【正文】 住房制度覆蓋面。,1 規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房 各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。,1 建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度 城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度。,2006年已經(jīng)出臺的幾個重要文件,2006年7月24日，由建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯管理局六部門制訂的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》發(fā)布。,上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率 存款準(zhǔn)備金是指中央銀行強(qiáng)制要求商業(yè)銀行按照存款的一定比率保留流動性。,五、調(diào)控結(jié)果,2005年，各類房地產(chǎn)價(jià)格小幅波動、漲幅趨緩，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)穩(wěn)中有降。,住宅投資比重明顯上升，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重繼續(xù)下降。上半年，購置土地面積15684萬平方米，比去年同期減少616萬平方米，同比下降3.8%。到6月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房空置面積12147萬平方米，同比增長17.2%。,2006年8月9日國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，第二季度全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7% 。,重慶 據(jù)重慶市國土房管局統(tǒng)計(jì)：200年7月，主城區(qū)商品住房建筑面積成交均價(jià)2857元/㎡，同比去年增幅11.08%，環(huán)比增長4.31%。應(yīng)該區(qū)別表與實(shí)，形與質(zhì)，開闊思路，打開視野，轉(zhuǎn)變思維方式，用整體的觀點(diǎn)，用系統(tǒng)科學(xué)的方法，分析論證房價(jià)變動之因，從而指導(dǎo)“新政”形勢下的工作思路。后30年城鎮(zhèn)人口增加3.3億，按人均建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房66億平方米，平均每年需建設(shè)住宅2.2億平方米。后30年按9.6億人口計(jì)算，則需在2020年基礎(chǔ)上再新建住房76.8億平方米，平均每年2.56億平方米。 把以上的三項(xiàng)預(yù)測相加，21世紀(jì)的前20年，每年需新建住房4.86億至5.49億平方米，或者是核減后的3.56億至4.19億平方米； 后30年每年需新建住房5.76億平方米至6.53億平方米，或者是核減后的4.66億至5.43億平方米。,按前面預(yù)測，今后50年我國城鎮(zhèn)每年新建住宅4至5億平方米，扣去每年折舊拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年凈增3億平方米，到2050年就會凈增150億平方米。預(yù)計(jì)2020年全國城鎮(zhèn)居民進(jìn)入市場買賣住房產(chǎn)生的住房消費(fèi)為8000億元，然后在30年時(shí)間里逐步增長，最后達(dá)到3.4萬億元，每年增長在1000億元左右。 以居于5～7％的可能性為大。,三、新政帶來的影響和機(jī)遇,土地政策繼續(xù)從緊，在土地供應(yīng)越來越緊張的狀態(tài)下，建設(shè)地塊，將會影響房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程和發(fā)展商預(yù)期收益 。,房地產(chǎn)開發(fā)的融資更加困難。,中國房地產(chǎn)將會在發(fā)展區(qū)域、房地產(chǎn)開發(fā)和操作模式等方面呈現(xiàn)巨大商機(jī)。,重慶特有的吸引力 快速提升的城市功能和城市價(jià)值； 西部大開發(fā)，三外企業(yè)踴向重慶淘金。,市政府對房地產(chǎn)市場的信心 九部委制定的“9070”政策，黃奇帆副市長已明確表態(tài)：重慶執(zhí)行城市總量指標(biāo)，而不是單個項(xiàng)目指標(biāo)，這不但有利于城市總體規(guī)劃，也有助于開發(fā)商的自由發(fā)揮。,第二部分： 房地產(chǎn)策劃的新思路,面對“新政”，我們應(yīng)該應(yīng)用“觀念創(chuàng)新、市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、方法創(chuàng)新、人才創(chuàng)新”思路，在以下幾個方面大膽創(chuàng)新，有所突破： 一、企業(yè)戰(zhàn)略策劃方面； 二、項(xiàng)目策劃方面； 三、營銷策劃方面。,“房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)＋融資平臺” 金地集團(tuán)的做法 與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產(chǎn)投資資金信托合同。,金地集團(tuán)做法：毅然處置不良資產(chǎn)，扮演運(yùn)營管理商的角色。這些資產(chǎn)大多為中國主要城市中的商業(yè)物業(yè)，其中部分資產(chǎn)為在建工程。 