【正文】 算清繳時沒有正確納稅調整， 導致少繳納稅款的，應當按照征管法 63條偷稅處理 ? 如果稅務機關核定的計稅毛利率低于實際毛利率的，應當在項目完工或者決算年度補繳所得稅款，但不涉及滯納金和罰款。企業(yè)為擴大其產品或勞務的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費，應于相關廣告見諸于媒體時，作為期間費用，直接計入當期營業(yè)費用，不得預提和待 攤。年度利潤總額，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的大于零的數(shù)額。 套內建筑面積 52 營業(yè)稅調整 ? 營業(yè)稅暫行條例實施細則 ? 第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額中減除。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： ? (一 ) 開發(fā)產品 竣工證明材料 已報房地產管理部門備案。 ? 注：核定毛利率 ≠ 實際毛利率 56 預計工程成本 ? 第三十二條 除以下幾項預提 (應付 )費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。 ? 注：票據(jù)的所屬時間一般限定在三年以內，如果稅率沒有變化，直接計入實際取得當年，否則應當進行追溯調整 58 預計工程成本（續(xù) 1） ? (二 )公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。 ? 注：房地產開發(fā)產品在建造過程中按照政府相關文件規(guī)定應該繳納的，且有確定的金額或者有具體收取標準的各項費用。 ? 如果計稅毛利率高 于 核定毛利率，被動等待開發(fā)商辦理竣工決算，不予退稅或抵稅 ? 在辦理竣工決算前，按照計稅毛利率與核定毛利率孰高的原則，繼續(xù)作相應的納稅調整增加處理 62 毛利率的各年適用及調整 ? 例一，計稅毛利率 15%，核定毛利率 18%，實際毛利率 20%，則 ? 交付使用前按照 15%計算毛利 ? 交付使用當年按照 3%（ 18%－ 15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調整 ? 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照18%計算毛利 ? 竣工決算當年按照 2%（ 20%－ 18%）追征確認以前年度毛利，不追溯調整 63 毛利率的各年適用及調整 ? 例二，計稅毛利率 15%，核定毛利率 14%，實際毛利率 17%，則 ? 交付使用前按照 15%計算毛利 ? 交付使用當年不需要調減以前年度毛利 ? 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照15%計算毛利 ? 竣工決算當年按照 2%（ 17%－ 15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調整 64 毛利率的各年適用及調整 ? 例三，計稅毛利率 15%，核定毛利率 18%，實際毛利率 14%，則 ? 交付使用前按照 15%計算毛利 ? 交付使用當年按照 3%（ 18%－ 15%）追征確認以前年度毛利，不追溯調整 ? 交付使用當年至辦理竣工決算前，按照18%計算毛利 ? 竣工決算當年按照 4%（ 18%－ 14%）調減以前年度毛利，不追溯調整， 不予退稅 65 竣工決算內容 ? 工程結算 —— 不完全制造成本 ? 施工單位編制，建設單位審核 ? 財務決算 —— 完全制造成本 ? 建設單位編制，社會審計 ? 土地增值稅清算 —— 房地產開發(fā) ? 明確公共配套設施的歸屬 ? 調整土地增值稅與企業(yè)所得稅差異 66 竣工決算年度會計處理 ? 結轉營業(yè)收入和成本、稅金 ? 借：預收賬款 ? 貸：主營業(yè)務收入 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應交稅費 ? 借：主營業(yè)務成本 （已售） ? 開發(fā)產品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本 67 視同銷售 ? 2022國稅發(fā) 31號房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第七條 企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 （ 1－ 5%） 70 債務重組 ? 1998國稅函 771號關于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復 （現(xiàn)行有效） ? 單位或個人以房屋抵頂有關債務，不論是經雙方 (或多方 )協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發(fā)生轉移，且原房主也取得了經濟利益 (減少了債務 )，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。 74 75 對外股權投資（所得稅） ? 沒有清算前，仍然按照計稅毛利率或核定毛利率預征企業(yè)所得稅 ? 2022公告第 19號關于企業(yè)取得財產轉讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告 ? 1991財農稅 38號關于以房產作投資作股轉讓契稅問題的復函 分配開發(fā)產品 ? 1997國稅函 387號關于以不動產作為股利進行分配征收營業(yè)稅問題的批復 （現(xiàn)行有效） ? 東亞公司將屬于東亞公司的不動產作價作為股利分配給中外雙方，所有權發(fā)生了轉移，符合現(xiàn)行營業(yè)稅關于銷售不動產的規(guī)定。 ? 2022國稅函 79號關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知 78 租賃合同摘要 ? 中華人民共和國合同法 ? 第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。 （ 融資租賃 ？？） 80 出租房產稅 ? 1999山東關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策規(guī)定的通知 ? 出租房產，租金收入在租賃期間一次性收取的，應由房產出租人按照收取的租金全額計算并一次性繳納房產稅 ? 1999海南 16 / 2022江蘇 / 2022廣東 ? 2022湖北關于明確財產行為稅若干具體政策問題的通知 81 出租收入（續(xù) 2） ? 2022房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 84 合同明確約定 ? 如果在商品房買賣合同中約定：專門的停車位由開發(fā)商投資建設，處臵收益歸開發(fā)商所有。 87 占道停車位 ? 占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 90 清算后再轉讓 ? 2022國稅發(fā) 187號關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 八 ? 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 92 清算后轉讓舊房（續(xù)） ? 2022北京房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 ? 房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，已自用或出租使用年限在 一年 以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍 ? 2022財稅 21號關于土地增值稅若干問題的通知 ? 2022國稅函 220號關于土地增值稅清算有關問題的通知 93