【正文】 商品房預售 ? 2022中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件： ? （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得 土地使用權(quán)證 書； ? （二）持有 建設工程規(guī)劃許可證 ； ? （三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； ? （四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 1 商品房預售（續(xù) 1） ? 2022關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知 ? 未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。 2 3 商品房預售（續(xù) 2） ? 注 1：是否屬于違法預售房地產(chǎn)，應該由當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)管理部門來確定，稅務機關(guān)即使證據(jù)確鑿，也不能界定收取的款項為非法收入。 ? 注 2：實際工作中應按照企業(yè)在內(nèi)部 認購階段取得的預售款預征所得稅，但有關(guān)行政部門判定該收入為非法收入除外。 開盤前的預收款 ? 2022河北關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的公告 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、 VIP卡等取得的款項，均屬于預收性質(zhì)的款項，其納稅義務發(fā)生時間與預收房款相同，為收到款項的當天。 （所得稅？） 4 開盤前的預收款（續(xù)） ? 1995國稅函 156號營業(yè)稅問題解答（之一） ? 營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定 :“ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！贝隧椧?guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。 5 收入的范圍 ? 2022國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 ? 2022安徽關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知 6 收入的確認時間 ? 2022房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第六條 企業(yè)通過 正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預售合同 》 所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認： ? 2022財稅 162號關(guān)于印花稅若干政策的通知 ? （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。 7 收入的確認時間（續(xù)） ? 六（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 ? 營業(yè)稅實施細則第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 8 銀行按揭方式 ? （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn) ? 2022北京關(guān)于對房地產(chǎn)公司收取客戶的違約金征收營業(yè)稅問題的批復 9 解除買賣合同 ? 2022國稅函 865號關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復 ? 2022財稅 32號關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知 ? 對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。 10 銀行按揭方式（續(xù)） ? 第十九條 企業(yè)采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的 保證金 (擔保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 ? 2022公告第 25號企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法 44 11 委托銷售 ? 六（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)： ? 品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 ? 2022財稅 29號關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知 12 委托銷售（續(xù)） ? (保底價 )并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除 ? 注：傭金的實際支付和扣除限額的基數(shù)不一致 13 傭金的納稅地點 ? 營業(yè)稅暫行條例 ? 第十四條 營業(yè)稅納稅地點： ? （一）納稅人提供應稅勞務應當向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務機關(guān)申報納稅。 ? 但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務以及國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地的主管稅務機關(guān)申報納稅。 14 傭金的納稅地點（續(xù)） ? 2022總局令第 7號稅務登記管理辦法 ? 第十條（五）從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人外出經(jīng)營，自其在同一縣（市）實際經(jīng)營或提供勞務之日起，在連續(xù)的 12個月內(nèi)累計超過 180天的，應當自期滿之日起 30日內(nèi)，向生產(chǎn)、經(jīng)營所在地稅務機關(guān)申報辦理稅務登記，稅務機關(guān)核發(fā)臨時稅務登記證及副本； ? 2022國稅函 402號關(guān)于大連市稅務檢查中部分涉稅問題處理意見的批復 15 樣板房 ? 2022國稅發(fā) 31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下： (六 )開發(fā)間接費。 ? 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括。 項目營銷設施建造費 等。 ? 注：開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)的樣板房裝修費 16 樣板房 ? 2022廣州土地增值稅清算工作若干問題的處理指引 ? 三 (四 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于銷售商品房以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用； 對在銷售商品房內(nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外銷售的，其樣板房裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 ? 2022廈門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 23 ? 2022青島房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法 17 單獨的樣板房 ? 一、單獨建造、事后拆除的 ? 建造成本和裝修費用，作為長期待攤費用處理，參照企業(yè)所得稅法實施條例第七十條的規(guī)定分期攤銷 （銷售費用） ，攤銷年限不得低于 3年。 ? 注：以經(jīng)營租賃方式租入房屋進行裝修，發(fā)生的 租金和裝修費用 在租賃期間均勻攤銷（銷售費用） 18 開發(fā)產(chǎn)品的樣板間 ? 二、在開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)建造，事后出售 ? 建造成本和裝修費用，作為開發(fā)成本處理，不允許在當年申報扣除，但允許在未來實際銷售年度申報扣除，同時可以享受土地增值稅的加計扣除。 ? 注：開發(fā)產(chǎn)品包括住宅、非住宅 ? 三、利用公共配套設施作為樣板間的 ? 如果屬于非營利的公共配套設施，建造費用按照公共配套設施