【文章內容簡介】 預測，如果把增速稍微提高為每年遞增率超過1％，即2020年人均建筑面積達到26平方米，2050年人均建筑面積達到36.4平方米。這樣，前20年需每年新建住房1.89億平方米，后30年每年需新建住房3.33億平方米。,從住房折舊拆除重建來預測 目前我國城鎮(zhèn)存量住房有60多億平方米，按50年折舊計算，預計每年需拆除重建1億平方米。 把以上的三項預測相加，21世紀的前20年，每年需新建住房4.86億至5.49億平方米，或者是核減后的3.56億至4.19億平方米； 后30年每年需新建住房5.76億平方米至6.53億平方米，或者是核減后的4.66億至5.43億平方米。,估計我國在不增加住宅建設規(guī)模的條件下持續(xù)增加投資額的速度將會低于日本，因而預計用50年的時間，我國將把住宅投資額增加16倍。按此計算，今后50年的住宅投資每年將遞增7％，每年對國民經濟的貢獻率為0.6個百分點。這樣持續(xù)50年的增長，對國家的貢獻是巨大的。,按前面預測，今后50年我國城鎮(zhèn)每年新建住宅4至5億平方米，扣去每年折舊拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年凈增3億平方米，到2050年就會凈增150億平方米。加上現有的60億平方米，屆時我國城鎮(zhèn)的住房共計210億平方米。,假如當年每買賣1平方米住房，購房居民要多付200元，全社會就會增加住房消費3.4萬億元。這筆消費是逐年增加的。預計2020年全國城鎮(zhèn)居民進入市場買賣住房產生的住房消費為8000億元，然后在30年時間里逐步增長，最后達到3.4萬億元，每年增長在1000億元左右。,從前面的預測可以看出，21世紀的前50年，我國的住宅建設的投資額和住房消費仍將持續(xù)發(fā)展，繼續(xù)成為國民經濟的增長點和消費熱點。因此，房地產行業(yè)的發(fā)展還有相當長的一段黃金時間。,調控力度和繼續(xù)出臺調控文件的可能性： 房地產價格增幅最近幾年將以7％為支點，上下波動2個百分點，即5～9％，低于或接近GDP增長速度。 以居于5～7％的可能性為大。這是政府、開發(fā)商、消費者各方均可接受的增長速度，也是國家調控成績的體現。 5～9％的增幅將是房地產價格調控的基本目標。盡管總有學者主張強行下拉房價，但GDP仍在快速增長，要讓房價“反其道而行之”，低于5％，可能辦不到。,三、新政帶來的影響和機遇,土地政策繼續(xù)從緊，在土地供應越來越緊張的狀態(tài)下，建設地塊，將會影響房地產開發(fā)進程和發(fā)展商預期收益 。,房地產開發(fā)的利潤率下降。隨著土地交易的規(guī)范化和透明化，土地成本大幅提升，房地產利潤率勢必然出現下調。目前，在新政下，地產商的平均利潤下降了約20%左右。,房地產開發(fā)的融資更加困難。由于調控政策的硬性規(guī)定，我國金融業(yè)全面開放，利率、匯率改革日漸迫切，銀行必將更加審慎對待信貸風險。作為房地產開發(fā)融資的主要渠道——銀行貸款，也將受到影響。,開發(fā)商淘汰力度加大，行業(yè)洗牌的周期將越來越短，從5—8年一輪，發(fā)展為2—3年或更短地進行。,中國房地產將會在發(fā)展區(qū)域、房地產開發(fā)和操作模式等方面呈現巨大商機。,四、深入了解重慶本地區(qū)和本地域情況,西部大開發(fā)，三外企業(yè)會踴向重慶淘金。 重慶被視作中國西部重要的制造業(yè)基地。 十五期間重點建設的如渝懷鐵路、渝黔高速、寸灘港等基礎設施項目正相繼投入使用，城市整體功能成倍提升。,重慶特有的吸引力 快速提升的城市功能和城市價值； 西部大開發(fā)，三外企業(yè)踴向重慶淘金。更多的投資、更多的企業(yè)和機構進駐、更多的產業(yè)增長點和就業(yè)機會； 西部首位城市，庫區(qū)，歷史上的老工業(yè)基地，重慶已經成為中國西部最重要的制造業(yè)基地； 房地產上升空間，相對穩(wěn)定的低房價體系。,市場需求 庫區(qū)百萬大移民、主城區(qū)舊城改造、城市化進程加快等政治、經濟因素，造就了極大的推動了房地產產業(yè)的快速發(fā)展。目前，重慶每年新增房地產企業(yè)達200家左右，且香港10大開發(fā)商、全國最大的開發(fā)商大多已進入重慶。