【正文】 期實(shí)際支付的廣告費(fèi)應(yīng)作為預(yù)付賬款，在接受廣告服務(wù)的各會(huì)計(jì)年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計(jì)入損益。 33 法律性質(zhì) ? 征管法第六十三條 納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。 ? 注：多數(shù)省份下發(fā)文件，允許扣除預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的 營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅 29 權(quán)責(zé)發(fā)生制與配比原則 ? 與收入存在 直接因果關(guān)系 的扣除項(xiàng)目（如銷售成本和銷售稅金），應(yīng)當(dāng)與收入保持在同一個(gè)納稅年度申報(bào)扣除 ? 與收入沒有 直接因果關(guān)系 的扣除項(xiàng)目（如期間費(fèi)用），應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則扣除 ? 直接因果關(guān)系一般表現(xiàn)為完全變動(dòng)成本 30 計(jì)稅毛利率 ? 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定 : ? （一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 ? 如果開發(fā)商過渡了發(fā)票，即要求供應(yīng)商的發(fā)票抬頭為自己，自己統(tǒng)一開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，則房地產(chǎn)銷售收入不得扣除贈(zèng)送的家電金額，但家電金額可以作為銷售費(fèi)用或開發(fā)成本處理。 ? 注：開發(fā)產(chǎn)品包括住宅、非住宅 ? 三、利用公共配套設(shè)施作為樣板間的 ? 如果屬于非營(yíng)利的公共配套設(shè)施，建造費(fèi)用按照公共配套設(shè)施處理，裝修費(fèi)用作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理 19 開發(fā)產(chǎn)品的樣板間（續(xù)） ? 情形：出售小區(qū)內(nèi)已建成商鋪，但書面合同約定三年后再實(shí)際交付。 項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 等。 14 傭金的納稅地點(diǎn)（續(xù)） ? 2022總局令第 7號(hào)稅務(wù)登記管理辦法 ? 第十條（五）從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人外出經(jīng)營(yíng)，自其在同一縣（市）實(shí)際經(jīng)營(yíng)或提供勞務(wù)之日起，在連續(xù)的 12個(gè)月內(nèi)累計(jì)超過 180天的，應(yīng)當(dāng)自期滿之日起 30日內(nèi)，向生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)臨時(shí)稅務(wù)登記證及副本； ? 2022國(guó)稅函 402號(hào)關(guān)于大連市稅務(wù)檢查中部分涉稅問題處理意見的批復(fù) 15 樣板房 ? 2022國(guó)稅發(fā) 31號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下： (六 )開發(fā)間接費(fèi)。 10 銀行按揭方式（續(xù)） ? 第十九條 企業(yè)采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的 保證金 (擔(dān)保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 7 收入的確認(rèn)時(shí)間（續(xù)） ? 六（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。 2 3 商品房預(yù)售（續(xù) 2） ? 注 1：是否屬于違法預(yù)售房地產(chǎn)，應(yīng)該由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)管理部門來確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)即使證據(jù)確鑿，也不能界定收取的款項(xiàng)為非法收入。 1 商品房預(yù)售（續(xù) 1） ? 2022關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 ? 未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。 （所得稅？） 4 開盤前的預(yù)收款（續(xù)） ? 1995國(guó)稅函 156號(hào)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一） ? 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定 :“ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ? 2022安徽關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問題的通知 6 收入的確認(rèn)時(shí)間 ? 2022房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第六條 企業(yè)通過 正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： ? 2022財(cái)稅 162號(hào)關(guān)于印花稅若干政策的通知 ? （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 8 銀行按揭方式 ? （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ? 2022北京關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)公司收取客戶的違約金征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù) 9 解除買賣合同 ? 2022國(guó)稅函 865號(hào)關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù) ? 2022財(cái)稅 32號(hào)關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知 ? 對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。 ? 但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 ? 注：以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房屋進(jìn)行裝修，發(fā)生的 租金和裝修費(fèi)用 在租賃期間均勻攤銷（銷售費(fèi)用） 18 開發(fā)產(chǎn)品的樣板間 ? 二、在開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)建造，事后出售 ? 建造成本和裝修費(fèi)用，作為開發(fā)成本處理，不允許在當(dāng)年申報(bào)扣除，但允許在未來實(shí)際銷售年度申報(bào)扣除，同時(shí)可以享受土地增值稅的加計(jì)扣除。 22 贈(zèng)送家電會(huì)計(jì)處理（續(xù)） ?二、如果采用有獎(jiǎng)銷售形式，由于是否贈(zèng)送具有不確定性，或者明確贈(zèng)送但金額不確定，不論是否人人有份，均屬于銷售費(fèi)用，同時(shí)扣繳個(gè)人所得稅 ? 2022財(cái)稅 50號(hào)關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題 的通知 23 贈(zèng)送家電的發(fā)票 ? 如果開發(fā)商沒有過渡發(fā)票，即要求供應(yīng)商的發(fā)票抬頭為業(yè)主，自己只負(fù)責(zé)辦理轉(zhuǎn)交，則房地產(chǎn)銷售收入和銷售成本不包括贈(zèng)送的家電金額。但按照納稅資金能力原則，必須按照稅法規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算征收所得稅 ? 債務(wù)償還程序 26 27 竣工決算年度會(huì)計(jì)處理 ? 借：預(yù)收賬款 ? 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ? 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) ? 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 （已售） ? 開發(fā)產(chǎn)品 （未售） ? 貸：開發(fā)成本 所得稅季度預(yù)繳 ? 2022國(guó)稅函 635號(hào)關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問題的通知 ? 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果不考慮以前年度虧損，第 4行實(shí)際利潤(rùn)總額 = 會(huì)計(jì)利潤(rùn) + 預(yù)售收入 計(jì)稅毛利率－ 預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金 及附加 （含土地增值稅） ? 2022國(guó)稅函 299號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 （部分廢止） 28 營(yíng)業(yè)稅金 ? 2022房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ?第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 收入 ? 項(xiàng)目所在地 ≠ 企業(yè)注冊(cè)地 32 計(jì)稅毛利率偏低 ? 由于征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅時(shí)，是按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 暫估 銷售成本，因此不屬于預(yù)繳稅款性質(zhì)， 未及時(shí)申報(bào)預(yù)售收入，或者期間費(fèi)用在匯