房地產(chǎn)新政的實(shí)施效果及相關(guān)建議(文件)
【正文】 %數(shù)據(jù)來(lái)源：浦江筑城RMAS房地產(chǎn)市場(chǎng)分析系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)土地市場(chǎng)情況2010年新年伊始，武漢土地供應(yīng)集中放量，出讓15宗地塊中，實(shí)現(xiàn)了本年首場(chǎng)拍賣(mài)開(kāi)門(mén)紅，但其后第三次、第四次、第五次土地拍賣(mài)遇冷，甚至出現(xiàn)流拍。武漢市上半年土地交易情況如下：2010年1月29日，武漢舉辦首場(chǎng)土地拍賣(mài)，出讓的15宗地塊中，有5宗分布在中心城區(qū)，包括硚口區(qū)漢西新村、洪山區(qū)珞獅南路、江岸區(qū)建設(shè)渠路、江岸區(qū)萬(wàn)隆三路以及武昌區(qū)秦園路等，實(shí)現(xiàn)了本年首場(chǎng)拍賣(mài)開(kāi)門(mén)紅。除江夏紙坊街一金融商業(yè)用地進(jìn)入競(jìng)拍環(huán)節(jié)外，其余地塊都因僅一家報(bào)價(jià)直接成交。其他4宗地塊未進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，各公司直接摘牌獲得。通知關(guān)于本地居民和非本地居民（能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保繳納證明材料）僅以查詢擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中家族房產(chǎn)信息和征信記錄等，作為判斷其房產(chǎn)套數(shù)，未將其在非本地的購(gòu)房信息（一次性付款購(gòu)房）計(jì)入在列，同時(shí)對(duì)申請(qǐng)人離婚已分割的房產(chǎn)（按揭房產(chǎn)）是否計(jì)入其房產(chǎn)套數(shù)未明確規(guī)定。保障性住房缺乏差異化信貸政策支持“國(guó)十條”要求加快保障性安居工程建設(shè)，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。2009年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，全國(guó)共需投入1676億元。從銀行信貸角度，目前規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房貸款的主要文件為人行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕13號(hào)），該管理辦法相對(duì)于其他商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款并無(wú)實(shí)質(zhì)上優(yōu)惠內(nèi)容。本輪房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)土地市場(chǎng)的影響已初步顯現(xiàn)，目前地方政府的建設(shè)資金來(lái)源主要通過(guò)收入實(shí)現(xiàn)，若不制訂對(duì)保障性住房差異化信貸政策，這將勢(shì)必對(duì)保障性住房建設(shè)資金來(lái)源產(chǎn)生一定的影響。同時(shí)銀行對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)也處于弱勢(shì)地位，不同銀行對(duì)同一大型房地產(chǎn)企業(yè)出于維護(hù)優(yōu)質(zhì)客戶考慮，在委托支付管理中要求也不盡相同，這極易導(dǎo)致商業(yè)銀行間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于本輪調(diào)控的有效落實(shí)。建議民政婚姻系統(tǒng)、房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)、銀行征信系統(tǒng)相互聯(lián)網(wǎng)，為判斷申請(qǐng)人房產(chǎn)套數(shù)提供依據(jù)。關(guān)于保障性住房差異化信貸政策支持“國(guó)十條”明確要求國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。如可嘗試涉及棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目不納入本次政府融平臺(tái)清理范圍（本次清理要求政府融資平臺(tái)貸款提供強(qiáng)擔(dān)保，該類貸款往往在拆遷階段難以獲得有效擔(dān)保）；再如建議對(duì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)銀行可提供中央和地方后續(xù)到位預(yù)算資金的搭橋貸款（銀監(jiān)會(huì)近日以“銀監(jiān)發(fā)〔2010〕35號(hào)”明確規(guī)定，禁止銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以企業(yè)應(yīng)收財(cái)政資金或補(bǔ)助為由，向借款人發(fā)放財(cái)政性質(zhì)資金搭橋貸款，財(cái)政性質(zhì)資金包括發(fā)改委安排的中央預(yù)算內(nèi)投資資金）等，使本輪調(diào)整在有效控制投機(jī)性房地產(chǎn)行為的同時(shí)，確保中央下達(dá)的保障性住房建設(shè)任務(wù)的有效落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在信貸資金管理方面，可將開(kāi)發(fā)商、施工單位及工程監(jiān)理方三方簽證作為結(jié)算辦理委托支付的重要憑證，簽證上需明確本期結(jié)算金額、已累計(jì)結(jié)算金額，并附施工方結(jié)算申請(qǐng)。