【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 預(yù)測(cè)，如果把增速稍微提高為每年遞增率超過1％，即2020年人均建筑面積達(dá)到26平方米，2050年人均建筑面積達(dá)到36.4平方米。這樣，前20年需每年新建住房1.89億平方米，后30年每年需新建住房3.33億平方米。,從住房折舊拆除重建來預(yù)測(cè) 目前我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房有60多億平方米，按50年折舊計(jì)算，預(yù)計(jì)每年需拆除重建1億平方米。 把以上的三項(xiàng)預(yù)測(cè)相加，21世紀(jì)的前20年，每年需新建住房4.86億至5.49億平方米，或者是核減后的3.56億至4.19億平方米； 后30年每年需新建住房5.76億平方米至6.53億平方米，或者是核減后的4.66億至5.43億平方米。,估計(jì)我國(guó)在不增加住宅建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增加投資額的速度將會(huì)低于日本，因而預(yù)計(jì)用50年的時(shí)間，我國(guó)將把住宅投資額增加16倍。按此計(jì)算，今后50年的住宅投資每年將遞增7％，每年對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為0.6個(gè)百分點(diǎn)。這樣持續(xù)50年的增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)是巨大的。,按前面預(yù)測(cè)，今后50年我國(guó)城鎮(zhèn)每年新建住宅4至5億平方米，扣去每年折舊拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年凈增3億平方米，到2050年就會(huì)凈增150億平方米。加上現(xiàn)有的60億平方米，屆時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)的住房共計(jì)210億平方米。,假如當(dāng)年每買賣1平方米住房，購(gòu)房居民要多付200元，全社會(huì)就會(huì)增加住房消費(fèi)3.4萬億元。這筆消費(fèi)是逐年增加的。預(yù)計(jì)2020年全國(guó)城鎮(zhèn)居民進(jìn)入市場(chǎng)買賣住房產(chǎn)生的住房消費(fèi)為8000億元，然后在30年時(shí)間里逐步增長(zhǎng)，最后達(dá)到3.4萬億元，每年增長(zhǎng)在1000億元左右。,從前面的預(yù)測(cè)可以看出，21世紀(jì)的前50年，我國(guó)的住宅建設(shè)的投資額和住房消費(fèi)仍將持續(xù)發(fā)展，繼續(xù)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還有相當(dāng)長(zhǎng)的一段黃金時(shí)間。,調(diào)控力度和繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控文件的可能性： 房地產(chǎn)價(jià)格增幅最近幾年將以7％為支點(diǎn)，上下波動(dòng)2個(gè)百分點(diǎn)，即5～9％，低于或接近GDP增長(zhǎng)速度。 以居于5～7％的可能性為大。這是政府、開發(fā)商、消費(fèi)者各方均可接受的增長(zhǎng)速度，也是國(guó)家調(diào)控成績(jī)的體現(xiàn)。 5～9％的增幅將是房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的基本目標(biāo)。盡管總有學(xué)者主張強(qiáng)行下拉房?jī)r(jià)，但GDP仍在快速增長(zhǎng)，要讓房?jī)r(jià)“反其道而行之”，低于5％，可能辦不到。,三、新政帶來的影響和機(jī)遇,土地政策繼續(xù)從緊，在土地供應(yīng)越來越緊張的狀態(tài)下，建設(shè)地塊，將會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程和發(fā)展商預(yù)期收益 。,房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)率下降。隨著土地交易的規(guī)范化和透明化，土地成本大幅提升，房地產(chǎn)利潤(rùn)率勢(shì)必然出現(xiàn)下調(diào)。目前，在新政下，地產(chǎn)商的平均利潤(rùn)下降了約20%左右。,房地產(chǎn)開發(fā)的融資更加困難。由于調(diào)控政策的硬性規(guī)定，我國(guó)金融業(yè)全面開放，利率、匯率改革日漸迫切，銀行必將更加審慎對(duì)待信貸風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要渠道——銀行貸款，也將受到影響。,開發(fā)商淘汰力度加大，行業(yè)洗牌的周期將越來越短，從5—8年一輪，發(fā)展為2—3年或更短地進(jìn)行。,中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)在發(fā)展區(qū)域、房地產(chǎn)開發(fā)和操作模式等方面呈現(xiàn)巨大商機(jī)。,四、深入了解重慶本地區(qū)和本地域情況,西部大開發(fā)，三外企業(yè)會(huì)踴向重慶淘金。 重慶被視作中國(guó)西部重要的制造業(yè)基地。 十五期間重點(diǎn)建設(shè)的如渝懷鐵路、渝黔高速、寸灘港等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正相繼投入使用，城市整體功能成倍提升。,重慶特有的吸引力 快速提升的城市功能和城市價(jià)值； 西部大開發(fā)，三外企業(yè)踴向重慶淘金。更多的投資、更多的企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)駐、更多的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)和就業(yè)機(jī)會(huì)； 西部首位城市，庫(kù)區(qū)，歷史上的老工業(yè)基地，重慶已經(jīng)成為中國(guó)西部最重要的制造業(yè)基地； 房地產(chǎn)上升空間，相對(duì)穩(wěn)定的低房?jī)r(jià)體系。,市場(chǎng)需求 庫(kù)區(qū)百萬大移民、主城區(qū)舊城改造、城市化進(jìn)程加快等政治、經(jīng)濟(jì)因素，造就了極大的推動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。目前，重慶每年新增房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)200家左右，且香港10大開發(fā)商、全國(guó)最大的開發(fā)商大多已進(jìn)入重慶。