通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債籌集資金34.9億元； ……,與新華信托達(dá)成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協(xié)議；共同開發(fā)成都“萬科新城”項(xiàng)目。西城天街”建設(shè)項(xiàng)目系商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)總投資規(guī)模達(dá)8億元人民幣。,為防范信用風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，重慶國投設(shè)計(jì)了三項(xiàng)保障。這種變化趨勢正是推動萬科、金地、龍湖等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商積極向投資商和運(yùn)營管理商轉(zhuǎn)變的根本動力。合并后，總資產(chǎn)規(guī)模將突破400億元，成為名副其實(shí)的地產(chǎn)航母。按權(quán)益算，交易完成后，大大增強(qiáng)了持續(xù)競爭能力，巧妙為下一輪發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在新政下，一定要選擇啟動快，收效快，資金占用時(shí)間不長的項(xiàng)目。,老年地產(chǎn) 自2000年底以來，60歲以上老齡人口平均以3.2%的速度增長，2004年，中國60歲以上的老齡人已經(jīng)達(dá)到1.36億，占總?cè)丝诒戎?0%以上，到2020年我國65歲以上老齡人口將達(dá)1.67億人，約占全世界老齡人口6.98億人的24%。,海南的博鰲、深圳的華僑城、觀瀾湖、杭州的宋城得益于“假日經(jīng)濟(jì)”、“會議經(jīng)濟(jì)”。,按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的要求，貫徹工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市支持農(nóng)村的方針，改變農(nóng)村的落后面貌。,（二）項(xiàng)目操作策劃新思路,針對新政的一些具體規(guī)定，運(yùn)用正確的思維進(jìn)行操作。,三、在營銷策劃方面 房地產(chǎn)營銷策劃貫穿項(xiàng)目始終。從樓盤品質(zhì)、樓盤形象、樓盤價(jià)值、樓盤整合推廣、樓盤的銷售執(zhí)行力等諸多方面進(jìn)行有效的突破。,服務(wù)營銷是異業(yè)整合的結(jié)合點(diǎn)。,“四大差距”衍生的整合契機(jī) 服務(wù)營銷有四大“經(jīng)典差距”：知識差距、標(biāo)準(zhǔn)差距、傳遞差距和溝通差距。 典型案例。 “適位捆綁”一個目標(biāo)顧客，他所能接受的房子可能是30萬，私家車可能是10幾萬，這樣就不能再多了，還要考慮裝修，還要購置家私用品等 考慮異業(yè)合作時(shí)，應(yīng)充分考慮共有的目標(biāo)市場具有著怎樣的承受能力，然后再考慮提供合適的產(chǎn)品和服務(wù)向他們靠近，并且進(jìn)一步考慮合適的整合手法，為他們提供更大的利益價(jià)值。,注意搭配與消費(fèi)者偏好平衡 當(dāng)一個樓盤與一種產(chǎn)品一個品牌合作，不少消費(fèi)者并不認(rèn)同房產(chǎn)商為其預(yù)置好的家電產(chǎn)品或品牌，他們有自己的品牌和產(chǎn)品選擇偏好。具體為：,1）選擇利于購房者往來的便利位置； 2）內(nèi)部功能分區(qū)必須按照銷售動靜劃分，依據(jù)購房者購房行為介入深度而設(shè)定，符合銷售流程； 3）豐富現(xiàn)場陳列的內(nèi)容，如盆栽、沙發(fā)、飾物等，讓購房者在選擇家的過程中，體驗(yàn)到親切、真實(shí)、溫馨，家的感覺讓他們下單。,體驗(yàn)式活動 組織體驗(yàn)式活動。,“試住” 體驗(yàn)式營銷促銷策略 要求：開發(fā)商自己對樓盤綜合素質(zhì)充滿信心。通過與顧客做“朋友”，而使顧客成為企業(yè)的永遠(yuǎn)“朋友”。,讓消費(fèi)者全程參與定制 1）公布土地的位置、容積率、戶數(shù)、戶型。,發(fā)展趨勢：中小開發(fā)商有望轉(zhuǎn)做服務(wù)商 2004年7月16日《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》提出，“對非經(jīng)營性政府投資項(xiàng)目加快推行‘代建制’”。,（二）傳播渠道及其創(chuàng)新方法,網(wǎng)上營銷 易趣網(wǎng)上的交易數(shù)據(jù)平均每3分鐘賣出一只手表、每30秒賣出一件首飾、每10秒賣出一件T恤……； 淘寶網(wǎng)去年上半年成交額更是高達(dá)25億元，超過許多大型連鎖超市?；蛸徺I學(xué)習(xí)、體育用品等代表購房者捐獻(xiàn)給貧困地區(qū)的中小學(xué)校。情感營銷成為樹立企業(yè)形象、塑造品牌美譽(yù)度、拓展市場的新生利器。24.10.2224.10.22Tuesday, October 22, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。24.10.2224.10.2214:50:4814:50:48October 22, 2024 踏實(shí)肯干，努力奮斗。2024年10月22日星期二2時(shí)50分48秒14:50:4822 October 2024 好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。24.10.222024年10月22日星期二2時(shí)50分48秒24.10.22,謝謝大