開(kāi)發(fā)商使用商品房預(yù)售資金專用賬戶，應(yīng)當(dāng)于每月初編制用款計(jì)劃，分別報(bào)監(jiān)管銀行和宜昌市房產(chǎn)管理部門(mén)備案。宜昌市房產(chǎn)管理部門(mén)建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，并將商品房預(yù)售資金的交存和使用等情況記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信檔案；對(duì)預(yù)售資金專用賬戶及其資金實(shí)行動(dòng)態(tài)，通過(guò)宜昌房地產(chǎn)網(wǎng)等媒體向社會(huì)公示。在商品房預(yù)售款管理方面，可參照宜昌市政府2009年12月29日頒布的《宜昌市城區(qū)商品房預(yù)售資金使用管理辦法》（2010年2月1日起執(zhí)行），制訂相關(guān)管理辦法，確保預(yù)售款用于對(duì)應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)。在項(xiàng)目定標(biāo)后，對(duì)項(xiàng)目所需材料、人工、施工單位的分包工程等已基本確定。影響保障性住房、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的主要為資金問(wèn)題。建議對(duì)非本地居民購(gòu)房行為實(shí)行差異化管理，《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》主要是針對(duì)以投資投機(jī)為目的外地人購(gòu)房現(xiàn)象，即異地炒房者。（二）政策建議關(guān)于個(gè)人按揭貸款建議目前，民政系統(tǒng)（婚姻情況）、銀行征信系統(tǒng)、房產(chǎn)系統(tǒng)之間不能實(shí)現(xiàn)資源共享，且不能實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。相關(guān)辦法對(duì)資金監(jiān)管主要系通過(guò)控制對(duì)其上游的支付實(shí)現(xiàn)。在建設(shè)保障性住房過(guò)程中，有些土地為劃撥用地，按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，劃撥用地不能辦理土地抵押，而出讓用地可以辦理房產(chǎn)抵押，因此在有些方面，建設(shè)保障性住房貸款條件較一般商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更為苛刻。根據(jù)該報(bào)告，中央安排保障性住房建設(shè)資金下達(dá)471億元，%；，%。要求地方人民政府切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，確保完成計(jì)劃任務(wù)。對(duì)于久居本地，但未在當(dāng)?shù)丶{稅和繳納社保的非本地戶籍的申請(qǐng)人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)真空，如未繳社?；蚣{稅的非本地戶籍的經(jīng)營(yíng)者。通知要求房貸申請(qǐng)人在市房地產(chǎn)主管部門(mén)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行家庭查詢，若不具備查詢條件，申請(qǐng)人提交書(shū)面誠(chéng)信保證。這也是武漢市本年土地拍賣(mài)第一次出現(xiàn)流拍。11宗地中，僅漢陽(yáng)區(qū)陶家?guī)X村一宗地兩家公司爭(zhēng)奪，成交金額121億元。從年初的開(kāi)門(mén)紅到如今的流拍頻現(xiàn)、大牌房企缺席，6月2日的拍賣(mài)會(huì)上，最大一塊位于漢陽(yáng)江城大道75畝的住宅用地、因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍。洪山區(qū)跌幅達(dá)20%主要系該區(qū)域上月有大量高價(jià)樓盤(pán)成交，拉高上月整體成家均價(jià)，本月回歸常態(tài)后，未能客觀反應(yīng)該區(qū)域價(jià)格變化。、金額走勢(shì)圖走勢(shì)圖
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