,市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心 九部委制定的“9070”政策，黃奇帆副市長(zhǎng)已明確表態(tài)：重慶執(zhí)行城市總量指標(biāo)，而不是單個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)，這不但有利于城市總體規(guī)劃，也有助于開發(fā)商的自由發(fā)揮。 政府高度重視房地產(chǎn)，城市化、工業(yè)化的前提是房地產(chǎn)業(yè)的繁榮昌盛，人民的安居樂業(yè)。,重慶市地房局最近發(fā)布主城2006年16月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，以“供需總量基本平衡、住房結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定”三大點(diǎn)來總結(jié)了今年上半年樓市。重慶房地產(chǎn)和樓市是健康、良性的。,第二部分： 房地產(chǎn)策劃的新思路,面對(duì)“新政”，我們應(yīng)該應(yīng)用“觀念創(chuàng)新、市場(chǎng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、方法創(chuàng)新、人才創(chuàng)新”思路，在以下幾個(gè)方面大膽創(chuàng)新，有所突破： 一、企業(yè)戰(zhàn)略策劃方面； 二、項(xiàng)目策劃方面； 三、營(yíng)銷策劃方面。,一、企業(yè)戰(zhàn)略方面 注重觀念創(chuàng)新，打破陳規(guī)，創(chuàng)新思考房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。 生存才是硬道理 調(diào)整自己的企業(yè)走向和改善自己的投資規(guī)模,“新政”前，重視融資環(huán)節(jié)把眼光著重放貸款和房屋按揭方面。 新形勢(shì)下，應(yīng)該策劃整合本公司資源，通過多種金融平臺(tái)，改善資金組合結(jié)構(gòu)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)資金困境。,“房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)＋融資平臺(tái)” 金地集團(tuán)的做法 與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產(chǎn)投資資金信托合同。金地集團(tuán)借鑒了房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的基本原理，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)投資為主，將第二大股東金信信托作為融資平臺(tái)推出雙龍房地產(chǎn)信托計(jì)劃。金地集團(tuán)、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和通和置業(yè)等 股東等利益相關(guān)各方，將各自的優(yōu)勢(shì)資源捆綁在一起，以達(dá)到合理的風(fēng)險(xiǎn)匹配和利益共享。從該信托計(jì)劃的幾個(gè)特別委托人都屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，通過設(shè)立信托的方式，特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺(tái)的支持，獲得了一條新的融資渠道。,金地集團(tuán)做法：毅然處置不良資產(chǎn)，扮演運(yùn)營(yíng)管理商的角色。 2004年6月22日，金地集團(tuán)公告稱與摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV（簡(jiǎn)稱MSREF）、上海盛融投資有限公司合作設(shè)立公司，共同投資中國(guó)的不良資產(chǎn)。合作方式是三方共同出資設(shè)立一家項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司注冊(cè)資本約為5億元，股東出資比例為：金地集團(tuán)出資約7500萬元，占注冊(cè)資本的15%；MSREF出資約27500萬元，占注冊(cè)資本的55%；上海盛融投資有限公司出資約15000萬元，占注冊(cè)資本的30%。 該項(xiàng)目公司受讓中國(guó)建設(shè)銀行賬面總值為28.5億元的不良資產(chǎn)包。這些資產(chǎn)大多為中國(guó)主要城市中的商業(yè)物業(yè)，其中部分資產(chǎn)為在建工程。從該項(xiàng)目公司的股東構(gòu)成看，摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問題，金地集團(tuán)在不良資產(chǎn)處置（如再開發(fā)、出售、出租、物業(yè)管理等）當(dāng)中將對(duì)這些物業(yè)的再開發(fā)和管理上發(fā)揮主要作用。顯然在這一嘗試中金地集團(tuán)扮演的是運(yùn)營(yíng)管理商的角色。,依托資本市場(chǎng) ，實(shí)現(xiàn)融資多元 萬科作為上市公司，利用資本市場(chǎng)的融資功能改善房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的通病，在較短時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)行兩期可轉(zhuǎn)債。 通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債籌集資金34.9億元； ……,與新華信托達(dá)成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協(xié)議；共同開發(fā)成都“萬科新城”項(xiàng)目。,房地產(chǎn)企業(yè)上市融資 2006年7月31日，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(簡(jiǎn)稱“保利地產(chǎn)”)在上海證券交易所掛牌上市。首日股價(jià)在股市大跌的情況下逆勢(shì)大漲44.87%%，顯示市場(chǎng)對(duì)保利地產(chǎn)極為看好。,應(yīng)用信托基金 實(shí)例：重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司“龍湖西城天街”建設(shè)項(xiàng)目系商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)總投資規(guī)模達(dá)8億元人民幣。 2005年11月10日推出龍湖西城天街集合資金信托計(jì)劃，以股權(quán)投資方式，在重慶發(fā)行規(guī)模30000萬元，信托期限三年，預(yù)期年收益5.5%（含稅）信托