關于項目的支持文件自有資金存款證明相關銀行貸款承諾其他相關證明材料項目財務分析報表房地產(chǎn)項目可行性研究報告3第一章 房地產(chǎn)項目總論 房地產(chǎn)項目背景 房地產(chǎn)項目名稱 房地產(chǎn)項目承辦單位 房地產(chǎn)項目主管部門 可行性研究工作的編制單位 研究工作概況 編制依據(jù)與