【正文】 目擴大房地產(chǎn)投資。房價上漲所形成的利潤相當部分跑到他們腰包里去了，最近一些腐敗案很多都跟房地產(chǎn)有關(guān)。宏觀調(diào)控政策的滯后性和我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾。宏觀調(diào)控政策的“一刀切”也不利于其效力的發(fā)揮。這樣更能發(fā)揮宏觀調(diào)控政策的效力。由于兩者相差超過一倍，社會上一時出現(xiàn)了“到底聽誰的”的爭論。國土資源部地籍司司長樊志全在一次會上對停止審批“別墅”用地當中的“別墅”給出的是獨棟別墅的定義，而實際上別墅還有聯(lián)體別墅、雙拼別墅等類型。第二篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要政策概覽宏觀調(diào)控主要政策概覽2003年6月5日，人民銀行出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件）vv 2004年3月30日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定“”2004年4月27日，國務(wù)院提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例到35%及以上v2004年9月30日，銀監(jiān)會下發(fā)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》vv 2005年，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》和轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的通知（兩個“八條”）v 2005年,銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》（212號文件）v 2005年12月2日，國務(wù)院出臺《關(guān)于發(fā)布實施的決定》，將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目列為限制類投資項目，要求金融機構(gòu)不得發(fā)放貸款2006年4月25日，五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》vv 2006年5月17日，國務(wù)院常務(wù)會議提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六條措施（“國六條”）2006年5月24日，銀監(jiān)會劉明康主席提出房地產(chǎn)調(diào)控措施v2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委起草的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》vv 2006年5月，人民銀行下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》2006年7月，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》vv 2006年7月，六部門下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》2006年8月，五部委下發(fā)《新開工項目清理工作指導(dǎo)意見》vv 2006年9月，建設(shè)部出臺《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》2006年9月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》vv 2006年10月18日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出：堅持把好土地、信貸閘門和市場準入門檻；嚴格審批新增建設(shè)用地，加快落實國家土地督察制度；嚴格控制中長期貸款；控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)調(diào)控措施落實到每個城市央行五次升息，兩度上調(diào)商業(yè)銀行存款準備金率v195號文件主要內(nèi)容v 2001年6月19日，人民銀行下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，主要有三條規(guī)定，成為121號文件的前身v 嚴格住房開發(fā)貸款條件：企業(yè)自有資金不得低于30％，項目必須“四證”齊全，防止將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將流動資金貸款用于住房開發(fā)項目195號文件主要內(nèi)容強化個人住房貸款管理：嚴禁發(fā)放“零首付”貸款，嚴格工程進度規(guī)定——多層封頂，高層完成總投資的三分之二vv 規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理：貸款比例不得超過60%，貸款期限不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房121號文件主要內(nèi)容v 2003年6月5日，中國人民銀行以銀發(fā)[2003]121號文關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，被稱為121號文件v 121號文件共八條，分別對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)貸款、個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、公積金委托貸款業(yè)務(wù)進行了規(guī)范對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)定貸款對象：應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)v。凈資產(chǎn)分析：總額、構(gòu)成、與上年末的比較，變動較大的，需說明原因。銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢情況（包括借款人負債，貸款卡，借款人概況，借款人大事和擔保查詢），對不良記錄要有情況說明，有關(guān)數(shù)據(jù)與銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢不一致的要提供有效證明。比“十一五”時期增長20%，其中，2011年，天津?qū)⑷旖颉笆濉逼陂g2011116面實施“建設(shè)三種住房、發(fā)放三種補貼”規(guī)劃，擴大住房保障政策覆蓋面。對平臺貸款，要嚴格控制增量風險，并按照既定部署加快存量分類處置。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴格遵守真實性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則，防范“不當銷售”，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風險管理的真實需要。政府財政投資重點向軌道交通建區(qū)新增住宅項目設(shè)、核心區(qū)交通緩解、重點新城和重點產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設(shè)、保障民生和改善生態(tài)環(huán)境等領(lǐng) 域傾斜。浦發(fā)銀行北京分行、民生銀行北京分行、光大銀行北京分行3家銀行明確取消優(yōu)惠，首套北京首套房貸利率優(yōu)2011125房貸執(zhí)行基準利率，深發(fā)展、華夏銀行、招商銀行、中信銀行、但對于貸款客戶的要求嚴格。