,市政府對房地產市場的信心 九部委制定的“9070”政策，黃奇帆副市長已明確表態(tài)：重慶執(zhí)行城市總量指標，而不是單個項目指標，這不但有利于城市總體規(guī)劃，也有助于開發(fā)商的自由發(fā)揮。 政府高度重視房地產，城市化、工業(yè)化的前提是房地產業(yè)的繁榮昌盛，人民的安居樂業(yè)。,重慶市地房局最近發(fā)布主城2006年16月房地產市場運行情況，以“供需總量基本平衡、住房結構基本合理、住房價格基本穩(wěn)定”三大點來總結了今年上半年樓市。重慶房地產和樓市是健康、良性的。,第二部分： 房地產策劃的新思路,面對“新政”，我們應該應用“觀念創(chuàng)新、市場創(chuàng)新、產品創(chuàng)新、方法創(chuàng)新、人才創(chuàng)新”思路，在以下幾個方面大膽創(chuàng)新，有所突破： 一、企業(yè)戰(zhàn)略策劃方面； 二、項目策劃方面； 三、營銷策劃方面。,一、企業(yè)戰(zhàn)略方面 注重觀念創(chuàng)新，打破陳規(guī)，創(chuàng)新思考房地產企業(yè)的生存與發(fā)展。 生存才是硬道理 調整自己的企業(yè)走向和改善自己的投資規(guī)模,“新政”前，重視融資環(huán)節(jié)把眼光著重放貸款和房屋按揭方面。 新形勢下，應該策劃整合本公司資源，通過多種金融平臺，改善資金組合結構，應對房地產資金困境。,“房地產專業(yè)機構＋融資平臺” 金地集團的做法 與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產投資資金信托合同。金地集團借鑒了房地產投資信托基金（REITs）的基本原理，以房地產開發(fā)企業(yè)的股權投資為主，將第二大股東金信信托作為融資平臺推出雙龍房地產信托計劃。金地集團、杭州綠城房地產集團有限公司和通和置業(yè)等 股東等利益相關各方，將各自的優(yōu)勢資源捆綁在一起，以達到合理的風險匹配和利益共享。從該信托計劃的幾個特別委托人都屬于傳統(tǒng)的房地產開發(fā)商，通過設立信托的方式，特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺的支持，獲得了一條新的融資渠道。,金地集團做法：毅然處置不良資產，扮演運營管理商的角色。 2004年6月22日，金地集團公告稱與摩根士丹利房地產基金IV（簡稱MSREF）、上海盛融投資有限公司合作設立公司，共同投資中國的不良資產。合作方式是三方共同出資設立一家項目公司，項目公司注冊資本約為5億元，股東出資比例為：金地集團出資約7500萬元，占注冊資本的15%；MSREF出資約27500萬元，占注冊資本的55%；上海盛融投資有限公司出資約15000萬元，占注冊資本的30%。 該項目公司受讓中國建設銀行賬面總值為28.5億元的不良資產包。這些資產大多為中國主要城市中的商業(yè)物業(yè)，其中部分資產為在建工程。從該項目公司的股東構成看，摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問題，金地集團在不良資產處置（如再開發(fā)、出售、出租、物業(yè)管理等）當中將對這些物業(yè)的再開發(fā)和管理上發(fā)揮主要作用。顯然在這一嘗試中金地集團扮演的是運營管理商的角色。,依托資本市場 ，實現融資多元 萬科作為上市公司，利用資本市場的融資功能改善房地產企業(yè)融資渠道單一的通病，在較短時間內連續(xù)發(fā)行兩期可轉債。 通過發(fā)行可轉債籌集資金34.9億元； ……,與新華信托達成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協(xié)議；共同開發(fā)成都“萬科新城”項目。,房地產企業(yè)上市融資 2006年7月31日，保利房地產(集團)股份有限公司(簡稱“保利地產”)在上海證券交易所掛牌上市。首日股價在股市大跌的情況下逆勢大漲44.87%%，顯示市場對保利地產極為看好。,應用信托基金 實例：重慶龍湖地產發(fā)展有限公司“龍湖西城天街”建設項目系商業(yè)物業(yè)，預計總投資規(guī)模達8億元人民幣。 2005年11月10日推出龍湖西城天街集合資金信托計劃，以股權投資方式，在重慶發(fā)行規(guī)模30000萬元，信托期限三年，預期年收益5.5%（含稅）信托