【正文】 .. 30 應(yīng)對措施 ..................................................................................................... 31 8 結(jié)論與建議 .......................................... 32 結(jié)論 .................................................................................................................... 32 III 建議 .................................................................................................................... 32 附表 1 ................................................ 2 附表 2 ................................................ 3 附表 3 ................................................ 4 附表 4 ................................................ 5 附表 5 ................................................ 6 附表 6 ................................................ 7 附表 7 ................................................ 8 附表 8 ................................................ 9 附表 9 ............................................... 10 附圖 1 ............................................... 11 附：住宅需求調(diào)查問卷結(jié)果 .............................. 12 參考文獻(xiàn) ............................................. 13 致謝 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 ，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨(dú)到的人文環(huán)境和適宜 的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拉動了住房的需求，從而引發(fā)價(jià)格的上漲。全年財(cái)政總收入實(shí)現(xiàn) 億元，增 長 %；地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財(cái)政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。商品房竣工 萬平方米，下降 %；全市銷售房屋面積 1028 萬平方米，下降 %。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達(dá)，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購物中心之一；西部工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 3 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 青島市李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項(xiàng)目 。本地塊是青島市國土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣出讓。 該地塊水、電 、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線電視入戶，生活成本貼近大眾。材質(zhì)為鑄鐵，管徑為 400 毫米； ：位于九水東路北側(cè)人行道上。 ：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。 表 22 小區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 規(guī)劃總用地 平方米 總建筑面積 平方米 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 平方米 閣樓層建筑面積 平方米 半地下儲藏室建筑面積 平方米 （按 1/2 計(jì)算） 總居住戶數(shù) 戶 312 建筑密度 ％ 容積率 —— 綠地率 ％ 35 日照間距系數(shù) —— 停車位（地上） 輛 108 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 8 3 市場調(diào)研及分析 宏觀政策分析 年 1 月 26 日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施 (簡稱“新國八條” ), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕?，F(xiàn)在的國家政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。 新國八條、央行頻繁調(diào)息和青島市限購令，在增高了購房者購房門檻的同時也嚴(yán)重打擊了購房者購房信心，市場觀望情緒濃厚。 新一輪總體規(guī)劃勾畫出一幅宏大絢麗的未來城市藍(lán)圖 ： 到 2020 年，青島將成為擁有近 1200 萬人口、城市建設(shè)用地規(guī)模將近 540 平方公里、城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 ％的富強(qiáng)、文明、和諧的現(xiàn)代化國際城市；到 2050 年，建設(shè)成為現(xiàn)代化國際濱海城市，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到當(dāng)時發(fā)達(dá)國家水平。 經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，青島房價(jià)連續(xù)第 6 個月出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅達(dá) %。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉(zhuǎn)移，逐漸在李滄聚集，在不遠(yuǎn)的將來，李滄將成為新的城市中心。二季度剛需購買需求會愈加強(qiáng)烈。 3 月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了 776 套，成交面積為 74245 ㎡ ，其中住宅成交 746 套，面積為 71058 ㎡ ,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。針對這一點(diǎn)，本項(xiàng)目的宗旨即為把該項(xiàng)目做精，充分考慮購房者的需求，以人為本，提升住房品質(zhì)。月 綠化率： % 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 圖 36 和達(dá)和城示意圖 開發(fā)商：青島和達(dá)置業(yè)有限公司 物業(yè)服務(wù)：中房物業(yè)公司 .理想之城 項(xiàng)目地址：李滄靈川路 6 號（九水東路以北） 項(xiàng)目占地： 273 萬平方米 建筑面積： 209 萬平方米 容積率： 建筑類型：住宅、多層 、 小高層 、 高層 開盤時間： 20xx 年 11 月 17 日 當(dāng)前售價(jià)：均價(jià) 10000 元 /平（不同戶型差別較大） 物業(yè)費(fèi)： 元 /平米 產(chǎn)品類型分析 圖 39 可接受住房戶型選擇分布圖 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 15 圖 310 可接受 住 房 建筑面積 分布圖 圖 311 可接受 住 房 樓層選擇 分布圖 ：隨著家庭結(jié)構(gòu)向小規(guī)模發(fā)展，戶型相應(yīng)的以小戶型為主。 ：隨著越來越多的小高層、高層住宅的出現(xiàn)，小高層住宅逐漸被人們所接受。 該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是首次置業(yè)以滿足居住的潛在購房者 。 