房地產(chǎn)新政的實施效果及相關(guān)建議-預(yù)覽頁
【正文】 二套不得低于50% 不得低于40% 銀行首套房二套房三套房工商銀行 折首付5 成， 倍停貸中國銀行 折首付5 成， 倍停貸農(nóng)業(yè)銀行 折首付5 成， 倍停貸建設(shè)銀行首付20%—30%利率8 折首付30—40% 折首付40%以上利率7 折首付5 成， 倍首付5 成， 倍廣東發(fā)展銀行 折首付5 成， 倍停貸招商銀行首付5停貸民生銀行首付5相對二套房貸首付和利率都有所提高，具體操作視個人而定華夏銀行首付20%—30%，利率78折首付5在第二套政策基礎(chǔ)上，每增加一套首付款比例至少提高5％，貸款利率上浮幅度至少提高5％興業(yè)銀行 折首付5暫未出臺相關(guān)規(guī)定資料來源：德勝行武漢市房地產(chǎn)市場報告（5 月）二、房地產(chǎn)新政實施后市場分析（一）新政實施后全國房地產(chǎn)變動概況根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010 年5 月，全國70 %，漲幅比4 個百分點，為去年3 月增速見底回升以來的首次下降；%，漲幅比4 個百分點。數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)全市12個城區(qū)（10大主城區(qū)，及江夏、黃陂）5月商品房銷售總面積1202435平方米（），環(huán)比減少401234平方米（），%，環(huán)比減少312967萬元，%。行政區(qū)5月成交套數(shù)4月成交套數(shù)變化（套）漲幅武昌武昌區(qū)329827 498 %洪山區(qū)5281010 482 %青山區(qū)1141 30 %東湖開發(fā)區(qū)14872590 1103 %江夏區(qū)6411322 681 %漢口硚口區(qū)122325 203 %江岸區(qū)5801417 837 %江漢區(qū)890869 21 %東西湖區(qū)13741160 214 %黃陂區(qū)12991971 672 %漢陽漢陽區(qū)212784 572 %沌口開發(fā)區(qū)113 240 127 %數(shù)據(jù)來源：浦江筑城RMAS房地產(chǎn)市場分析系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)武漢市各行政區(qū)成交均價并未如成交量一樣全面下跌，而是漲跌互現(xiàn)，不過仍以下跌區(qū)域居多，絕大部分區(qū)域價格波動幅度維持在5％左右。在新房成交量日漸低迷的市場背景下，武漢土地市場觀望氣氛較濃。2010年2月5日，武漢進(jìn)行第二次土地拍賣，此次掛牌出讓的12宗土地共計205萬平方米，此次供地規(guī)模3075畝，是2008年全年供應(yīng)量的兩倍，且接近去年主城區(qū)土地出讓總量的一半。4月30日，武漢市舉行國家“房產(chǎn)新政”后的首次土地拍賣會，11宗土地中1宗地流拍。三、房地產(chǎn)新政建議（一）新政執(zhí)行中存在的問題關(guān)于個人按揭貸款根據(jù)住建部、人民銀行和銀監(jiān)會三部委聯(lián)合下發(fā)的“關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知”，通知明確規(guī)定商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定?！皣畻l”明確規(guī)定對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款，隨后5月26日《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》為此類購房者松綁，規(guī)定此類客戶申請房貸按第二套（及以上）差別化住房信貸政策執(zhí)行。要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部等有關(guān)部門盡快下達(dá)年度計劃及中央補(bǔ)助資金。其中，中央投入493億元，%；地方配套1183億元，%。武漢市目前對保障性住房建設(shè)往往與城市化進(jìn)程、棚戶區(qū)改造相關(guān)聯(lián)，包括貨幣補(bǔ)償和建設(shè)還建房等。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款賬戶監(jiān)管目前規(guī)范商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款行為的主要文件有《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》及《項目融資業(yè)務(wù)指引》，特別是近期下達(dá)的《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》及《項目融資業(yè)務(wù)指引》，對固定資產(chǎn)貸款賬戶監(jiān)管、資金支付提出了明確規(guī)定。制訂統(tǒng)一的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，對于防范商業(yè)銀行間的惡性競爭，從源頭上控制信貸資金的使用，可有效實現(xiàn)對地產(chǎn)商的監(jiān)控。申請人家庭擁有房產(chǎn)的套數(shù)信息由各地房管局掌握，因涉及申請人信息隱私問題，各系統(tǒng)查詢方法可比照銀行征信系統(tǒng)執(zhí)行，制定查詢方法和制度規(guī)定，明確各關(guān)系方責(zé)任及違反查詢制度的罰則等。目前武漢市棚戶區(qū)改造項目主要由政府融資平臺完成，建議監(jiān)管部門在清理政府融資平臺不應(yīng)該一刀切。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸的政策建議房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算支付相對于其他一般固定資產(chǎn)貸款又有其特別的規(guī)定，比如要求取得監(jiān)理方鑒證確認(rèn)。對結(jié)算申請中的人工費(fèi)要求由銀行代發(fā)（一方面可以保障建筑工人個人利益，另一方面也可以增加銀行綜合效益）、對于材料款（含設(shè)備款），要求有明確的上游，并由銀行直接支付到材料款（含設(shè)備款）供應(yīng)單位，確保銀行信貸資金嚴(yán)格按照項目建設(shè)進(jìn)度用于項目建設(shè)。用款計劃應(yīng)當(dāng)附有工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的工程進(jìn)度證明，首次用款計劃備案后，下次用款計劃應(yīng)當(dāng)附有上次用款計劃的執(zhí)行情況說明
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