四、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率 ；嚴查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。八、對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。市場交易單價低于上海上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，%?！锻ㄖ芬?guī)定，自《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》施行之日上海發(fā)布住房限售執(zhí)起，凡在本市購買住房的，購房人在申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，除按照《上海市房地產(chǎn)登2011219行細則記技術(shù)規(guī)定（試行）》提交相關(guān)文件外，還應(yīng)當提交稅務(wù)機關(guān)出具的《上海市個人住房 房產(chǎn)稅認定通知書》。%廣州、?？凇㈤L沙、三亞、鄭州、太原、武漢、濟南、浙江金華永康縣等相繼出臺“限廣州、?？诘葮鞘小百徚睢保瑩?jù)統(tǒng)計，截止目前已實施限購令城市包括：北京、深圳、廈門、上海、寧波、2011225國八條”細則出臺福州、杭州、南京、三亞、天津、海口、廣州、大連、溫州、蘇州、舟山、蘭州、金華 永康、太原、鄭州、武漢、昆明、南昌、濟南。% 住房公積金存貸款利 上調(diào)存款準備金率2011421上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率０．５個百分點。問題究竟出在哪里？下一步將如何著力？為此，我們選登相關(guān)調(diào)研報告進行評價，并請有關(guān)專家從各自的角度進行分析，同時考察鄰邦韓國、日本的做法，以資借鑒。亟需在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加強和完善住宅的宏觀調(diào)控政策。2004年12月份固定資產(chǎn)投資完成額增長53%，經(jīng)濟運行中出現(xiàn)了新的不平衡，能源、運輸供應(yīng)緊張，居民消費品價格指數(shù)(CPI)開始走高(6月同比上漲5%)，中國經(jīng)濟運行出現(xiàn)偏熱的跡象。二是城市居民生活水平提高，對居住有了更高的要求，部分取得房改產(chǎn)權(quán)的居民產(chǎn)生以舊換新、以小換大的住宅需求。從“九五”初期開始，為擴大國內(nèi)需求，中國政府將住宅作為居民新的消費熱點，給予優(yōu)惠房貸、減免稅等政策支持，鼓勵購房，刺激了住房消費。其根源在于體制、機制的缺欠。這些因素導(dǎo)致需求和投資動力旺盛，市場難以有效調(diào)整。另一方面，中國人民銀行兩次提高存款準備金率，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用房項目)資本金比例提高到35%及以上，上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率，嚴禁房地產(chǎn)流動資金貸款等，收緊銀根，減少房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持。中低檔住宅供應(yīng)比例下降、%。調(diào)控重點相應(yīng)調(diào)整：一是有效調(diào)整房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。二是在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結(jié)構(gòu)。調(diào)控效果與問題：%，；%，；上海、杭州等城市大幅上漲的房價得到了有效抑制，說明宏觀調(diào)控初見成效。三是深圳、北京、廣州、大連等城市房價大幅上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會不安定因素。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面積和開發(fā)面積不得低于當年計劃面積的70%，通過限套型、限房價，競地價、競房價的辦法，保證中低價位、普通住房供給。對住宅產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策體系的總體評價(一)此輪宏觀調(diào)控政策的特點一是宏觀調(diào)控呈階段性，循序漸進。三是調(diào)控政策注重區(qū)別對待，分類指導(dǎo)。(二)宏觀調(diào)控政策的成效第一，控制了房地產(chǎn)投資過快增長的勢頭，保持了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。調(diào)控采取了與改革相結(jié)合的政策措施，建立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓制度，并加強土地交易的監(jiān)督和管理，堵塞了漏洞，促進了土地交易市場化進程和規(guī)范。(三)仍然存在的問題及成因房地產(chǎn)市場發(fā)展中仍然存在一些突出問題。2006年11月，房價漲幅較大的城市：%，%，深圳%，%，%，%%，尤其是北京和深圳，房價從2005年下半年開始持續(xù)較大幅度上漲，使得普通居民仍然買不起房，房價回落并沒有達到普通居民可承受的水平。此項措施是改善住房供給結(jié)構(gòu)、滿足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹匾胧Ｍ瑫r，中低價房在銷售環(huán)節(jié)缺乏可操作性，包括購房人的資格審定、住房的銷售程序、監(jiān)督管理等都沒有詳細規(guī)定，措施難以有效落實。三是落實中低價住房和完善住房保障制度的資金來源不明確，需要地方政府自己籌錢，幾個因素都直接影響地方利益。第四，住房保障制度不完善。三是住房保障制度不落實。同時通過實施不動產(chǎn)稅的方式來優(yōu)化存量房源配置較好的政策建議，也因此難以實現(xiàn)。第二，建立科學的居民住房消費目標和消費模式。第三，調(diào)動地方政府落實調(diào)控政策的積極性，為地方政府認真落實調(diào)控措施創(chuàng)造制度條件。第四，完善住房保障制度；滿足普通居民購房需求。二是建立住房保障基金，解決資金來源。第五，推動不動產(chǎn)稅的實施，合理配置房產(chǎn)資源?！锻ㄖ诽岢?，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。各地要明確并適當增加土地供應(yīng)總量。2010年4月11日，中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產(chǎn)風險敞口大，要嚴控炒房行為。2010年4月15日，國務(wù)院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。2010年4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控政策”。2010年5月26日，國稅總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題?！锻ㄖ反_定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。2010年9月27日：中國國土資源部稱，將嚴格土地競買人資格審查，土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地。(2)完善差別化的住房信貸政策。(5)加大住房交易市場檢查力度,依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。公積金新政強調(diào)，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。限購。會議要求未來對第二套房的首付，將提高至六成。2011年2月18日，中國人民銀行宣布，央行將于