Threats（威脅） ： 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤眾多，有較大的競爭壓力 ； 限購政策影響 ； 房地產(chǎn)市場不斷冷卻 。戶型設(shè)計(jì)坐北朝南，方正實(shí)用，適宜居住。 ，位置重要，建筑形式、體量、色彩應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，處理好與東側(cè)小區(qū)的空間關(guān)系，避免互相形成遮擋，創(chuàng)造錯落有致、統(tǒng)一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應(yīng)體現(xiàn)青島建筑風(fēng)貌特色，屋頂應(yīng)采用紅瓦坡屋頂形式 。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調(diào)查情況，戶型 60105 平米不等，使得戶型多樣化，滿足不同消費(fèi)者的需求。 小區(qū)內(nèi)設(shè) 100 余 個地上停車位，可滿足業(yè)主的停車需求。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 20 6 項(xiàng)目 投資收益分析 項(xiàng)目總投資及開發(fā)成本估算 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，包括 土地出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等 。預(yù)估為 萬元， 多層單位住宅建筑面積建安工程費(fèi)用組成詳見表 62 。 預(yù)估為 萬元。 ：按 15 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬元。 ： 100 元 /平方米 *土地面積 平方米 *10%，約為 萬元。 表 64 前期工程費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 價(jià)格（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) ％ 3 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 按占地面積 3 元 /平方米 4 “三通一平”費(fèi) 按占地面積 20 元 /平方米 合計(jì) 開發(fā)間接費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。預(yù)估為 萬元，取以上 5 項(xiàng)之和的 3％。 合計(jì)： 萬元。 由附表 6 知，本項(xiàng)目的銀行利息共為 萬元。預(yù)估為 萬元。 表 66 開發(fā)期間稅費(fèi)估算 表 序號 類別 計(jì)算依據(jù) 交納稅額（萬元） 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 — — 2 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 6％ 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 按 ， 600 元 /t 4 供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi) 按 3kVA/戶， 480 元 /kVA 5 電話初裝費(fèi) 按 200 元 /戶 合計(jì) 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 24 其他費(fèi)用 表 67 其他費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 價(jià)格（萬元） 1 臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi) — — 2 標(biāo)底編制費(fèi) 建安工程費(fèi) % 3 標(biāo)底審查費(fèi) 建安工程費(fèi) % 4 招標(biāo)管理費(fèi) 建安工程費(fèi) % 5 合同公證費(fèi) — — 6 工程監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi) % 7 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) % 8 施工許可證費(fèi) — — 9 工程保險(xiǎn)費(fèi) 建安工程費(fèi) % 合計(jì) 項(xiàng)目開發(fā)總成本 表 68：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 總投資 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 開發(fā)期間接費(fèi)用 7 管理費(fèi)用 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 銷售費(fèi)用 10 開發(fā)期間稅費(fèi) 11 不可預(yù)見費(fèi) 12 其他費(fèi)用 13 合計(jì) 項(xiàng)目開發(fā)總成本為 萬元。 銷售收入估算 銷售收入估算 住宅銷售收入估算 用市場法確定住宅銷售單價(jià)。這 3 個可比實(shí)例的權(quán)重分別為 、 、 ，將這 3 個比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，計(jì)算 8164*+8852*+8989*= 元 /m2。住宅銷售收入為 萬元，詳見表 69。 關(guān)于土地增值稅： 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個人征收的一種稅。具體安排如下： (i).自有資金投資為 萬元，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的 20%。 貸款本金的償還及利息支付 該項(xiàng)目向銀行貸款 15000 萬元， 20xx 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 20xx 年 12 月還清。 損益表見附表 7。 ：該項(xiàng)目的資本金凈利潤率 =所得稅后利潤總額 /資本金*100％ =*100%=%。 ：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率。銀行貸款季度利率為 %，按等額償還本金和利息。因而，該項(xiàng)目針對建安工程費(fèi)和銷售價(jià)格分別上下波動 5%、 10%進(jìn)行敏感性分析，評價(jià)指標(biāo)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度。假設(shè)該項(xiàng)目的總投資不變，則盈虧平衡點(diǎn)為： (BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000= 平方米 (BEPR): BEPR= (BEPP): BEPP=231437500/= 元 / m2 由以上可知，當(dāng)銷售量為 平方米，銷售率達(dá) %，或 銷售價(jià)格 10% 5% 0% 5% 10% 建安工程費(fèi)（元 /平方米） 2519 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值 0 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變。 表 71 建安工程費(fèi)變動對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 表 72 銷售價(jià)格變動 對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 10% 5% 0% 5% 10% 銷售價(jià)格（元 /平方米） 7200 7600 8000 8400 8800 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 萬元） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值 0 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度 % % 0 % % 由敏感性分析圖可以看出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是本項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感，且本項(xiàng)目敏感因素變化過程中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)