房地產可行性研究操作環(huán)節(jié)(文件)
【正文】 觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。步驟C: 市場預測a 需求預測 需求預測就是以房地產市場調查的信息、數(shù)據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。C 市政配套費：指項目開發(fā)時必須向城市市政建設所交付的配套費，主要是由于新增房地產項目所引起的水電費。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價指標。在房地產項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項目而言，要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。敏感系數(shù)可正可負。封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容：a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；b、市場調查和分析；C、規(guī)劃設計方案；d、建設方式和建設進度；e、投資估算及資金籌措；f、項目財務評價；g、風險分析；h、可行性研究的結論；i、研究人員對項目的建議；j、相應的附表。附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。市場調查分析：要求對項目進行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調查，及對未來的供給、需求和價格的預測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導。投資預算和資金籌措要求寫出項目建設過程中必須發(fā)生的各項費用并逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和相應的支付時間作出融資安排。結論：要求寫出該項目可行性研究的結論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。這樣算帳不好。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。公司營銷人員的主要職責是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設立早期預警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機會。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略而進行可行性研究在此基礎上，我們應進行細致而有針對性的市場調研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產品的定位策略、產品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務即物業(yè)管理策略。定位任務包括三個步驟：明確一些可利用的競爭優(yōu)勢；選擇若干個適用的優(yōu)勢；有效地向市場表明公司的定位觀念。風險和收益是成正比的，如果某一項目不能產生足夠收 入償還抵押并產生正現(xiàn)金流量或者項目的總債務超過其價值則被認為是籌資 過度，明智的辦法是在準備隨風險的限度內盡量賺錢，應保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強的財產。影響有效執(zhí)行營銷方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執(zhí)行計劃的技能；評估執(zhí)行效果的技能。納入整體營銷方案的可行性研究一個好的房地產營銷方案最終有一個好的計劃書，以便在整體上把握整個營銷活 動。房地 產產品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。他需要向客戶說明本公司與現(xiàn)有競爭者和潛在競爭者有什么區(qū)別。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產品和服務是非常有用處的。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設的實際投資。附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。項目的財務評價：要求寫出主要財務評價指標的計算結果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內含報酬率和動態(tài)回收期等。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。內容多，較復雜。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。步驟H：風險分析 風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經濟效果的影響，對方案的經濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。 盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點（BPe0K－
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