房地產(chǎn)可行性研究操作環(huán)節(jié)-預覽頁
【正文】 片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經(jīng)驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。 考察你的融資能力 每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。房地產(chǎn)商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。 b、區(qū)域性因素分析 一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先 宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯?區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三 國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。b 供給預測 供給預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業(yè)的供給情況c 預測方法 通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。一般來講 成本構成包括以下四個部分：A 土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。步驟E：財務評價項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮7貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標。步驟F：盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。步驟G：敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。B、可行性研究報告正文部分的編寫 正文部分是可行性研究報告的核心部分。規(guī)劃設計方案：要求寫出項目所具備的規(guī)劃設計方案及建設過程中市政條件是否具備。例如：自有資金、貸款和預售收入這三種主要資金來源的安排等。有關建議：是專業(yè)機構的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內(nèi)容：營銷開支概算，包括：項目前研究及可行性研究的開支項目策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項目公司日常運作的開支項目及企業(yè)的公關開支工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支用于吹沙填土、平整土地的開支用于工程設計的開支用于建筑施工的開支用于設施配套的開支用于工程監(jiān)理的開支土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標準地價用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支金融成本開支，包括：外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出貸款引起的利息支出各項保險開支稅收和行政性收費不可預見開支第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究 現(xiàn)實化的可行性研究前握 事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。 消費者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。公司要對每個選定的細分市場制定產(chǎn)品定位策略。產(chǎn)品是營銷首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對產(chǎn)品類 型的選擇、開發(fā)風險的選擇以及開發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開發(fā)目標、投資規(guī)模與投資額、營運費用及稅費、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營期間現(xiàn)金流量分析。25 /
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1