【正文】 嚴格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企。最近國家的土地建設、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調控的政策措施。截止二00二年三季度，%。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不起。(二)風險分析國內市場變化的風險房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟中。增加地方財政收入在9800萬元的投資中，土地使用權出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。促進相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關系，其中建筑行業(yè)最直接。效益與風險分析(一)、預期效益企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤()計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。公司有決心在3年的開發(fā)建設中，實現(xiàn)碧波揚風帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。公司的組織機構是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務部)。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構，實行董事會領導下的總經(jīng)理責任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進行公司運作。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。20xx年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時3年。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。至此全部完成小區(qū)建設，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務。20xx年投入2842萬元，㎡的住宅和商貿用房，可入住95戶，完成總投資的29%。項目建設計劃我們將根據(jù)州內的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內全部開發(fā)完成，建設周期三年,具體計劃是：20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎設施建設，完成小區(qū)內50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。⑤流動資金投入1600萬元。③。(4)投資分析：①。綠化34668㎡，%。合計規(guī)劃面積約46103㎡。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，可建房屋面積460000㎡。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設。小區(qū)內的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風情有機地結合，進而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。XX市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環(huán)境的內涵。環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構建和諧社會”的現(xiàn)代理念。在建筑的空間構圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調，力求達到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。既要體現(xiàn)亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅。三、項目內容四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設與之相配套的公共建筑和會所。由于XX是的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像XX這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市，因而在四萬多人的流動人口中，有相當?shù)耐鈦砭用袷窃赬X經(jīng)商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，XX市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。XX市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞XX滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。據(jù)國內外客戶向我們提供分析情況看愿在XX購買花園式住宅。國內外商家對XX市住房的需求的調查分析。(二)項目建設的市場分析云南與東盟自由貿易區(qū)的形成，必然給XX市帶來旺盛的人氣。我們XX市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎。啟動參與中國東盟自由貿易區(qū)建設行動計劃，加快建設“五大XX”、構筑“五大平臺”、推進六大產(chǎn)業(yè)合作。(一)根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。二、實施可行性分析具有劃時代深遠意義的黨的十九大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面。(二)項目規(guī)模建設周期規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。項目土地面積約135000㎡()。是XX市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。同時，邀請省內外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設計和方案選評。我們在相關部門的精心指導下，我公司對建設開發(fā)項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關各方進行了廣泛接洽。詳見表9表9 臨界點分析表項目的主要經(jīng)濟指標見表10。將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。表7 稅費率表(%)項目盈利能力詳見附表3~~附表7。七、投資估算與資金籌措總投資造價見表5和附表1表5 項目投資估算單 位：萬元詳見附表2八、經(jīng)濟效益分析本項目計劃在_____年內完成銷售，各年銷售計劃見表6。______年______月——______年______月：分項工程驗收。______年______月：主體工程斷水。______年______月______日：工程開工。______年______月——______年______月：施工圖設計。______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。建設進度計劃如下：______年______月______日：項目建議書批復。(2)照明及電力設備。表4 項目住宅經(jīng)濟技術指標(2)公用建筑。表3 項目建筑技術經(jīng)濟指標 建筑方案總體構思(1)住宅。表1 項目主要經(jīng)濟技術指標二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略三、項目選址及建設條件 位置優(yōu)越 交通方便 建設場區(qū)“五通”條件具備供水：____________________________供電：____________________________煤氣：____________________________通訊：____________________________場地：____________________________ 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全 土地征用情況四、建設規(guī)模及功能 建筑使用功能 設施標準(1)住宅裝飾及設施標準(2)小區(qū)配套設施 住宅戶型規(guī)劃依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。項目實施時期亦稱房地產(chǎn)時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。第七部分 房地產(chǎn)項目組織和勞動定員在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。第四部分 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案第五部分 房地產(chǎn)項目建設地與土建總規(guī)第六部分 房地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。而且市場分析的結果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。房地產(chǎn)項目可行性研究報告5第一部分 房地產(chǎn)項目總論總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。10)結論。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。9)國民經(jīng)濟評價。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產(chǎn)負債表、財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。6)資金的籌集方案和籌資成本估算。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內容同時作出統(tǒng)籌安排。4)開發(fā)進度安排。3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。2)市場分析和需求預測。其具體內容如下：1)項目概況。按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。 可行性研究中主要爭議問題的結論。 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。 對主要的對比方案進行說明。 對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。 房地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響。 房地產(chǎn)項目與當?shù)鼗A設施發(fā)展水平的相互適應性。 房地產(chǎn)項目主要污染源和污染物 主要污染源 主要污染物 房地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護標準 治理環(huán)境的方案 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響 房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響 房地產(chǎn)項目對周圍自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區(qū)域的綠化 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 環(huán)境保護投資估算 環(huán)境影響評論結論第十二章 勞動保護與安全衛(wèi)生 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設施 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構 消防措施和設施方案建議第十三章 企業(yè)組織和勞動定員 企業(yè)組織 企業(yè)組織形式 企業(yè)工作制度 勞動定員和人員培訓 勞動定員 年總工資和職工年平均工資估算 人員培訓及費用估算第十四章 投資估算與資金籌措 房地產(chǎn)項目總投資估算 固定資產(chǎn)投資總額 流動資金估算 資金籌措 資金來源 房地產(chǎn)項目籌資方案 投資使用計劃 投資使用計劃 借款償還計劃第十五章 財務與敏感性分析 生產(chǎn)成本和銷售收入估算 生產(chǎn)總成本估算 單位成本 銷售收入估算 財務評價 國民經(jīng)濟評價 不確定性分析 社會效益和社會影響分析 房地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。 交通運輸情況。 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況。如超出項目風險較大，項目不可行。占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。三棟 12層40*15*12層。地塊內大致布置一棟 **15層。主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在 路靠近小區(qū)的橋旁。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。住宅：640元/平方米*(+++0)*34329平方米=34329*=經(jīng)營性用房：640元/平方米*(++++)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物(水、電、電話、空調以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內地坪等：34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費等：1)、搬家費：