【正文】 值稅調(diào)整 ? 2022國稅函 220號關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 ? 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 ? 如果沒有確鑿的證據(jù)表明當期發(fā)生的廣告費是為了在以后會計年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費于相關(guān)廣告見諸于媒體時計入當期損益。 ? （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。在這段期間，開發(fā)商保留控制權(quán)，用于售樓部或樣板間、家居展示等用途。 ? 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 ? 注 2：實際工作中應(yīng)按照企業(yè)在內(nèi)部 認購階段取得的預(yù)售款預(yù)征所得稅，但有關(guān)行政部門判定該收入為非法收入除外。 開盤前的預(yù)收款 ? 2022河北關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的公告 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、 VIP卡等取得的款項，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項，其納稅義務(wù)發(fā)生時間與預(yù)收房款相同，為收到款項的當天。 ? 營業(yè)稅實施細則第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。主要包括。 ? 2022國稅函 576號關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù) 20 贈送家用電器 ? 2022國稅函 1278號關(guān)于中國移動有限公司內(nèi)地子公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知 ? 2022國稅函 778號關(guān)于中國聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國聯(lián)合通信有限公司貴州分公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈送行為有關(guān)流轉(zhuǎn)稅問題的通知 ? 2022國稅函 1322號關(guān)于中國網(wǎng)絡(luò)通信集團公司及其分公司和中國網(wǎng)通（集團）有限公司及其分公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈送行為征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知 21 贈送家電會計處理 ? 一、銷售前明確承諾贈送的 ? 屬于捆綁銷售，不需要單獨計算增值稅，實質(zhì)上是合并計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 ? 如果贈送的家電、家居構(gòu)成房屋的附屬設(shè)備或設(shè)施，則屬于開發(fā)成本，未來可以享受土地增值稅的加計扣除，如可視對講系統(tǒng)、壁掛鍋爐、整體廚房、整體衛(wèi)生間等，否則計入銷售費用，如空調(diào)、電冰箱、家具等。 31 計稅毛利率（續(xù)） ? （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％ ? （四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3% ? 注 : 不包括經(jīng)濟適用房等項目配套建設(shè)的商鋪、車庫、地下車位等未完工產(chǎn)品取得的收入 ? 毛利率 = （收入－成本） 247。 41 廣告的宣傳形式 ? 一、媒體廣告（有可能分期） ? 二、戶外廣告（有可能分期） ? 先堅持權(quán)責發(fā)生制，然后與扣除限額比較 ? 三、店堂廣告（有可能分期） ? 四、印刷品廣告（直接扣除） ? 五、臨時性廣告（直接扣除） 42 業(yè)務(wù)招待與業(yè)務(wù)宣傳 ? 2022國稅函 847號關(guān)于中國移動通信集團公司有關(guān)所得稅問題的通知 ? 給予已有用戶或使用者（包括個人消費者和單位法人）的，凡是作為商業(yè)折扣給予單位使用者的，應(yīng)在帳面上反映； ? 給予法人單位的特定人員（如業(yè)務(wù)聯(lián)系人、單位領(lǐng)導等），應(yīng)作為企業(yè)業(yè)務(wù)招待費按規(guī)定標準扣除；為宣傳推廣目的隨機給予不確定客戶（包括實際用戶和潛在用戶）的，應(yīng)作為業(yè)務(wù)宣傳費按規(guī)定標準扣除 43 公益性捐贈 ? 2022財稅 124號關(guān)于通過公益性群眾團體的公益性捐贈稅前扣除有關(guān)問題的通知 ? 企業(yè)通過公益性群眾團體用于公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額 12%以內(nèi)的部分，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。 ? 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整 54 核定毛利率 ? 2022國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 57 應(yīng)當取得而沒有取得 ? 2022國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 61 交付使用 — 竣工決算 ? 交付使用后，稅務(wù)機關(guān)重新核定毛利率 ? 如果計稅毛利率 小于 核定毛利率，主動追征交付使用前對應(yīng)的企業(yè)所得稅。 ? 注：企業(yè)從無到有，或者定向增發(fā) ? 2022山東關(guān)于以不動產(chǎn)換取企業(yè)產(chǎn)權(quán)征收營業(yè)稅問題的通知 ? 不動產(chǎn)股權(quán)投資結(jié)構(gòu)圖 73 對外股權(quán)投資（土地增值稅） ? 2022財稅 21號關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 ? 對于以土地 (房地產(chǎn) )作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 (財稅字 [1995]48號 )第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。對支付期限沒有約定或者約定不明確。 （非道路） ? 占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ? 2022國稅函 606號關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復(fù) ? 1998國稅函 53號關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 贈送裝修（續(xù)） ? 非同一主體下，主要判斷以下因素 ? 開發(fā)商是否強制裝修 ? 開發(fā)商是否代收裝修款 ? 裝修款是否按照建筑面積計算 ? 裝修款是否作為按揭借款的組成部分 ? 排除以上情況，如果裝修款的收費標準高于市場標準，僅作營業(yè)收入的重新分配。 ? 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額247。 ? 出售所有權(quán)，按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)處理，需要計算營業(yè)稅和預(yù)征 土地增值稅、 企業(yè)所得稅。 79 出租收入（續(xù) 1） ? 《 中華人民共和國合同法 》 第二百一十四條 ? 租賃期限不得超過二十年。因此對東亞公司分配的不動產(chǎn)應(yīng)按 銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅。 ? 2022國稅函 828號關(guān)于企業(yè)處臵資產(chǎn)所得稅處理問題的通知 68 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用 ? 企業(yè)所得稅 ? 成本轉(zhuǎn)賬，歷史成本延續(xù)，遞延納稅 ? 土地增值稅 ? 成本轉(zhuǎn)賬，歷史成本延續(xù)，遞延納稅，未來對外轉(zhuǎn)讓時按照轉(zhuǎn)讓處理 ? 營業(yè)稅、契稅 ? 內(nèi)部處臵，無 ? 房產(chǎn)稅 ：照章征收 69 外部處臵計稅價格 ? 確認收入 (或利潤 )的方法和順序為： ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； ? （二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； ? （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 ? (二 ) 開發(fā)產(chǎn)品 已開始投入使用 。 ? 思考：會計利潤 0，所得額 0 44 預(yù)售階段稅務(wù)檢查要點 ? 預(yù)售收入的及時性和完整性 ? 預(yù)售收入的會計處理和稅務(wù)處理