【正文】 以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。清算的總建筑面積 ? 注：要符合同一物業(yè)類(lèi)型 91 清算后轉(zhuǎn)讓舊房 ? 2022云南關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題補(bǔ)充意見(jiàn) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在 2年以上 (不含 2年 )再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ? (三 ) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)按照會(huì)計(jì)規(guī)范的要求，在辦理竣工決算前不需要在賬簿上記載會(huì)計(jì)收入和成本，但按照稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行納稅調(diào)整，否則屬于 “進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)” 34 虧損彌補(bǔ) ? 2022國(guó)稅函 635號(hào)關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問(wèn)題的通知 ? 注：季度申報(bào)可以彌補(bǔ)以前年度虧損，但第一季度的申報(bào)如果在上年度匯算清繳前，無(wú)法彌補(bǔ)上年度虧損 ? 從新的季度申報(bào)表的邏輯結(jié)構(gòu)分析，也可以彌補(bǔ)當(dāng)年以前季度的虧損 ? 季度預(yù)繳申報(bào)表 35 廣告宣傳和業(yè)務(wù)招待 ? 2022國(guó)稅發(fā) 31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 （明確廢止） ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。 ? 注：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品內(nèi)的樣板房裝修費(fèi) 16 樣板房 ? 2022廣州土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引 ? 三 (四 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷(xiāo)售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用； 對(duì)在銷(xiāo)售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷(xiāo)售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 5 收入的范圍 ? 2022國(guó)稅發(fā) 31號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第五條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 ? 2022廈門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 23 ? 2022青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法 17 單獨(dú)的樣板房 ? 一、單獨(dú)建造、事后拆除的 ? 建造成本和裝修費(fèi)用，作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，參照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第七十條的規(guī)定分期攤銷(xiāo) （銷(xiāo)售費(fèi)用） ，攤銷(xiāo)年限不得低于 3年。 ? 2022國(guó)稅發(fā) 31號(hào)沒(méi)有具體規(guī)定 36 預(yù)售收入能否作為基數(shù) ? 可以提前作為計(jì)算廣告費(fèi)等扣除限額的基數(shù)，但未來(lái)實(shí)際轉(zhuǎn)作會(huì)計(jì)收入時(shí)不允許重復(fù)作為計(jì)算基數(shù) （當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)允許部分扣除） 青島 / 江蘇 / 大連 / 北京 /寧波 ? 不允許作為當(dāng)年計(jì)算廣告費(fèi)等稅前扣除限額的基數(shù)，但未來(lái)實(shí)際轉(zhuǎn)作會(huì)計(jì)收入時(shí)允許作為計(jì)算基數(shù) （當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)全部不允許扣除）福州 / 遼寧 ? 注：不影響廣告宣傳費(fèi)的絕對(duì)扣除額 37 年度申報(bào)表填寫(xiě) ? 前提：預(yù)售收入不允許作為計(jì)算基數(shù) ? 尚未決算前：按照預(yù)售收入的預(yù)計(jì)毛利扣除銷(xiāo)售稅金后的預(yù)計(jì)利潤(rùn)填入附表三第 52行（房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的 預(yù)計(jì)利潤(rùn)）作納稅調(diào)整增加處理 ? 辦理決算年度：按照以前年度已經(jīng)確認(rèn)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)填入附表三第 52行（房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的 預(yù)計(jì)利潤(rùn)）作納稅調(diào)整減少處理 申報(bào)表 房地產(chǎn) 38 年度申報(bào)表填寫(xiě)（續(xù)） ? 前提：預(yù)售收入允許作為計(jì)算基數(shù) ? 尚未決算前：預(yù)售收入申報(bào)為視同銷(xiāo)售收入，預(yù)售收入的 85%申報(bào)為視同銷(xiāo)售成本，對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售稅金申報(bào)為扣除類(lèi)調(diào)整項(xiàng)目（其他）調(diào)減金額 ? 辦理決算年度：按照上述原則，視同銷(xiāo)售收入和視同銷(xiāo)售成本填寫(xiě)負(fù)數(shù)，對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售稅金申報(bào)為扣除類(lèi)調(diào)整項(xiàng)目（其他）調(diào)增金額 39 廣告宣傳的待攤 ? 2022關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 和相關(guān)準(zhǔn)則有關(guān)解答（一） ? 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 規(guī)定，期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益。 55 成本的核定 ? 當(dāng)滿足以上條件之一時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核定已經(jīng)發(fā)生的成本和核定毛利率： ? 如果核定毛利率低于 15%，說(shuō)明規(guī)定的計(jì)稅毛利率高于核定毛利率，繼續(xù)等待開(kāi)發(fā)商主動(dòng)辦理竣工決算，再被動(dòng)調(diào)減其差額 ? 如果核定毛利率高于 15%，說(shuō)明規(guī)定的計(jì)稅毛利率低于核定毛利率，需要稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)按照核定毛利率調(diào)增其差額。 ? 計(jì)稅收入 = 計(jì)稅成本 （ 1+15%） 247。 ? 2022國(guó)稅函 83號(hào)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù) （ 全文廢止 ） ? 對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè) —— 租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 2022遼寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 ? 第七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在 一年 以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 ? 注：期房在交付使用前即使收到 定金和租金，也不需要確認(rèn)所得稅的租金收入，需要等到實(shí)際交付時(shí)再一次或分次確認(rèn)，但營(yíng)業(yè)稅需要提前確認(rèn) 82 其他收入 ? 一、小區(qū)的命名權(quán) ? 二、樓宇的命名權(quán) ? 三、樓宇的 屋面使用權(quán) ? 四、樓宇的外墻面使用權(quán) ? 注：后兩項(xiàng)需要將對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本結(jié)轉(zhuǎn)到長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目，分年攤銷(xiāo)申報(bào)扣除，既不屬于土地增值稅的收入，也不屬于土地增值稅的扣除項(xiàng)目 83 地上 /地下停車(chē)位 ? 物權(quán)法第七十四條 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 71 72 債務(wù)重組（續(xù)） ? 如果存在公允價(jià)值，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確認(rèn)預(yù)售收入，抵債金額高于公允價(jià)值的部分確認(rèn)為營(yíng)業(yè)外收入。 ? (一 )出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10％。 40 廣告宣傳的待攤（續(xù)） ? 如果有確鑿證據(jù)表明（按照合同或協(xié)議約定等）企業(yè)實(shí)際支付的廣告費(fèi)，其相對(duì)應(yīng)的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來(lái)幾個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)獲得，則本期實(shí)際支付的廣告費(fèi)應(yīng)作為預(yù)付賬款，在接受廣告服務(wù)的各會(huì)計(jì)年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計(jì)入損益。 ? 注：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括住宅、非住宅 ? 三、利用公共配套設(shè)施作為樣板間的 ? 如果屬于非營(yíng)利的公共配套設(shè)施，建造費(fèi)用按照公共配套設(shè)施處理，裝修費(fèi)用作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理 19 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的樣板間（續(xù)） ? 情形：出售小區(qū)內(nèi)已建成商鋪，但書(shū)面合同約定三年后再實(shí)際交付。 7 收入的確認(rèn)時(shí)間（續(xù)） ? 六（二）采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （所得稅？） 4 開(kāi)盤(pán)前的預(yù)收款（續(xù)） ? 1995國(guó)稅函 156號(hào)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一） ? 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定 :“ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 收入 ?